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          東營市中心城區(qū)國有建設(shè)用地改變土地使用條件管理暫行辦法
          更新時間:2020/1/14 閱讀:2252 次 

          第一條  為嚴格改變土地使用條件管理,防止國有土地資產(chǎn)流失,根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和政策,結(jié)合本市實際,制訂本辦法。

          第二條  東營市國土空間總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地出讓后,涉及改變土地使用條件的,適用本辦法。

          第三條  本辦法所稱改變土地使用條件是指土地使用者在土地開發(fā)建設(shè)和利用中,經(jīng)依法批準改變《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》(下簡稱《出讓合同》)及其附件約定的土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等指標的行為。

          第四條  土地使用者應(yīng)嚴格按照《出讓合同》及其附件約定使用土地,未經(jīng)批準不得擅自改變土地使用條件。

          第五條  在不影響國家利益和公眾合法權(quán)益的前提下,符合下列條件之一的國有建設(shè)用地,可申請改變土地使用條件:

          (一)國土空間總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃調(diào)整或者修編,造成地塊建設(shè)條件發(fā)生變化的;

          (二)因公共利益、公共安全及市政府確定的重大項目導(dǎo)致地塊的建設(shè)條件發(fā)生變化的;

          (三)國家和省有關(guān)政策發(fā)生變化的。

          第六條  商業(yè)用房等按照規(guī)定可以改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,由產(chǎn)權(quán)單位自持,不得分割轉(zhuǎn)讓。

          第七條  具有下列情形之一的,收回土地使用權(quán),重新招標、拍賣、掛牌出讓:

          (一)土地出讓后未依合同開工建設(shè),達到土地收回條件的;

          (二)《出讓合同》約定改變土地用途時,需收回土地使用權(quán)的;

          (三)出讓的工業(yè)、倉儲、科教文衛(wèi)等非經(jīng)營性用地改為商業(yè)、住宅等經(jīng)營性用地且需要重新建設(shè)的;

          (四)其它整宗已供未開發(fā)土地確需改變土地用途、調(diào)整容積率的;

          (五)國土空間總體規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃調(diào)整,經(jīng)市政府審批需要收回土地的。

          第八條  改變土地使用條件的申請主體為:土地使用者存續(xù)的,由土地使用者作為申請主體;聯(lián)建一方主體缺失或無法配合的,由聯(lián)建另一方作為申請主體;土地使用者合并或者分立的,由合并或者分立后的主體作為申請主體;土地使用者已注銷但有上級主管單位的,由其上級主管單位作為申請主體并作為責(zé)任主體,承辦有關(guān)事項;土地使用者已注銷且無上級主管單位或無法履行相關(guān)手續(xù)的,由項目所在地區(qū)政府(開發(fā)區(qū)管委會)指定申請主體并作為責(zé)任主體,承辦有關(guān)事項。

          第九條  改變土地使用條件按以下程序辦理:

          (一)土地使用者持《出讓合同》向自然資源部門提交書面申請和規(guī)劃調(diào)整方案,由自然資源部門審核擬定《出讓合同》調(diào)整方案并核算土地出讓金差價,報市政府審批。

          (二)自然資源部門與土地使用者簽訂《出讓合同變更協(xié)議》, 土地使用者補繳土地出讓金差價。

          (三)土地使用者向相關(guān)部門申請辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等相關(guān)證件。

          第十條  改變土地使用條件補繳的土地出讓金差價,由自然資源部門委托具有相關(guān)資質(zhì)的評估機構(gòu)按照規(guī)定評估確定。

          第十一條  出讓的毗鄰?fù)恋貫橥煌恋厥褂脵?quán)人,土地使用條件相同,已開工建設(shè),已按整宗土地統(tǒng)一進行了規(guī)劃設(shè)計,且已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的,可將2個或2個以上《出讓合同》項下的宗地合宗,由自然資源部門出具宗地合宗意見。

          出讓的毗鄰?fù)恋貫橥煌恋厥褂脵?quán)人,土地使用條件不同(除土地用途),已開工建設(shè),已按整宗土地統(tǒng)一規(guī)劃,按審定的規(guī)劃取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,可在辦理合宗用地調(diào)整審批且補繳相關(guān)費用后,再辦理不動產(chǎn)合宗登記。其中:不同宗地計算容積率建筑面積之和未超出《出讓合同》批準總建筑面積的,無需繳納土地出讓金差價;超出《出讓合同》批準總建筑面積的,補繳超出部分土地出讓金差價。

          合宗后的土地使用年期按各宗土地剩余年期和土地面積加權(quán)平均確定。

          第十二條  符合下列條件之一的,不再收取土地出讓金差價,改變土地使用條件調(diào)整事項由自然資源部門按照程序提交市政府備案:

          (一)2001年6月20日前(原《東營市人民政府關(guān)于深化土地使用制度改革實行土地“五統(tǒng)一”管理的意見》下發(fā)前)取得土地使用權(quán),改變了用途或容積率等土地使用條件的,在《出讓合同》約定期限內(nèi)建設(shè)并取得《建設(shè)工程竣工驗收備案證明》或原《房屋所有權(quán)證》等相關(guān)證明材料的;

          (二)整宗土地總建筑面積未超出原規(guī)劃建筑面積,且符合國土空間規(guī)劃,因分割致使局部地塊的容積率高于整宗地塊容積率的;

          (三)因國土空間規(guī)劃調(diào)整,出讓土地被城市基礎(chǔ)設(shè)施用地或公益事業(yè)用地占用, 致使宗地面積變小容積率提高,總建筑面積不變的;

          (四)超過《出讓合同》約定的總建筑面積500平方米以下且容積率差值低于1%,或因規(guī)劃驗收和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門核定建筑面積技術(shù)標準差異造成容積率差值低于1%的;

          (五)工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下,提高土地利用率和增加容積率的;

          (六)整宗居住用地范圍內(nèi),按規(guī)劃要求本小區(qū)商業(yè)及服務(wù)配套設(shè)施建筑面積(不包括學(xué)校、幼兒園等公益性配套設(shè)施)不超過《出讓合同》及其附件約定的計算容積率總建筑面積的5%的;

          (七)經(jīng)市政府批準免征土地出讓金差價的;

          (八)其他符合國家、省、市有關(guān)規(guī)定的。

          第十三條  《出讓合同》及附件中未約定具體容積率的,按《出讓合同》簽訂時政府公布基準地價的基準容積率確定:

          (一)2008年6月1日以前為商業(yè)用地1.3,住宅用地0.8;

          (二)2008年6月1日—2011年9月6日為商業(yè)用地1.3,住宅用地1.0;

          (三)2011年9月6日以后為商業(yè)用地1.3,住宅用地1.3。

          第十四條  對土地使用者主體不存在的,由項目所在地區(qū)政府(開發(fā)區(qū)管委會)承辦改變土地使用條件調(diào)整審批后,書面確認無繳納土地出讓金差價的主體單位且無資產(chǎn)處置沖抵的,經(jīng)市政府批準,可由不動產(chǎn)登記機構(gòu)先行為買受人辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記等相關(guān)手續(xù)。

          第十五條  自然資源部門嚴格審核土地使用者改變土地使用條件規(guī)劃調(diào)整方案,在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等手續(xù)時,嚴格執(zhí)行《出讓合同》約定的建設(shè)條件等內(nèi)容,并按照調(diào)整后的規(guī)劃控制指標收取土地出讓金差價。

          住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、行政審批服務(wù)部門在辦理工程圖紙審核、《施工許可證》等手續(xù)時,對于未經(jīng)批準擅自變更的,不予辦理。

          審計部門按照審計職責(zé),對改變土地使用條件等規(guī)劃控制指標調(diào)整情況及土地出讓金差價收繳情況進行審計監(jiān)督。

          區(qū)政府(開發(fā)區(qū)管委會)按照管轄范圍負責(zé)行使城市規(guī)劃管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行政處罰權(quán),按照本辦法規(guī)定承辦其他相關(guān)工作。

          第十六條  土地使用者未經(jīng)批準擅自改變土地使用條件的,未經(jīng)依法處理前,自然資源部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、行政審批服務(wù)等部門不得通過工程建設(shè)綜合驗收(備案),不得發(fā)放改變土地使用條件的行政許可變更等證件,不得辦理不動產(chǎn)權(quán)證書及相關(guān)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

          土地使用者未經(jīng)依法申請辦理改變土地使用條件調(diào)整審批且未足額補繳土地出讓金差價的,前款相關(guān)部門不得發(fā)放改變土地使用條件的行政許可變更等證件,不得辦理不動產(chǎn)權(quán)證書及相關(guān)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

          對土地使用者計入誠信檔案不良行為記錄并公示,由相關(guān)部門依法予以處罰。該土地使用者2年內(nèi)不得在本市境內(nèi)參加土地競買。

          第十七條  在招商引資、企業(yè)改制和搬遷過程中已享受土地出讓地價優(yōu)惠政策的,經(jīng)批準原有房地產(chǎn)改為商業(yè)、住宅等經(jīng)營性用地的,原則上不再享受優(yōu)惠地價政策,在補繳當時已優(yōu)惠的地價后,再依照本辦法規(guī)定辦理?!冻鲎尯贤吩s定的相關(guān)條款在簽訂《出讓合同變更協(xié)議》時一同變更。

          第十八條  2011年11月11日前(原《東營市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)中心城國有建設(shè)用地改變用途調(diào)整容積率及補繳土地出讓金差價管理辦法的通知》下發(fā)前)出讓的土地,經(jīng)營性國有建設(shè)用地已建成且已改變土地使用條件,不屬于本辦法第七條規(guī)定情形的,按以下規(guī)定辦理:

          (一)經(jīng)市政府批準,已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》的,可按本辦法第九條規(guī)定程序辦理。

          (二)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》之一的,分別由自然資源部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、區(qū)政府(開發(fā)區(qū)管委會)等依法處理后,再按本辦法第九條規(guī)定程序辦理。

          第十九條  對政府工作人員不按規(guī)定辦理改變土地使用條件調(diào)整等手續(xù)的,由其所在單位或上級主管機關(guān)給予糾正;對在土地使用條件管理中失職瀆職、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,由主管部門或者紀檢監(jiān)察機關(guān)依紀依法追究責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

          第二十條  各縣區(qū)、開發(fā)區(qū)改變土地使用條件管理參照本辦法執(zhí)行。

          第二十一條  本辦法自2019年12月25日起施行,有效期至2021年12月24日。


           
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