2019年一季度延續(xù)了2018年底的短暫寬松態(tài)勢，房企融資“小陽春”出現(xiàn)，但是由于4月份的土地市場過于火熱，在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，房企融資再度收緊，且呈現(xiàn)更加嚴峻的趨勢。5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號文，簡稱“23號文”)，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資，正式拉開了今年融資政策收緊的序幕，此后政府陸續(xù)推出了對于信托貸款、開發(fā)貸以及海外債的限制政策，融資環(huán)境趨冷。從上半年房企財務(wù)表現(xiàn)來看，雖然負債率與融資成本有不同程度的上升，但大多數(shù)企業(yè)整體風(fēng)險可控，短期內(nèi)償債壓力不大。但是隨著融資難度和成本的逐步增加，部分企業(yè)，尤其是融資能力相對較差、經(jīng)營不善的中小企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險需警惕，如2019年銀億由于債務(wù)違約已經(jīng)被法院進行了破產(chǎn)清算審查，此外三盛宏業(yè)、頤和地產(chǎn)以及國購?fù)顿Y等房企也陷入了債務(wù)危機。 

  展望未來，預(yù)計近階段房企融資會持續(xù)保持低位。從融資成本來看，2019年絕大多數(shù)企業(yè)的融資成本都在上升，主要是因為境內(nèi)外的融資成本在今年都在持續(xù)走高。從月度走勢來看，房企未來融資成本可能仍將保持在較高水平。而在融資渠道方面，隨著境內(nèi)外融資政策的持續(xù)收緊，信托貸款、銀行貸款、公司債、海外債等傳統(tǒng)的融資渠道受到的限制越來越多，目前最佳的維持現(xiàn)金流的方法仍是加強自身造血能力，以銷售回款為主力保障企業(yè)的財務(wù)穩(wěn)定。

  2019年總結(jié)

  01融資環(huán)境先揚后抑，全年融資規(guī)模同比小幅增加（部分略）

  2019年初，房企融資延續(xù)了去年底的回暖態(tài)勢，出現(xiàn)一波小陽春，但是從二季度開始又迎來了新一輪更加嚴峻的融資調(diào)控。5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布了23號文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資，開啟了2019年房地產(chǎn)融資調(diào)控。此后，7、8月份連續(xù)對房地產(chǎn)信托、銀行機構(gòu)進行整治約談，同時對開發(fā)貸、境外債等多種融資方式進行進一步限制。7月12日，發(fā)改委發(fā)文要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)；多家銀行于2019年8月29日收到窗口指導(dǎo)，自即日起收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸額度，原則上開發(fā)貸控制在2019年3月底時的水平。
在這個背景之下，房企融資規(guī)模也呈現(xiàn)先揚后抑的趨勢。據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年95家典型房企融資總額為14494億元，同比增加5.5%。2019年一季度房企的融資環(huán)境較為寬松，房企紛紛抓緊窗口期進行融資，這也就使得2019年1月份成為了近兩年來單月融資額最多的一個月。此后雖然二季度開始融資環(huán)境持續(xù)收緊，但是由于房企融資節(jié)奏的關(guān)系7月份又是一個融資高潮。從全年的表現(xiàn)來看，單月的融資額在5月之后持續(xù)保持低位，但因為1月和7月房企額融資額較多，所以全年的融資額仍會繼續(xù)同比增加。

  從單月情況來看，2019年房企單月融資額整體處于逐漸減少的態(tài)勢。由于2019年一季度的整體融資環(huán)境繼續(xù)延續(xù)了2018年底回暖的趨勢，使得一季度的房企融資出現(xiàn)了“小陽春”，其中1月份是近兩年融資額最多的一個月，達到了2082億元，同比增加了27%。而4月份開始融資環(huán)境開始逐步收緊，因此二季度開始單月融資額基本逐月減少。而7月份由于房企融資節(jié)奏的關(guān)系，單月融資額反彈至1686億元。在“730”會議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”之后，房企融資環(huán)境持續(xù)低位運行，8月和10月的融資額都處在兩年來的較低水平。

  02融資成本持續(xù)上升，全年房企發(fā)債成本突破7%（部分略）

  2019年房企新增融資成本為7.07%，較2018年的6.53%顯著上升了0.54個百分點。事實上，自2019年5月發(fā)布23號文限制信托貸款后，開啟了房地產(chǎn)融資的新一輪的調(diào)控，三季度以來陸續(xù)對信托貸款、境外發(fā)債以及開發(fā)貸等都做出了更加嚴格的調(diào)控，房企借貸成本整體走高成為必然趨勢，此外2019年高成本的海外債規(guī)?？焖倥噬餐瑫r帶動了整體融資成本。

  從歷年房企的境內(nèi)外融資成本情況來看，2019年境內(nèi)債券的平均成本為5.21%，較2018年略有下降0.67個百分點；而境外債券的平均成本為8.13%，較2018年全年上漲0.86個百分點。這主要是由于境內(nèi)外債發(fā)債主體變化，2019年在境內(nèi)監(jiān)管嚴格的背景下，高杠桿企業(yè)更多采用了海外債的融資方式。2019年TOP11-30梯隊房企的境內(nèi)發(fā)債規(guī)模同比大幅下降46%，占比從2018年境內(nèi)債總量的40%下滑至29%；境外債規(guī)模則同比上升了80%，占比從2018年的25%上升至32%。由于TOP11-30梯隊企業(yè)大多具有高杠桿特征，歷來融資成本較高，從而使境內(nèi)外融資成本的差距拉大。

  03境內(nèi)債權(quán)融資受嚴控，境外債權(quán)融資占比連續(xù)四年提高

  ……本節(jié)內(nèi)容略……

  04房企上市熱情依舊，分拆物業(yè)上市熱情更高

  ……本節(jié)內(nèi)容略……

  05部分中小房企資金承壓，最終導(dǎo)致債務(wù)危機甚至破產(chǎn)

  由于融資環(huán)境的收緊，不少企業(yè)都出現(xiàn)了資金鏈困難的現(xiàn)象。大型房企可以利用出售項目、減少投資、加快現(xiàn)金回籠力度等方法實現(xiàn)現(xiàn)金的回流，暫時“冬眠”以維持資金鏈的穩(wěn)定，在度過償債高潮之后再開始“復(fù)蘇”擴張。而對于一些中小房企來說，融資環(huán)境的收緊帶來的影響可能更大。由于企業(yè)短期內(nèi)有償債壓力，在市場上進行融資又困難重重，再加上企業(yè)經(jīng)營回款方面的無力，因此在償債高潮到來時有不少中小企業(yè)出現(xiàn)了債務(wù)“爆雷”。

  2019年出現(xiàn)比較重大的債務(wù)違約的房企有銀億股份、三盛宏業(yè)、頤和地產(chǎn)以及國購?fù)顿Y等。這些企業(yè)的共同點在于在15、16年房地產(chǎn)“黃金時代”時融資較多，而在進行嚴格調(diào)控之后企業(yè)的盈利能力較為落后，因此在今年出現(xiàn)了大面積的債務(wù)違約。

  中小房企的債務(wù)危機也導(dǎo)致了部分企業(yè)的破產(chǎn)倒閉。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年12月20日，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達513家，已經(jīng)超過2018年全年的458家破產(chǎn)數(shù)量。隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)、房企集中度上升、融資環(huán)境不斷收緊，房企的生存壓力持續(xù)加大，破產(chǎn)數(shù)量明顯增多。值得注意的是，2019年至今破產(chǎn)的房企已經(jīng)開始出現(xiàn)一些曾經(jīng)規(guī)模較大的企業(yè)，如銀億股份、新光集團等。

  2020年展望

  01房企整體財務(wù)狀況有所承壓，但總體可控（略）

  ……本節(jié)內(nèi)容略……

  02房企融資環(huán)境將保持低位運行，加強自身造血能力是關(guān)鍵

  總體來看，由于2019年房企的融資政策除了一季度的“小陽春”之外基本處于底部運行中，房企在抓住窗口期進行融資之后的融資難度有所加大，預(yù)計近階段房企融資會持續(xù)保持低位。從融資成本來看，2019年絕大多數(shù)企業(yè)的融資成本都在上升，主要是因為境內(nèi)外的融資成本在今年都在持續(xù)走高，尤其是境外發(fā)債成本，而且由于境內(nèi)融資限制持續(xù)增加，企業(yè)在海外的融資占比也持續(xù)加大。從月度走勢來看，房企未來融資成本可能仍將保持在較高水平。

  在融資渠道方面，隨著境內(nèi)外融資政策的持續(xù)收緊，信托貸款、銀行貸款、公司債、海外債等傳統(tǒng)的融資渠道受到的限制越來越多。而相對而言政府對于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品出臺的限制措施較少，反而多有支持的表態(tài)。比如在REITs產(chǎn)品方面，1月1日上交所就在新年致辭中表示未來將進一步發(fā)揮債券市場直接融資功能，深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新，推動公募REITs試點，加快發(fā)展住房租賃REITs。4月深交所又表示將積極推進公募REITs進程，形成具有特色的REITs板塊。預(yù)計將在不遠的未來，我國首支真正的REITs產(chǎn)品或?qū)⒏斐霈F(xiàn)。此外，國家還明確鼓勵發(fā)展綠色ABS，在5月出臺的《關(guān)于支持綠色金融改革創(chuàng)新試驗區(qū)發(fā)行綠色債務(wù)融資工具的通知》中，明確鼓勵試驗區(qū)內(nèi)承擔(dān)綠色項目建設(shè)且滿足一定條件的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類企業(yè)作為發(fā)行人，注冊發(fā)行綠色債務(wù)融資工具用于綠色項目建設(shè)。未來資產(chǎn)證券化有可能成為房企融資的突破口，但是目前最佳的維持現(xiàn)金流的方法仍是加強自身造血能力，以銷售回款為主力保障企業(yè)的財務(wù)穩(wěn)定。

  而對于尚未上市的房企而言，2019年傳統(tǒng)融資的收緊也讓他們將上市融資盡快地提上了日程，截至2019年12月已經(jīng)有6家內(nèi)房企在港正式掛牌上市，同時還有7家房企正在排隊中。而對于旗下有物業(yè)板塊的房企而言，將物業(yè)進行分拆上市也是個值得考慮的融資方式，可以為集團增加一個融資平臺，讓物業(yè)板塊可以自給自足，減輕企業(yè)的財務(wù)壓力。再加上2019年香港資本市場對于物業(yè)行業(yè)較為看好，是一個不錯的上市時機。因此截至2019年12月20日已經(jīng)有8家房企旗下的物業(yè)公司上市，還有3家正在排隊中。但是在當(dāng)前背景下，各大中小房企通過赴港上市雖能解一時之急，卻也不是持久發(fā)展的“靈丹妙藥”。對于房企而言，如何提升企業(yè)回款能力，降低自身財務(wù)壓力，同時摒棄規(guī)模第一的慣有思維、苦煉內(nèi)功、尋求質(zhì)量發(fā)展，才是行業(yè)新背景下的第一要務(wù)。