| 全球“零利率”中國樓市新轉(zhuǎn)機(jī) |
| 更新時(shí)間：2020/3/24 |
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市場(chǎng)久違的“秒光盤”再次出現(xiàn)。3月16日晚間，深圳，萬科星城288套公寓開盤僅7分半鐘即售罄，銷售金額達(dá)2.99億元。3月13日，位于蛇口的招商太子灣項(xiàng)目推出14套公寓房源，僅8秒宣告售罄，銷售金額達(dá)6億元。這雖是個(gè)案，但代表著一種信號(hào)，即國內(nèi)疫情逐漸明朗化下，樓市正解除冰封。而深圳樓市素來有著全國樓市風(fēng)向標(biāo)的稱號(hào)。因?yàn)橐咔闆_擊，在抗“疫”最嚴(yán)峻的2月份，房地產(chǎn)投資銷售指標(biāo)以前所未有的幅度大降。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—2月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16.3%，商品房銷售面積同比下降39.9%，商品房銷售額同比下降35.9%。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊暢對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，房地產(chǎn)涉及上游相關(guān)的建筑、建材，下游的家具、家電，以及龐大的就業(yè)人群，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響重大。國內(nèi)樓市現(xiàn)在防止的不是房?jī)r(jià)大漲，而是銷售端壓力可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)劇烈回落，這是政策著力的重點(diǎn)。當(dāng)前，新冠疫情在全球蔓延，全球央行競(jìng)相寬松以應(yīng)對(duì)滿天飛舞的“黑天鵝”，境內(nèi)外寬松流動(dòng)性下，中國樓市亦將迎來新的轉(zhuǎn)機(jī)。3月17日，萬科召開2019年線上業(yè)績(jī)推介會(huì)，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮表示，18個(gè)月之前，也就是2018年秋季例會(huì)，萬科主題詞是叫“活下去”，當(dāng)時(shí)只是出于居安思危的考慮，讓我們時(shí)刻保持清醒和警惕。但是沒想到，今天，或許成了特別真實(shí)的存在。“萬科在行業(yè)中首先提出房地產(chǎn)‘白銀時(shí)代’的概念，今天，白銀時(shí)代已進(jìn)入深水區(qū)”，萬科在《致股東》信中如此寫道。而當(dāng)白銀時(shí)代遭遇疫情“黑天鵝”的沖擊，行業(yè)的艱難性愈發(fā)明顯。疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)和樓市的沖擊有多大，這組數(shù)據(jù)可以說明。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局披露，1—2月份宏觀數(shù)據(jù)全面下滑，無論是需求端的消費(fèi)、投資還是供給端的工業(yè)產(chǎn)值，全部大幅負(fù)增長(zhǎng)。其中，1—2月份全國服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降13%，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比下降13.5%，制造業(yè)產(chǎn)值同比下降15.7%。投資類全線下滑。1—2月份，全國固定資產(chǎn)投資33323億元，同比下降24.5%，創(chuàng)歷史最低。制造業(yè)投資增長(zhǎng)同比下滑31.5%，基建投資增速同比下降30.3%。消費(fèi)指標(biāo)跌到歷史低點(diǎn)，1—2月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下滑20.5%，除藥品和食物等抗疫物質(zhì)和生活必需品消費(fèi)保持增長(zhǎng)以外，其他所有消費(fèi)都是負(fù)增長(zhǎng)。交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉測(cè)算，一季度經(jīng)濟(jì)增速可能為負(fù)值，創(chuàng)有季度GDP統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的最低值。二季度之后有望改善，但仍然存在壓力和風(fēng)險(xiǎn)，需要提早采取有效措施加以積極應(yīng)對(duì)。在疫情影響下，建筑業(yè)生產(chǎn)放緩，市場(chǎng)需求被抑制，房地產(chǎn)指標(biāo)嚴(yán)重下滑。1—2月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑16.3%；商品房銷售面積同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降46%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降17.5%，全國土地購置面積同比下降29.3%，房屋新開工面積同比下降44.9%，預(yù)示未來房地產(chǎn)投資仍將面臨壓力。2020年2月末，商品房待售面積比2019年末增加3184萬平方米；商品房現(xiàn)房存銷比為26.6個(gè)月，相比2019年12月末上升10.8%。同時(shí)，全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)降溫明顯，二手房?jī)r(jià)首次下跌。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份，70個(gè)大中城市一二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為 0.02%和-0.08%，相比1月分別收窄0.25和0.15個(gè)百分點(diǎn)。尤其二手房?jī)r(jià)為 2015 年 4 月來首次下跌。相比1月份，2月份新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量減少26城，二手房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量減少19 城。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，房地產(chǎn)“房住不炒”的定位沒有改變。這些年實(shí)施因城施策，強(qiáng)化和落實(shí)地方城市主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)的局面初步形成。至于房地產(chǎn)發(fā)展政策，按照推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的要求，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策。“雪崩之時(shí)，沒有一片雪花是無辜的”。值得警惕的是，雖然國內(nèi)疫情得到有效控制，但境外疫情正在各國迅速蔓延，若疫情長(zhǎng)期得不到控制，全球正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活必將受到?jīng)_擊，短期內(nèi)對(duì)股市、對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響不可避免。為對(duì)抗疫情沖擊，國內(nèi)外掀起新一輪經(jīng)濟(jì)刺激潮，流動(dòng)性“大放水”。北京時(shí)間3月16日凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)將利率降低至零水平，并啟動(dòng)了7000億美元大規(guī)模量化寬松（QE）刺激計(jì)劃。但當(dāng)天市場(chǎng)反應(yīng)并不積極，美國股票市場(chǎng)繼續(xù)下跌。美聯(lián)儲(chǔ)3月17日發(fā)表聲明稱，為應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情對(duì)商業(yè)票據(jù)市場(chǎng)造成的影響，將建立商業(yè)票據(jù)融資機(jī)制以支持美國家庭和企業(yè)。美聯(lián)儲(chǔ)上一次使用該工具是2008年。當(dāng)日，姆努欽和美國總統(tǒng)特朗普還向參議院提出了大約1萬億美元的刺激計(jì)劃。3月19日早上，歐洲央行拋出7500億歐元（折合人民幣約5.4萬億元）資產(chǎn)購買計(jì)劃。有消息稱，日本政府、執(zhí)政黨正計(jì)劃推出超過30萬億日元的刺激方案。3月份以來，至少30個(gè)國家或經(jīng)濟(jì)體采取了降準(zhǔn)、降息或量化寬松的措施。澳大利亞央行利率已降至0. 5%，接近零利率，并表示準(zhǔn)備在必要時(shí)采取進(jìn)一步行動(dòng)；已實(shí)施負(fù)利率的歐洲央行和瑞士央行大概率還會(huì)進(jìn)一步降息。零利率意味著什么？美國斯坦福大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授羅納德·麥金農(nóng)認(rèn)為，如果發(fā)達(dá)國家致力于在危機(jī)期間通過降息穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，套利交易者的投機(jī)熱錢將大量涌入利率較高的新興市場(chǎng)國家，最顯著的沖擊是大宗商品價(jià)格的周期性波動(dòng)，帶來通貨膨脹壓力，引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，拉升食品和能源價(jià)格。我國正發(fā)力新基建投資。隨著各地重點(diǎn)工程復(fù)工及一批重點(diǎn)項(xiàng)目名單的下發(fā)，近50萬億元的投資版圖浮出水面。其中2020年度計(jì)劃投資總規(guī)模約7.6萬億元，占總體投資計(jì)劃的15.3%。同時(shí)，央行年內(nèi)已兩次宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。一次是1月1日央行宣布全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)；另一次是3月13日，對(duì)達(dá)到考核標(biāo)準(zhǔn)的銀行定向降準(zhǔn)0.5至1個(gè)百分點(diǎn)，在此之外，對(duì)符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)。通過兩次降準(zhǔn)，央行共計(jì)向市場(chǎng)釋放1.35萬億元長(zhǎng)期資金。面對(duì)疫情和油價(jià)暴跌兩個(gè)“黑天鵝”對(duì)世界帶來的巨大沖擊，中國多次高層的重要會(huì)議已定調(diào)，要進(jìn)一步加大力度實(shí)施逆周期調(diào)節(jié)，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的壓力以及外部的嚴(yán)峻沖擊。中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平預(yù)計(jì)，貨幣政策會(huì)相應(yīng)地做反向調(diào)整，主要是通過流動(dòng)性寬松、利率水平的降來應(yīng)對(duì)。“接下來準(zhǔn)備金率和利率在這兩年還會(huì)進(jìn)一步向下調(diào)整。3月份或4月份是重要的時(shí)間窗口，因?yàn)樵庥鰶_擊后，對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響會(huì)在此后一段時(shí)間逐漸地顯現(xiàn)，金融作為先行的、重要的經(jīng)濟(jì)變量，需要提前進(jìn)行運(yùn)作，這樣會(huì)對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來積極影響。”在國內(nèi)外流動(dòng)性集體“大放水”之下，多位業(yè)內(nèi)人士均對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)充滿信心。“困難只是階段性的，看好后續(xù)的市場(chǎng)需求。房地產(chǎn)消費(fèi)是一項(xiàng)長(zhǎng)期消費(fèi)，疫情并不會(huì)導(dǎo)致需求消失，房企對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)要有信心?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊認(rèn)為。粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長(zhǎng)李奇霖對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，由于國內(nèi)疫情防控得力，全社會(huì)存在后續(xù)樓市政策會(huì)松動(dòng)、基建加碼的預(yù)期，從而減少?zèng)_疫情對(duì)樓市帶來的沖擊。“短期看，國內(nèi)房?jī)r(jià)可能因房企降價(jià)促銷而出現(xiàn)下跌，但老百姓購房需求還在，對(duì)樓市預(yù)期較強(qiáng)，一段時(shí)間過后房?jī)r(jià)又可能被帶動(dòng)起來。”連平表示，疫情結(jié)束后，在因城施策、逆周期宏觀政策以及新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化等因素推動(dòng)下，隨著預(yù)期的改善，房企拿地積極性上升，房地產(chǎn)投資將會(huì)出現(xiàn)明顯反彈。即使疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有較大壓力，不會(huì)也不應(yīng)該出現(xiàn)“大洗牌”?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的重要影響，市場(chǎng)動(dòng)蕩必然會(huì)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)帶來不穩(wěn)定因素。行業(yè)的發(fā)展和成熟需要“洗牌”，但這種“洗牌”應(yīng)該是長(zhǎng)期和漸進(jìn)的，是市場(chǎng)可以接受的，其過程對(duì)經(jīng)濟(jì)的副作用應(yīng)該越小越好。從當(dāng)前出臺(tái)的一系列扶持政策來看，疫情影響下還不會(huì)出現(xiàn)行業(yè)“大洗牌”的趨勢(shì)，但應(yīng)該會(huì)在一定程度上推進(jìn)行業(yè)重組。同策集團(tuán)首席分析師張宏偉預(yù)計(jì)，在全球及國內(nèi)市場(chǎng)流動(dòng)性刺激下，盡管當(dāng)前我國樓市調(diào)控的基調(diào)仍堅(jiān)持“房住不炒”，短期內(nèi)調(diào)控政策并未出現(xiàn)明顯寬松，但市場(chǎng)流動(dòng)性注入房地產(chǎn)，必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。無論是傳統(tǒng)基建，還是新基建、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目，大部分項(xiàng)目仍然會(huì)落地到一二線城市，帶動(dòng)核心一二線城市投資價(jià)值進(jìn)一步提升，土地價(jià)格也會(huì)隨之進(jìn)一步上漲。而地價(jià)上漲，必然也會(huì)帶動(dòng)一二線城市房?jī)r(jià)率先開啟上漲趨勢(shì)。（摘自中國房地產(chǎn)報(bào)） 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