12月28日，為深化利率市場(chǎng)化改革，進(jìn)一步推動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）運(yùn)用，央行就存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR發(fā)布了公告。

公告稱，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換應(yīng)在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款。

業(yè)內(nèi)稱，該政策表明，推動(dòng)LPR應(yīng)用的時(shí)間表明顯提前，利率市場(chǎng)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，但不會(huì)給市場(chǎng)預(yù)期造成刺激影響。

明年8月底前完成定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換

2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制公告。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號(hào)公告，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

其中，存量浮動(dòng)利率貸款，指的是2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款（不包括公積金個(gè)人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。

公告表示，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。

記者注意到，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。同時(shí)，已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

具體來(lái)看，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，除商業(yè)性個(gè)人住房貸款外，加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即2019年12月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值之和。之后，自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。

此外，金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時(shí)，可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。如存量浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

業(yè)內(nèi)稱調(diào)整后利于推進(jìn)全面利率市場(chǎng)化

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析稱，央行宣布推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，其目的在于更好地以市場(chǎng)化方式反映利率變化，由于按原有規(guī)定存量房貸利率依然按基準(zhǔn)利率浮動(dòng)的方式定期進(jìn)行調(diào)整，本次調(diào)整之后將更有利于推進(jìn)全面的利率市場(chǎng)化。

張波指出，從政策來(lái)看，有兩點(diǎn)值得關(guān)注，一是針對(duì)存量貸款，貸款人可有選擇權(quán)，即可以選擇按LPR的方式或固定利率的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)換，有利于更好保障貸款人的權(quán)益，并推進(jìn)轉(zhuǎn)換的有序進(jìn)行；二是提供充分的轉(zhuǎn)換時(shí)間，自2020年3月1日到8月31日，轉(zhuǎn)換過(guò)渡期較長(zhǎng)，可以保證轉(zhuǎn)換過(guò)程平穩(wěn)進(jìn)行。

在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)，新網(wǎng)銀行首席研究員、中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼分析稱，此次央行發(fā)布的第30號(hào)公告明確，自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同，這表明，推動(dòng)LPR應(yīng)用的時(shí)間表明顯提前，利率市場(chǎng)化進(jìn)程進(jìn)一步加快。實(shí)施存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，加快和擴(kuò)大LPR在存量貸款中的應(yīng)用，使LPR全面成為貸款定價(jià)的基準(zhǔn)，有助于更好地發(fā)揮LPR在貸款定價(jià)中的關(guān)鍵作用，使貸款利率能更及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，提升貨幣政策傳導(dǎo)效果，提高金融資源配置效率。

董希淼指出，存量房貸定價(jià)轉(zhuǎn)換有兩種方式，無(wú)論是何種轉(zhuǎn)換方式，轉(zhuǎn)換后的房貸利率原則上不低于原有的利率，除非LPR下降（第一種方式）。這主要是為了貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，在流動(dòng)性合理充裕、市場(chǎng)利率有望下行的情況下，堅(jiān)守“房住不炒”的定位，不向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)，同時(shí)也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率。

而關(guān)于其他存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換，央行明確，借貸雙方按市場(chǎng)化原則，協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款?！邦A(yù)計(jì)初次轉(zhuǎn)換之后，存量貸款的利率執(zhí)行水平將與轉(zhuǎn)換之前保持基本不變，這有助于推進(jìn)轉(zhuǎn)換工作順利進(jìn)行，也有助于保護(hù)借貸雙方的利益。為更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，貨幣政策保持穩(wěn)健基調(diào)，加大逆周期調(diào)節(jié)力度，未來(lái)一段時(shí)間LPR仍有一定的下行空間?！?董希淼稱。

此外，董希淼指出，借款人與銀行平等協(xié)商，采用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)將可能是普遍的方式，這對(duì)借款人相對(duì)有利。通過(guò)這種市場(chǎng)化方式，有助于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本，更好為穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)服務(wù)。即便借款人與銀行協(xié)商轉(zhuǎn)換為固定利率，現(xiàn)有的同期限LPR仍可能是固定利率執(zhí)行水平的重要參考。同時(shí)，這也體現(xiàn)了利率市場(chǎng)化原則，即利率定價(jià)相關(guān)事項(xiàng)由借貸雙方協(xié)商確定。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ブ赋觯弑旧硎侵行缘?，考慮了存量房貸雙方的利益，并規(guī)定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變（加點(diǎn)可為負(fù)值），不會(huì)因此導(dǎo)致購(gòu)房者利率上漲，這將是房貸利率今后的常態(tài)。

從轉(zhuǎn)換后的效果看，張波指出，在流動(dòng)性放松的大背景下，目前利率下行的動(dòng)力較強(qiáng)，因此，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR方式，大概率將在中短期內(nèi)利于購(gòu)房者，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，LPR本身體現(xiàn)出更強(qiáng)的市場(chǎng)化，因此整體房貸利率會(huì)更貼近于市場(chǎng)水平。

兩種方案可選擇 業(yè)內(nèi)稱不會(huì)給預(yù)期造成刺激影響

新京報(bào)記者注意到，此次調(diào)整后，有兩種方案供購(gòu)房者選擇。一種是LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變，這種與當(dāng)前的房貸利率方案相似；一種是固定利率。但需要注意的是，只能選擇其中一種，而且只有一次選擇機(jī)會(huì)，后續(xù)不能再次更改。

那么，對(duì)普通用戶而言有何影響？諸葛找房副總裁苑承建指出，對(duì)用戶來(lái)說(shuō)，固定利率長(zhǎng)期確定，一方面，無(wú)法享受利率下行的紅利，另一方面，在利率上行時(shí)也可避免成本上升。第一種LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方式，對(duì)用戶來(lái)說(shuō)是隨行就市，可以享受利率下行帶來(lái)的還款金額降低，但同樣，在利率上行時(shí)，還款金額也要隨之增加。就當(dāng)前的利率市場(chǎng)環(huán)境來(lái)說(shuō)，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方案，可能是更穩(wěn)妥且主流的方案。

苑承建指出，如果轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方案，加點(diǎn)是由當(dāng)前用戶房貸實(shí)際利率與2019年12月份LPR（五年期以上為4.8%）差值確定的，且確定后不可更改。也就是說(shuō)，如果當(dāng)前房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮1.1%，則轉(zhuǎn)換后的加點(diǎn)是0.59%，轉(zhuǎn)換后的用戶的房貸利率變更為當(dāng)期LPR+0.59%，這個(gè)加點(diǎn)就是用戶未來(lái)房貸合同有效期內(nèi)實(shí)際執(zhí)行的加點(diǎn)。

“如果是選擇轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的商貸利率要與當(dāng)前執(zhí)行的利率水平一致。轉(zhuǎn)換時(shí)間是從2020年3月1日至8月31日，但實(shí)際的執(zhí)行時(shí)間是從2021年開始。也就是說(shuō)，2020年用戶實(shí)際執(zhí)行的房貸還是按照2019年的房貸，按照當(dāng)前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，用戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。”苑承建稱。

苑承建總結(jié)稱，央行的這一方案，一次性解決了存量房貸利率定價(jià)轉(zhuǎn)換的問(wèn)題，也讓存量房貸用戶可以享受到利率下降的紅利，同時(shí)保持了房貸利率的穩(wěn)定，不會(huì)給市場(chǎng)預(yù)期造成刺激影響。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)給記者舉例道，假如購(gòu)房者小張?jiān)荣I房時(shí)，是執(zhí)行“央行基準(zhǔn)利率×（1+浮動(dòng)比例）”，當(dāng)時(shí)是上浮10%，計(jì)算為4.9%×（1+10%）=5.39%，那么，現(xiàn)在根據(jù)（LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)）的計(jì)算公式，最終的利率為4.8%+0.59%=5.39%。這意味著，改革前后，利率保持穩(wěn)定不變，但定價(jià)公式出現(xiàn)變化。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)提醒有兩點(diǎn)需要注意：第一，LPR每個(gè)月會(huì)變動(dòng)，但購(gòu)房者實(shí)際面臨的LPR是一年變一次，或30年變一次，這可以和銀行談，建議一年調(diào)一次；第二，基點(diǎn)一旦約定好，是不變的，其實(shí)和以前銀行的折扣概念差不多，過(guò)去折扣也是一旦談好，30年合同保持不變。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，從長(zhǎng)周期看，未來(lái)三到五年內(nèi)，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入降息通道，但從短期看，現(xiàn)在只是LPR利率向下微調(diào)，這對(duì)普通老百姓房貸利率的影響不是太大。不過(guò)，不同城市的情況有所不同，在一線城市或強(qiáng)二線城市，從結(jié)構(gòu)比例看，無(wú)論是成交套數(shù)還是成交面積，改善性需求或置換型改善性需求都占主導(dǎo)。

基于此，張宏偉指出，單從一線和強(qiáng)二線城市看，由于大多數(shù)個(gè)人住房貸款都是二套改善住房，從結(jié)構(gòu)角度講，單城市的住房平均貸款利率，或即時(shí)轉(zhuǎn)化成LPR之后的平均利率，應(yīng)該會(huì)呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)。不過(guò)，這一上漲更多是結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致，而不是利率本身上漲。