土地，是農(nóng)民的最后保障，也是最大一桶金。

9月份，一項(xiàng)非常重要的政策，居然被市場(chǎng)輕輕放過。這項(xiàng)政策事關(guān)土地改革，無一例外，涉及土地的都是重要政策。

這一次改革，有可能牽涉到1億畝以上的閑置宅基地，牽涉到至少3萬億以上的土地資產(chǎn)。

想去咱村開個(gè)農(nóng)家樂嗎？

今年清明上茶的時(shí)候，去浙江臨安茶莊喝茶，村里家家戶戶賣茶開茶鋪，車子停了十幾里地。

在茶鋪倒茶的，穿著麻布唐裝，一看就是村里人過來追求文化的。當(dāng)?shù)剞r(nóng)民富得流油，采茶也是雇的人，反倒是過來租房當(dāng)茶娘的，辛苦得要命。

承包地、宅基地、每棒茶、每道田埂，都是值錢的。

現(xiàn)在，大筆的錢，要落到農(nóng)民的兜里了。即使不值錢的地，通過工業(yè)化、商業(yè)化運(yùn)作，也能值錢。

9月20日，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》。

通知保護(hù)農(nóng)民。

土地是農(nóng)民最后的居住保障，《通知》確保農(nóng)民的權(quán)利，規(guī)定不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)宅基地和強(qiáng)迫農(nóng)民“上樓”，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。

嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。

通知也要求，不允許浪費(fèi)宅基地。

嚴(yán)格落實(shí)“一戶一宅”規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過本省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

什么叫一戶一宅呢？這里面名堂大了去了。我身邊的小伙伴們，就算大學(xué)畢業(yè)留在城市工作，也千方百計(jì)把戶口遷回農(nóng)村，心心念念想著在到村里去拿半畝地。最近，有個(gè)老家河南的回去壘院墻，據(jù)說他們鄉(xiāng)，有了院墻就可以算作宅基地。

土地也是農(nóng)民朋友獲得財(cái)產(chǎn)性收入的最后一個(gè)大機(jī)會(huì)，使用權(quán)部分是可以交易的，通過出租的方式。

通知給農(nóng)民獲取宅基地收益開了一道口子，鼓勵(lì)村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。

城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營(yíng)的，要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后，雙方可以另行約定。

直白點(diǎn)說，一個(gè)城里人、一個(gè)企業(yè)主，你不能買下農(nóng)民的宅基地，但可以租下來做生意，租期最長(zhǎng)二十年。想要繼續(xù)租，二十年之后再簽約。這也給了承租者一個(gè)保護(hù)。

有人非常擔(dān)心，如果宅基地可以買賣，農(nóng)村的霸王們、城里的投機(jī)家們，會(huì)像禿鷲一樣，把老實(shí)農(nóng)民手上的那點(diǎn)地都搶光。然后，一大幫無地的農(nóng)民朋友，滿世界溜達(dá)。想像一下孟買的有貧民窟，讓人不寒而栗。

出于對(duì)農(nóng)民失地根深蒂固的恐懼，通知提醒農(nóng)民朋友們，每一戶就那么一塊宅基地，好好看著。如果農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)民朋友們，你們?nèi)绻咽稚线@塊地整沒了，就沒有下一塊宅基地了。

為什么現(xiàn)在要出這么一個(gè)通知？是因?yàn)橥恋卮_權(quán)做得差不多了，基礎(chǔ)工作已經(jīng)大部分做完了。不少省農(nóng)村土地確權(quán)登記和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是統(tǒng)一進(jìn)行的，確權(quán)差不多了，不動(dòng)產(chǎn)登記也將進(jìn)入尾聲。剩下來的，都是沒有辦法確權(quán)的，難啃的硬骨頭。

估計(jì)，2018年以后，估計(jì)農(nóng)村四大證書基本停止發(fā)放。如今各地農(nóng)村都在紛紛推動(dòng)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記，實(shí)現(xiàn)“房地一體”。

以前的四大證書，是農(nóng)民的四大寶，指的是農(nóng)村土地確權(quán)登記證書、宅基地使用證書、農(nóng)村土地承包證書、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證書，農(nóng)村的土地、房屋等產(chǎn)權(quán)證書將會(huì)由不動(dòng)產(chǎn)登記證書所代替。

這一次確權(quán)，是農(nóng)村土地財(cái)富的大確認(rèn)，是給農(nóng)民的不動(dòng)產(chǎn)蓋的一個(gè)大大的章子。

到2027，農(nóng)村土地還會(huì)再次進(jìn)行重新分配嗎？可能性很小。土地確權(quán)成本太大，如果到2027年再分配一次土地，這就說明，中國(guó)的小土地小農(nóng)經(jīng)濟(jì)到那時(shí)還沒有根本改變，資源將遭到巨大浪費(fèi)。

如果2027年土地再分配，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說，算不得一個(gè)好消息。

1億多畝的閑置宅基地 不可能拿來蓋商品房

宅基地到底有多少呢？作為農(nóng)村集體建設(shè)用地的大頭，宅基地占到70%。

其中有多少是閑置的呢？央視財(cái)經(jīng)采訪中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國(guó)祥，他說，根據(jù)調(diào)查，全國(guó)大概有10%左右的宅基地是閑置的。此前，曾有研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)稱，40%左右是閑置的。

到底有多少畝？折現(xiàn)到底是多少？

一畝地以1萬元計(jì)，牽涉到的資產(chǎn)有1萬億。

土地級(jí)差地租很大，云南偏遠(yuǎn)地區(qū)承包地一畝只有幾百塊錢，義烏一塊宅基地，就是上百萬。

今年1月5日上午9時(shí)50分，義烏市廿三里街道里兆村村民吳建東，以總價(jià)150.5萬元競(jìng)得位于西張村的1.5間（54平方米）宅基地，將近2.79萬一平米。我在這里以每畝1萬元計(jì)，是相當(dāng)保守的估計(jì)。

各家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的宅基地?cái)?shù)據(jù)不盡相同。

2018年7月25日，中國(guó)社科院農(nóng)村所、中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社聯(lián)合發(fā)布《中國(guó)農(nóng)村發(fā)展報(bào)告》（2018），數(shù)據(jù)是這樣的：

2017年，全國(guó)農(nóng)民工平均年齡39.7歲，50歲以上農(nóng)民工所占的比重為21.3%，農(nóng)民空置的宅基地可以用于整治的有1億畝左右。

往前再推4年，宅基地閑置也在1億畝左右。當(dāng)時(shí)，央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，中科院2013年的測(cè)算，劉彥隨等研究，全國(guó)“空心村”全國(guó)宅基地總共約有2.7億畝，閑置宅基地的綜合整治潛力約為1.14億畝，幾乎占到四成。

1.14億畝是個(gè)什么概念？差不多要趕上5個(gè)北京市的大小了。如果全部推向商品住宅市場(chǎng)，中國(guó)商品房市場(chǎng)將遭遇最大規(guī)模做空。

一方面是資源不夠，一方面是大量浪費(fèi)。

從2001到2011年，全國(guó)農(nóng)村人口減少了1.33億人，但以宅基地為主的農(nóng)村建設(shè)用地反而增加了3045萬畝，因?yàn)閼艨?、保障、人地分離等原因，占地不用的浪費(fèi)現(xiàn)象特別嚴(yán)重。

北京農(nóng)村近八成村莊有閑置農(nóng)宅，共約7.5萬套，其中六成左右為整院落閑置，個(gè)別山區(qū)村閑置率高到15%以上。

如果允許農(nóng)民賣商品房，如果允許村集體賣小產(chǎn)權(quán)房，那市場(chǎng)整個(gè)就坍塌了，這是不可能發(fā)生的。

農(nóng)村整體景像如何？

按照上面的研究數(shù)據(jù)，農(nóng)村大概有3億左右的勞動(dòng)力，還有2到3億家屬，60%到70%是老人、孩子、女人，90%以上的人只有初中、小學(xué)文化，考慮到初中畢業(yè)幾年，學(xué)的東西就還給了老師，幾乎百分百是小學(xué)文化。

幾個(gè)數(shù)據(jù)，活畫出一張圖。

中國(guó)農(nóng)村必須改革，改革之路任重道遠(yuǎn)，給多數(shù)農(nóng)民留下最后的保障是必須的，讓能夠融入城市的農(nóng)民進(jìn)城，也是必須的。

想不想在城市落戶？不  我要拿地！

農(nóng)村改革，農(nóng)村基礎(chǔ)制度的改革，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代文明。

另一方面，讓有技能的農(nóng)民朋友，盡快在城鎮(zhèn)落戶。

去年10月11日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布關(guān)于督察《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》落實(shí)情況的通知。

早在2016年9月，國(guó)務(wù)院辦公廳就印發(fā)了《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》。

總體來說，讓1億人落戶，除極少數(shù)超大城市外，全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件，農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新生代農(nóng)民工是落戶重點(diǎn)，鼓勵(lì)各地促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶。

每個(gè)人落戶、享受公共福利的成本大概在5萬到10萬元，也就是說，1億人落戶的剛性成本在5萬到10萬億，要不要做？必須做。這是經(jīng)濟(jì)的革命性變化。

現(xiàn)在問題是，很多人生活在城鎮(zhèn)，不愿意放棄農(nóng)村的土地溢價(jià)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展后，土地流轉(zhuǎn)是必須的。

從取消農(nóng)業(yè)稅、不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，到上億人進(jìn)城，我們正在見證中國(guó)農(nóng)村偉大的歷史進(jìn)程。

幸事。