土地不落幕。

  2020年土地市場，以“暖冬”開局。

  1月2日，杭州土地市場迎來新年第一拍，攬金34.76億元，集中出讓3宗地塊，總起價28.26億元。其中余杭區(qū)2宗商住地，均以23%以上較高溢價率成交，其中一宗被新希望以封頂價摘得；臨平新城一宗租賃住房用地，底價成交。

  這一日，上海出讓3宗土地，攬金114億元。

  盡管2019年土地市場呈現(xiàn)前暖后冷的現(xiàn)象，但這不妨礙重點城市土地出讓金創(chuàng)下新高。機構數(shù)據(jù)顯示，2019年，50大城市合計賣地收入4.41萬億元，同比上漲幅度達19.33%。其中，杭州賣地金額邁入2600億元大關，成為“賣地之王”。

  在2019年最后一天，南京一口氣賣出12宗地，攬金107億元，成都3宗地塊收金77.22億元。

  但三四線城市土地市場則持續(xù)低迷，流拍量高增。

  對于房企而言，拿地能力被視為關乎其存亡的核心競爭力。中國房地產報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2019年頭部房企拿地勢頭持續(xù)強勁，碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展，連續(xù)三年位列拿地金額榜單前四，但拿地金額同比均下降。中海地產、綠城中國、中國金茂等則重回積極拿地行列。

  2019年土地市場殺出幾匹黑馬——大華集團、金輝集團、融信集團、弘陽地產等，拿地擴張表現(xiàn)得尤為激進。

  值得注意的是，受政策調控及土地出讓條件限制影響，各大房企拿地態(tài)度更趨理性，收并購拿地正在成為房企新拓市場的主要手段。

  多位業(yè)內專家均認為，2020年房企拿地將繼續(xù)保持審慎態(tài)度，一二線城市優(yōu)質地塊仍然搶手，同時市場將加速進入“大魚吃大魚”的并購時代。

  “以銷定投”謹慎拿地

  2019年，房地產行業(yè)經歷了大變局。一方面，房價下降城市數(shù)量和下降速度均超過2018年；另一方面，行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年顯著放緩，新增千億房企數(shù)量明顯下降。

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年共計161家房企躋身百億軍團，銷售額增速均值為21.3%；千億軍團擴容至34家，僅比2018年新增4家。2018年銷售規(guī)模突破1000億元大關的房企達30家，其中，新增13家。

  在銷售行情下行壓力下，疊加融資環(huán)境收緊，房企拿地態(tài)度總體更趨理性。中國房地產報記者根據(jù)克而瑞發(fā)布的房企拿地數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2019年新增土地價值（包括招拍掛及收并購拿地）30強房企中，拿地金額同比下滑者達14家，約占一半。30強房企2019年新增土地總價值約2.4萬億元，較2018年同比下滑8.51%。

  新增土地價值5強房企分別是碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展、中海地產。

  其中，除中海地產新增土地價值同比增加22.73%，超越中國恒大躋身5強榜以外，其余四家房企新增土地價值均同比下滑。

  碧桂園2019年新增土地價值2256.3億元，同比下滑28.36%；萬科、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展新增土地價值分別同比下滑16.73%、24.2%、22.89%。2019年這四家龍頭房企拿地銷售比分別為：0.29、0.36、0.28、0.3。

  而據(jù)中指院測算，2019年銷售額TOP100企業(yè)拿地銷售比均值為0.22，較2018年同期下降約0.1。

  其中1000億元~5000億元房企拿地銷售比均值為0.22，較2018年同期下降約0.12。

  2019年新增土地價值超千億元的房企還有華潤置地、綠地控股(600606,股吧)、龍湖集團， 三者中僅綠地控股新增土地價值同比增長18%，其余兩家新增土地均在收縮。

  值得注意的是，中國恒大2019年新增土地面積2327.9萬平方米，排在行業(yè)第6名，同比下滑67%；新增土地價值515.4億元，同比下滑55.77%，行業(yè)排名從第6名滑至19名。2019年中國恒大拿地銷售比僅有0.08，2018年這一比值為0.21。不過，中國恒大2019年新增土地單價僅2214元/平方米，比擅拿低價地的碧桂園還低了每平方米近千元。

  在中國恒大2019年中期業(yè)績發(fā)布會上，中國恒大董事局副主席、總裁夏海鈞說，恒大目前的拿地方式以并購為主，在全國拿的項目中，有200多個通過并購獲得。恒大轉變拿地方式的原因包括：堅決執(zhí)行國家的房地產調控政策，不通過舉牌推高地價、樓價；并購中小企業(yè)，既得到便宜的土地，又有效化解金融風險。

  在拿地30強房企中，遠洋集團土地儲備收縮幅度最大。數(shù)據(jù)顯示，遠洋集團2019年新增土地價值僅135億元，相比2018年的610.7億元下滑了7.89%；2019年新增土地面積225.8億元，同比下滑69%。

  此外，旭輝集團2019年新增土地價值615.6億元，同比下滑39.62%；

  正榮集團新增土地價值同比下滑40.99%。

  激進拿地者

  大華金輝綠城等

  雖然主流房企紛紛縮減在土地投資上的支出，但急于彎道超車和上位的房企們仍不得不依靠拿地擴張來競逐規(guī)模。

  據(jù)中國房地產報記者統(tǒng)計，2019年拿地勢頭迅猛的房企代表有大華集團、金輝集團、弘陽地產、新希望地產、綠城中國、濱江集團(002244,股吧)、融信集團等。

  數(shù)據(jù)顯示，2019年大華集團實現(xiàn)銷售額347.6億元，在百強銷售榜中排78名；但其新增土地價值339.4億元，排在行業(yè)第25名，拿地值同比增長2.54倍。2019年大華集團的拿地銷售比為0.98。而據(jù)研究機構測算，2019年銷售額TOP100企業(yè)拿地銷售比均值為0.22，較2018年同期下降約0.1。

  出身于上海的大華集團，近年來公司全國化甚至全球化擴張進程都在提速。以云南為例，大華集團自2017年進入以來，拿地已超過3000畝；2018年，大華集團全新進駐廣州、惠州、徐州、昆明、大理、德州等地；2019年，大華集團首進大連、蘇州等地。早在2007年大華集團就在籌謀上市，但一直未成功。而擴張?zhí)?，導致其債臺高筑。

  第二名擴張兇猛者為金輝集團。

  2019年，金輝新增土地價值307.9億元，同比增長1.99倍，其2019年銷售額為888.6億元，拿地銷售比達0.35。

  此外，弘陽地產2019年新增土地價值308.6億元，同比增長93%，拿地銷售比為0.47；

  新希望地產新增土地價值407.9億元，同比增長40%，拿地銷售比達0.55，相比于銷售速度，兩家房企的拿地擴張速度均過快。

  老牌浙系房企綠城中國、濱江集團，則開始了追趕步伐。2019年綠城中國新增土地價值884億元，同比增長52.94%，銷售額1353.6億元，拿地銷售比為0.65；濱江集團新增土地價值同比增長43%，拿地銷售比為0.45。

  相比之下，融信集團2019年新增土地價值同比增長111%，不過相比起銷售額，拿地銷售比為0.22，處于均值范圍內。

  與此同時，這些擴張型房企面臨的高周轉壓力、負債率走高、融資成本攀升等問題也日漸凸顯。

  土地市場加速分化

  城市間土地市場愈發(fā)分化，冷熱不均。

  2019年12月31日，天津武清一宗商住地終于以底價8.83億元賣了出去，競得者為央企中建一局集團。

  此地塊于2019年7月29日首次掛牌，歷經停牌、二次掛牌并下調地價1.09億元、無限延期，并于12月27日收到第一份有效競買報價單，掛牌出讓經歷相當坎坷。

  2019年的土地市場呈現(xiàn)了一種涇渭分明的態(tài)勢：

  一邊是火，一邊是冰。

  易居數(shù)據(jù)顯示， 2019年全年，40個典型城市的土地出讓金收入2.86萬億元，賣地金額同比增長18.6%。前五名分別為杭州、上海、廣州、北京和南京，土地出讓金總額分別為2646.4億元、1794.2億元、1694.6億元、1672.1億元和1626.8億元。其中，南京土地出讓金同比增速較大，達到79.8%；杭州土地出讓金最多，并且遠超第二名上海，說明土地出讓收入對地方政府財政收入貢獻度很大。

  2019年，50城中有10個城市土地出讓金超千億，其中，洛陽、長春、寧波等城市出讓金同比增速很高，分別達到173.3%、105.2%和97.4%，主要是因為這幾個城市2019年房地產市場較火熱，土地市場供求兩旺。

  同時，2019年流拍增多、市場低溫運行，亦成為常態(tài)。據(jù)諸葛找房觀察，2019年一二線城市土地成交規(guī)模同比分別上漲4.21%、9.05%；三四線城市土地成交規(guī)模則同比下跌6.71%，這是自2017年以來的首次下跌。不過，在一二線熱點城市供地有限的情況下，部分經濟基本面表現(xiàn)良好的三四線城市仍然受到房企青睞。

  土地流拍表現(xiàn)不一。上海、杭州、南京等熱點一二線城市地塊受到熱搶，流拍較少；而像金華、嘉興、合肥等熱度一般的城市則流拍嚴重。此外，中西部地區(qū)一些城市流拍率較高，如鄂州、張掖流拍率分別達到28.57%、27.78%，平頂山市流拍率達到21.43%。

  長三角區(qū)域一直是房企們的必爭之地。2019年政府工作報告中提出，將長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略。作為“一帶一路”和長江經濟帶的重要交匯點，一體化發(fā)展的大概念出臺。這意味著，長三角區(qū)域未來仍將是房企搶占的重要區(qū)位。同時，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺，亦對整個區(qū)域房地產市場帶來新的活力和生機。

  研究機構土地云事業(yè)部副總經理劉韌堅表示，2020年土地市場將延續(xù)分化趨勢。一線城市依然會維持比較穩(wěn)定，或略有收縮。二線城市則可能會有較強爆發(fā)，三四五線城市或略有萎縮。

  諸葛找房預判，受政策及資金面影響，2020年房企拿地熱情不高，土地市場將延續(xù)低溫態(tài)勢。部分優(yōu)質城市、優(yōu)質地塊仍搶奪激烈，如上海、杭州、南京等長三角熱點城市優(yōu)質地塊仍然搶手，而一些經濟基本面較差以及區(qū)位偏僻、出讓條件嚴苛的地塊則無人問津。三四線城市土地市場將逐漸轉冷，房企加速撤離。