今日，“產(chǎn)品質上——2019中國房企產(chǎn)品力排行榜TOP100發(fā)布會”圓滿落幕，易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕總發(fā)布“2019年中國房企產(chǎn)品力排行榜TOP100”。 

  該榜單由克而瑞研究中心與筑想科技共同完成，由《2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》榜、《2019年頂級豪宅產(chǎn)品系TOP10》榜、《2019年輕奢精品產(chǎn)品系TOP10》榜、《2019年品質美宅產(chǎn)品系TOP10》榜以及《2019中國十大作品（居住類）》榜五大榜單構成。 

☉ 文／克而瑞研究中心

  榜單說明

  在“房住不炒”、“美好生活”的政策大背景下，地產(chǎn)開發(fā)周期放緩，消費回歸理性，房地產(chǎn)競爭也從拼規(guī)模進入拼產(chǎn)品階段，在新的市場需求，新的競爭驅動下，“產(chǎn)品力”對于房企的重要性日益凸顯。

  如何公正、公平、全面地評判眾多企業(yè)的“產(chǎn)品力”高下？如何在評判中顧及各區(qū)域市場發(fā)展差異所帶來的數(shù)據(jù)差異？如何兼顧“產(chǎn)品力”與“產(chǎn)品”在企業(yè)發(fā)展中的作用？ 

  2018年12月，易居克而瑞研究中心聯(lián)合筑想科技首次發(fā)布了《2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP50》排行榜，并編撰了《2018中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力白皮書》，業(yè)內反響熱烈。

  今年，在此基礎上，產(chǎn)品力排行榜的房企陣容由50強擴充升級到100強，并新增《2019中國十大作品（居住類）》。經(jīng)過縝密的籌備，2019年房企產(chǎn)品力排行榜于今日（11月28日），在上海虹橋綠地鉑瑞酒店發(fā)布。

  其中產(chǎn)品力榜單及產(chǎn)品系榜單將由相關測評模型得出，測評模型的構建，是結合了雙方房地產(chǎn)行業(yè)和建筑領域的專家意見，共同設計確定。數(shù)據(jù)來源主要有統(tǒng)計局公開數(shù)據(jù)、房企公開資料、調研數(shù)據(jù)以及公開媒體信息等。今年新增《2019中國十大作品（居住類）》榜由公開推選、測評模型、專家團評審、網(wǎng)上投票等環(huán)節(jié)產(chǎn)生。

  《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》排行榜共分為四個一級指標，從“產(chǎn)品接受度”、“產(chǎn)品系成熟度”、“產(chǎn)品美譽度”、“獲獎與認證”四個角度對企業(yè)產(chǎn)品力進行評價。

  《中國住宅明星產(chǎn)品系》評測指標體系基本延續(xù)了企業(yè)產(chǎn)品力評測原則與指標體系，將工作重點放在了產(chǎn)品系的“市場跨度”、“開發(fā)規(guī)模”、“產(chǎn)品定位”、“溢價能力”、 及“產(chǎn)品系特色性”五大方面。本次產(chǎn)品系測評工作中，我們綜合市場上產(chǎn)品系的整體特征，將市場上各房企的產(chǎn)品系分為“頂級豪宅”、“輕奢精品”與“品質美宅”三大類。對于不同的產(chǎn)品系檔次類型，采用了總價比值、均價比值和均價絕對值進行綜合劃分。

  《2019中國十大作品（居住類）》通過“居住類產(chǎn)品力模型”、專家閉門評選和網(wǎng)絡投票三個環(huán)節(jié)，最終得出十大作品獎。參評項目為居住類，并且在2019年1月1日至11月25日在售項目。提報項目來自TOP100房企（企業(yè)提報不超過3個項目）、CRIC數(shù)據(jù)庫篩選、組委會專家團。 “居住類產(chǎn)品力模型”共分為六個一級指標。從“主力客戶定位”、“單元戶型產(chǎn)品”、“戶內精裝設計”、“規(guī)劃及歸家路徑”、“景觀空間設計”、“宣傳與口碑”六個角度對項目進行產(chǎn)品力評價。

  Part1  榜單發(fā)布

  一、《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》榜單發(fā)布

  二、《中國住宅明星產(chǎn)品系》榜單發(fā)布    

  三、《2019中國十大作品（居住類）》榜單發(fā)布  

  Part2、榜單解讀

  一、企業(yè)產(chǎn)品力TOP100榜出爐，融創(chuàng)中國躍居榜首

  基于整個行業(yè)對房企產(chǎn)品力研究的關注不斷提升，我們在2018年首次對中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力進行測評的基礎上，今年進一步系統(tǒng)化完善了測評指標體系。從“產(chǎn)品接受度”、“產(chǎn)品系成熟度”、“產(chǎn)品美譽度”以及“獲獎與認證”這四個一級指標入手，通過構建測評模型、并結合公開推選、專家評審、網(wǎng)上投票等途徑，以更客觀、真實的反映各標桿房企的產(chǎn)品能力。

  在《2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》榜單中，融創(chuàng)憑借在各測評指標中出色的表現(xiàn)，躍居榜首，金茂、綠城則分列企業(yè)產(chǎn)品力榜單的第二、第三位。另外，金地、泰禾、濱江、星河灣等房企的產(chǎn)品力排名均較去年有所提升，而萬科、中海、龍湖也繼續(xù)保持在中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP10的行列。

  1、產(chǎn)品接受度：反映房企產(chǎn)品被市場及消費者認可的程度

  從具體指標體系來看，“產(chǎn)品接受度”主要通過“銷售業(yè)績規(guī)?！?、“產(chǎn)品定位”、“項目溢價能力”以及“項目去化速度”四個二級指標，來反映房企產(chǎn)品在市場上被消費者認可的程度。本次測評中，星河灣、東原、仁恒、濱江、金茂、融創(chuàng)等房企的產(chǎn)品溢價能力表現(xiàn)較為優(yōu)秀。如融創(chuàng)注重高端產(chǎn)品的營造，其桃花源系與壹號院系的溢價能力較強。另外，碧桂園、融創(chuàng)、新城、旭輝、保利等房企的整體項目去化率也排在前列。

  2、產(chǎn)品系成熟度：反映房企產(chǎn)品系的發(fā)展規(guī)模及狀況

  “產(chǎn)品系成熟度”則是通過房企產(chǎn)品系的“城市市場跨度”、“產(chǎn)品系規(guī)?！?、“定位一致性”、“標準化程度”以及“產(chǎn)品系比例”這五個方面，從產(chǎn)品市場表現(xiàn)的結果出發(fā)，對企業(yè)產(chǎn)品系的發(fā)展狀況進行測評。在本次測評中，萬科、融創(chuàng)、新城、龍湖、世茂、陽光城、旭輝、中梁等房企產(chǎn)品系的城市覆蓋程度較佳。

  融創(chuàng)截止2019年上半年已在全國120座一二線及強三線城市布局632個項目，其通過壹號院系、桃花源系、府系、九府系、宜和系等核心產(chǎn)品系，為不同客群打造了覆蓋高層、洋房及低密別墅等多形態(tài)的宜居產(chǎn)品，產(chǎn)品系規(guī)模也位居行業(yè)前列。其中，融創(chuàng)壹號院系已在17座城市的核心區(qū)布局，其中包括2個一線城市和15個二線城市，共計25座壹號院。

  另外，在今年的測評中新增了二級指標“產(chǎn)品系比例”，以反映各企業(yè)的產(chǎn)品系覆蓋其在售項目的程度。產(chǎn)品系比例越高，產(chǎn)品系的成熟度與項目的可復制性也相應越高。如金茂、美的置業(yè)、俊發(fā)、星河灣等房企的產(chǎn)品系比例較高。其中，中國金茂有府系、悅系、墅系三大產(chǎn)品系，其產(chǎn)品系項目覆蓋其在售項目的占比較高，遠高于目前的行業(yè)平均水平。

  3、產(chǎn)品美譽度：反映市場及業(yè)界對企業(yè)產(chǎn)品的反饋

  除此之外，在我們對產(chǎn)品力TOP100房企進行測評的過程中，“產(chǎn)品美譽度”模塊也對測評結果起到了重要的作用。其中，“社會美譽度”是通過媒體公開信息中，參測企業(yè)或產(chǎn)品系的質量投訴與負面新聞，來進行量化評分。作為本次測評中唯一的減分指標，我們希望企業(yè)在打造適銷產(chǎn)品、提高周轉和項目盈利能力的同時，更注重其作為產(chǎn)品應有的質量與品質。而業(yè)內認可度則是通過業(yè)內權威專家對房企產(chǎn)品能力的專業(yè)性評價，來對整體的指標體系的系統(tǒng)性進行補充。

  4、獲獎與認證：關注設計、創(chuàng)新、工程質量等內在實力的提升

  最后，“獲獎與認證”模塊是希望房企在未來更多地關注自身設計、創(chuàng)新、工程質量等內在實力的提升，獎項評測指標體系的搭建有助于鼓勵企業(yè)進一步強化自身的產(chǎn)品力價值觀。通過借助第三方權威機構的專業(yè)測評結果，綜合工程、設計、綠色認證、物業(yè)、行業(yè)等五方面的獲獎情況，也可以使我們本次產(chǎn)品力評測更綜合、更客觀。

  本次測評中，我們通過權威機構公開信息和房企調研來收集企業(yè)的評獎情況，結合權威專家對獎項級別的甄別及認定，最終確定了符合參選標準的有效獎項體系，并根據(jù)獎項含金量不同劃分檔次。通過對獎項系統(tǒng)化的梳理、以標準化的評測體系來客觀評審房企的獲獎情況，可以較為準確的反映企業(yè)產(chǎn)品在行業(yè)內所處的水平以及產(chǎn)品力的提升。

  工程方面，包含國家級、省市級等不同層級權威機構的獎項在內，主要有“中國建筑工程魯班獎”、“詹天佑獎”、“國家優(yōu)質工程獎”、“白玉蘭獎”等。綠色認證方面，除了由我國各級住房和城鄉(xiāng)建設部（廳）公布的綠色建筑星級認證外，也涵蓋了如英國BREEAM認證、美國LEED綠色建筑認證等境外權威機構認證。其中，中國金茂的深圳龍華金茂府項目分別獲得中國住房和城鄉(xiāng)建設部綠色建筑三星級認證、BREEAM認證以及LEED認證，其綠建能力在多方面獲得業(yè)內認可。

  值得注意的是，融創(chuàng)2019年獲境內外權威機構頒發(fā)獎項的數(shù)量及質量在行業(yè)內都較為領先，獎項類別覆蓋了建筑工程、設計、行業(yè)綜合等各大維度。如融創(chuàng)無錫香樟園項目獲得中國建筑業(yè)協(xié)會魯班獎 (國家優(yōu)質工程獎）；上海濱江壹號院獲上海市優(yōu)秀工程設計住宅項目一等獎；重慶融創(chuàng)九闕府、貴陽融創(chuàng)府鳴溪上等多個項目獲第十四屆金盤獎等。

  二、十大作品榜單備受關注，明年增加調研頻次和范圍

  今年新增的《2019中國十大作品（居住類）榜》備受行業(yè)關注，本次榜單評選分為初選和終選兩個階段：初選階段，組委會通過“居住類產(chǎn)品力模型”進行篩選，確定30個入圍項目（每個企業(yè)限1個項目）。終選階段分兩部分：專家評選和網(wǎng)絡投票。專家評選采用11位百強房企副總裁專家團評選，30位入圍項目代表現(xiàn)場路演。組委會對專家評選分數(shù)進行統(tǒng)計。網(wǎng)絡投票通過“丁祖昱評樓市”、“克而瑞地產(chǎn)研究”、“產(chǎn)品經(jīng)理人”三大平臺同時開啟，最終決出今年的十大作品。

  十大作品反映的是項目在“主力客戶定位”、“單元戶型產(chǎn)品”、“戶內精裝設計”、“規(guī)劃及歸家路徑”、“景觀空間設計”、“宣傳與口碑”等指標的能力，體現(xiàn)是對項目客群把握能力、戶型設計能力、社區(qū)規(guī)劃能力、對營銷能力以及設計建筑的技術能力，是對項目更加整體性的評判。

  明年我們將加大調研力度，通過增加調研頻次（每季度）和范圍（企業(yè)提報、克而瑞各地機構推薦等方式），加大研究力度和成果輸出，優(yōu)化指標模型，更好地為行業(yè)服務，更優(yōu)地選出可以給行業(yè)借鑒的標桿項目。

  三、未來產(chǎn)品發(fā)展更注重科技化、戶型設計和社區(qū)運營

  1、智能家居、智慧社區(qū)將更多地應用在項目中，智能化浪潮將持續(xù)

  當前，智能化概念在房地產(chǎn)領域逐步滲透，在消費升級需求和新興技術的支撐下，智能家居和智慧社區(qū)頻頻應用到房地產(chǎn)開發(fā)中。但整體來看，智能化布局仍處于初步探索階段，其發(fā)展成都主要受限于三點：一是市場推廣中，客群接受和認可有限；二是關鍵性技術有待突破，成本控制效率有待提高；三是房企準入門檻高，行業(yè)標準尚未形成。未來，科技將繼續(xù)高速發(fā)展，帶來人們行為方式、溝通交互方式的變化，生活方式從而也發(fā)生巨大變革。隨著90后、00后年輕客群逐步成為購房主力，智能化接受度和認可度會顯著提升，同時在消費需求導向下，長租公寓、酒店等領域對智能化訴求也將日益增長，巨大的潛在市場需求將激發(fā)更多的智能化投入、研發(fā)與應用，發(fā)展前景將更加廣闊。

  2、戶型設計將更注重客戶需求的變化

  在消費水平和居住觀念升級的背景下，住宅產(chǎn)品開始回歸居住的本質，購房客戶更加強調住宅產(chǎn)品舒適度和功能性的相結合。特別是二胎政策的實施、三代同堂家庭不斷增長、以及90、95后年輕群體逐漸成為購房中堅力量，不同家庭結構和不同消費階段的購房人群對戶型要求也將有所差異，傳統(tǒng)戶型難以滿足需求的多樣化和變動性。未來，戶型設計上會更注重客戶需求的變化，增強戶型的適應性、可變性和選擇性，空間可變創(chuàng)新戶型將備受購房者青睞。

  3、隨著二胎、三代居住需求的增加，四房產(chǎn)品將會大量入市

  家庭結構的轉變以及改善需求的釋放是四房產(chǎn)品成交比重攀升的主要驅動力。二胎政策的開放以及老齡化態(tài)勢的加劇，四口之家和三代同居家庭不斷增長，居住格局從二房、三房轉向四房的改善型需求日漸活躍起來。隨著政策持續(xù)深化以及改善需求繼續(xù)增長，四房產(chǎn)品將大量入市，未來增長空間可觀。同時，在房價和置換成本壓力下，面積小型化、低總價、戶型配比優(yōu)質的高性價比四房將成為購房者首選。

  4、產(chǎn)品不再僅聚焦戶型本身，開始關注住宅社區(qū)空間的設計和運營

  在美好生活的追求下，購房者對居住體驗的衡量逐步由戶型本身延伸到住宅社區(qū)空間的設計和運營，容積率較低的改善產(chǎn)品以及智慧社區(qū)受到的關注越來越高。特別是在二、三線城市，由于土地資源相對充裕、人口集中度相對較低，中低密度住宅成交占比穩(wěn)步增加。未來，住宅社區(qū)空間的設計和運營將成為房企項目主打賣點之一，一方面以優(yōu)質的居住體驗增強吸引力，另一方面可以為產(chǎn)品提供附加值，帶來新的利潤點。未來社區(qū)空間的發(fā)展主要有幾大方向，一是圍繞社交屬性打造空間，二是注重社區(qū)景觀設計，三是增強地上和地下歸家體驗。不僅僅是簡單的空間設計，更重要的是服務升級。

  5、住宅產(chǎn)品精細化、定制化和差異化趨勢明顯

  住宅產(chǎn)品精細化、定制化和差異化演變，一方面順應了產(chǎn)品升級發(fā)展趨勢，當前市場下行，房企打造差異化品質產(chǎn)品是提高市場競爭力的著力點；另一方面也迎合了消費群體偏好的轉變，隨著90、95后年輕購房群體逐步發(fā)展起來，年輕化、個性化、科技化的訴求增長，推動了住宅產(chǎn)品精細化、定制化和差異化發(fā)展。隨著房地產(chǎn)步入存量時代，以及年輕消費群體購房需求的不斷擴大，未來個性化、定制化和差異化住宅產(chǎn)品將迎來大勢。

  四、企業(yè)搭建產(chǎn)品標準化應用平臺，形成數(shù)據(jù)流、業(yè)務流、管理流閉環(huán)

  1、標準管控：產(chǎn)品研發(fā)精細化與標準應用落地化

  隨著各房企近幾年產(chǎn)品標準的建立和推行，專注產(chǎn)品端打造、提升房企的核心競爭力，專注產(chǎn)品標準研發(fā)精細化、體系化，已成為大家苦練內功的必選動作。面對市場競爭的加劇，很多房企更是不約而同地開展各市場地區(qū)客戶詳細描摹的研究，并進一步通過梳理對應的客戶核心敏感點、房企產(chǎn)品核心價值體系，建立更加完備的產(chǎn)品標準體系。從而實現(xiàn)客戶細分與需求對位，實現(xiàn)標準產(chǎn)品功能型進化，實現(xiàn)標準產(chǎn)品生活場景化，即以產(chǎn)品的場景化、精細化實現(xiàn)標準與價值對位，將“好鋼用在刀刃上”。

  在產(chǎn)品標準應用方面，很多房企提出了“集團做精、區(qū)域做強、項目做實”的標準管理目標。即從產(chǎn)品標準落地實施與優(yōu)化完善的實際需求出發(fā)，各房企結合各自集團管控的核心要點，且基于區(qū)域管理和項目執(zhí)行的現(xiàn)實情況，通過優(yōu)化、調整組織架構，編制、梳理適應于自身特質的執(zhí)行流程與管理方法，保障產(chǎn)品標準的項目落地。

  2、雙化融合：以專業(yè)化和信息化融合為導向的數(shù)據(jù)管理

  以往，在信息化系統(tǒng)建立中，因專業(yè)術語不對口，信息不對稱，房企內部各業(yè)務部門與信息化部門之間的磨合難很大。隨著越來越多的企業(yè)數(shù)字化戰(zhàn)略實施，從人員組織、立項保障、數(shù)據(jù)貫通等多層面，正推動以管理標準化和信息化為導向的數(shù)據(jù)管理。具體來說，一方面在數(shù)字化系統(tǒng)建立之初，從立項到人員組織，已由過往單一部門承擔，轉變?yōu)槌闪ｍ椦邪l(fā)團隊，或由兼具業(yè)務及信息化專業(yè)背景的人員擔任主要項目負責人，從而使業(yè)務部門和信息部門的跨界合作更加緊密。另一方面，加強各信息化系統(tǒng)基于產(chǎn)品信息層面的數(shù)據(jù)貫通，打破“信息孤島”等問題，實現(xiàn)真正有效的數(shù)據(jù)溝通，已成為各企業(yè)信息化建設聚焦的重點。

  3、數(shù)字賦能：“智能設計、智能建造、智能社區(qū)”等，實現(xiàn)基于工具的應用智能化

  地產(chǎn)數(shù)字化應用的戰(zhàn)略轉型，除在管理流及業(yè)務流中不斷迭代的信息化應用外，越來越多的房企關注于基于工具的應用智能化。在設計階段，智能設計協(xié)同工具在智能強排、設計協(xié)同、參數(shù)化設計、設計管理等層面得到更多關注及初步應用；在施工階段，施工管控工具也由進度管控、質量管控、安全管控到機器人建造、智慧工地的初步嘗試及探索，在運營階段，智慧社區(qū)服務工具也由單一的物業(yè)管理應用場景轉變?yōu)閰f(xié)同物業(yè)管理，業(yè)務鏈上游諸如開發(fā)建設、銷售，后產(chǎn)品迭代等領域的信息數(shù)據(jù)鏈接與支持。通過業(yè)務數(shù)據(jù)的協(xié)同，在多階段實現(xiàn)多業(yè)務的交叉并軌，在強化協(xié)同機制的同時，探索基于工具的應用智能化，進一步提升工作效率，為數(shù)據(jù)驅動決策科學化、生產(chǎn)一體化賦能。

  4、科技驅動：信息技術領域前沿科技推動地產(chǎn)數(shù)字化轉型

  隨著房地產(chǎn)與數(shù)字化的關系日益緊密，云計算、云存儲、5G、區(qū)塊鏈等數(shù)字化技術也將給行業(yè)帶來更多變革。云計算與云存儲提供了更為靈活、高效、低成本的信息運作方式，各業(yè)務部門可以更為便捷地快速訪問相關資源，隨時隨地進行溝通交流和工作協(xié)同，通過基于云的跨部門、跨區(qū)域的信息集成系統(tǒng)提升業(yè)務管控效能。5G技術的發(fā)展使得智慧建筑、智慧社區(qū)、智慧工地、智慧營銷逐漸成為實現(xiàn)，區(qū)塊鏈技術也在房產(chǎn)交易、房屋租賃、房產(chǎn)經(jīng)營方面初顯身手，這些數(shù)字化領域的前沿技術必將在不久的將來給地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)帶來更為深刻的變革。

  5、精裝變革：BIM技術成為精裝產(chǎn)業(yè)鏈全新突破點

BIM這一技術變革正在滲透至建筑行業(yè)的各個角落，而時處上升期的精裝領域也亟待引來新的突破點。BIM技術所具有的效率優(yōu)勢、協(xié)同優(yōu)勢、管理優(yōu)勢與成本優(yōu)勢將進一步促進精裝全生命周期數(shù)字化管理，實現(xiàn)精裝標準建設的信息化、系統(tǒng)化及其快速應用落地，解決工程算量、施工圖繪制、營銷應用、項目管理等行業(yè)痛點。基于精裝領域的業(yè)務特點，批量精裝將有可能率先實現(xiàn)設計、成本、采購、客服、銷售一體化閉環(huán)管理理念，并在此基礎上進一步打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)基于BIM的精裝全產(chǎn)業(yè)鏈應用生態(tài)。