中房網(wǎng)訊 9月19日，"2019中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇"在云南撫仙湖舉行。這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心連續(xù)第九年開展此項(xiàng)活動(dòng)。

  在本次論壇上，多位房地產(chǎn)行業(yè)專家、學(xué)者，知名金融機(jī)構(gòu)的代表以及優(yōu)秀品牌房企代表分別就房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)、金融形勢(shì)，以及企業(yè)創(chuàng)新等話題展開交流。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、易居中國董事局主席周忻在演講中表示，中國房地產(chǎn)業(yè)正在上半場(chǎng)和下半場(chǎng)過渡階段，這樣的過渡沒有完全的邊界。如果上半場(chǎng)稱之為大開發(fā)、大建設(shè)的時(shí)代。那么，下半場(chǎng)則稱之為"不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代"，才剛剛開始。上半場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)了繁榮，下半場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)要守護(hù)繁榮，核心是"守護(hù)"。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、易居中國董事局主席周忻

  在周忻看來，中國房地產(chǎn)的大開發(fā)時(shí)代還沒有結(jié)束，暫定還有十年。中國城市化的進(jìn)程和開發(fā)的腳步不會(huì)停下來。成熟城市包括一二線城市，依然會(huì)伴隨著它的價(jià)值越來越體現(xiàn)。而圍繞著品牌建設(shè)來看，強(qiáng)者更強(qiáng)，圍繞著地產(chǎn)開發(fā)的品牌指標(biāo)，中國的品牌地產(chǎn)企業(yè)的品牌價(jià)值成長(zhǎng)越來越快，集中度越來越高。

  在周忻眼中，下半場(chǎng)才剛剛開始。當(dāng)在一些樓宇林立的城市里面，看不到腳手架的時(shí)候，他認(rèn)為地產(chǎn)應(yīng)該往不動(dòng)產(chǎn)走。同樣，伴隨著一個(gè)企業(yè)的品牌發(fā)展，圍繞著對(duì)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)的參數(shù)研究，會(huì)對(duì)企業(yè)具有很高的品牌價(jià)值。而大物管會(huì)成為整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值當(dāng)中重要的部分，它的價(jià)值體現(xiàn)在未來，將成為房企重要的參數(shù)和軟實(shí)力。

  對(duì)于未來如何圍繞這些存量資產(chǎn)去跟人、物和高科技連接，如何去跟綠色環(huán)保連接，把它們引進(jìn)到生活當(dāng)中來，這都是提高美好生活水平的重要參數(shù)。一個(gè)開發(fā)企業(yè)，能夠去擁抱這樣的一個(gè)"不動(dòng)產(chǎn)+"，它的品牌價(jià)值會(huì)越來越凸顯。

  "上半場(chǎng)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，下半場(chǎng)才剛剛開始"。周忻把未來的十年稱之為"承前啟后的十年"，也應(yīng)該是中國房地產(chǎn)最刺激、最精彩的十年。他希望很多的品牌房企能夠借上半場(chǎng)和下半場(chǎng)同時(shí)具備的十年，把企業(yè)的品牌能夠提升到一個(gè)更高的高度上。

  以下為文字實(shí)錄：

  周忻：尊敬的陳會(huì)長(zhǎng)、各位企業(yè)家們：大家下午好！

  這個(gè)地方非常漂亮，中午吃完飯走了一下比較心曠神怡。丁總剛才說了，今年是評(píng)獎(jiǎng)的第十年，我來講了十次，沒有一次缺席的。每次這樣講的過程，也反映了中國房地產(chǎn)在過去十年當(dāng)中品牌發(fā)展的演變的過程。剛才陳會(huì)長(zhǎng)講了非常重要的概念，我們房地產(chǎn)房企的品牌做了十年，我們幾乎每一年對(duì)整個(gè)中國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌測(cè)評(píng)的研究模型，我們有專門的專家進(jìn)行了微調(diào)。陳會(huì)長(zhǎng)剛才提出一個(gè)非常重要的課題，到了十年了，作為中國房企品牌的一個(gè)大的模型，是不是需要是非常重要的一次、階段性的或者說重新的一次梳理，整個(gè)評(píng)選的框架是在十年以前，在北京我記得很清楚，宋部長(zhǎng)、劉部長(zhǎng)、沈司長(zhǎng)等，專家們定的標(biāo)準(zhǔn)每年會(huì)做一個(gè)微調(diào)，但是十年下來，圍繞著企業(yè)品牌價(jià)值的判定、每個(gè)參數(shù)的權(quán)重需要有一次重新的論證，因?yàn)檎麄€(gè)品牌價(jià)值形成的過程變化真的是非常多的。

  這個(gè)十年大概分成三個(gè)階段：第一個(gè)階段：品牌是什么？品牌是認(rèn)知。我一直拿恒大舉這個(gè)例子，恒大足球八連冠怎么來的？剛剛起步的時(shí)候，許家印先生非常注重品牌，他做了什么？不是足球，做的是排球，當(dāng)時(shí)郎平對(duì)整個(gè)恒大女排的建設(shè)，是為了提升恒大知名度非常重要的。2009年，我們一起在北京吃飯，講到郎平，我就跟許家印先生說，許老板，恒大要高速發(fā)展，現(xiàn)在一個(gè)女排是扛不住的，什么東西是最具影響力的？足球。當(dāng)場(chǎng)打了個(gè)電話給廣州市管體育的副市長(zhǎng)，他說恒大要足球，廣州市副市長(zhǎng)說你今年要可以，許老板說，我今年打中超，明年拿冠軍。很有意思，中超現(xiàn)在16家企業(yè)，幾家是房地產(chǎn)？12家。為什么呢？品牌的第一個(gè)階段是知名度、影響力，這是品牌建設(shè)的第一個(gè)階段，所以叫知曉。

  第二個(gè)階段是“硬實(shí)力”，什么是硬實(shí)力？今天為什么中海一直是品牌價(jià)值榜的第一位？利潤率，伴隨著利潤率當(dāng)中的各種開花指標(biāo)當(dāng)中的參數(shù)，規(guī)模也是，很多的參數(shù)開發(fā)過程當(dāng)中規(guī)模也好，售價(jià)也好，溢價(jià)率也好，等等一系列組成開發(fā)商最核心的東西，成了整個(gè)企業(yè)品牌的最重要的組成部分。

  第三個(gè)階段，大家談到了所謂的“軟實(shí)力”，圍繞著品牌的建設(shè)。軟實(shí)力是什么？剛才陳會(huì)長(zhǎng)也談到了，企業(yè)的誠信，綠色環(huán)保，剛才丁總在最后一頁提到了，公益、慈善，我們?cè)诮o碧桂園做老村長(zhǎng)的故事，還有恒大也做得非常好。軟實(shí)力包括一些什么內(nèi)容呢？這些內(nèi)容對(duì)未來中國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價(jià)值和影響的哪些管道、哪些參數(shù)家成為品牌價(jià)值一個(gè)非常重要的組成部分，這是今天我和大家想分享的自己的看法。

  前段時(shí)間有個(gè)人問我一個(gè)問題，周老板，你從中國第一家房地產(chǎn)廣告商開始，到今天為止，看到了中國房地產(chǎn)高速發(fā)展的20多年的歷程，這樣的高速發(fā)展還有多少年？實(shí)際上有很多人問這個(gè)問題，未來的中國房地產(chǎn)是什么樣的狀態(tài)？所以前個(gè)階段我給大家的題目是房地產(chǎn)我把它分成了上半場(chǎng)、下半場(chǎng)，實(shí)際上這樣的一種過渡沒有完全的邊界，但是可以分一下。上半場(chǎng)稱之為大開發(fā)、大建設(shè)的時(shí)代，可以從90年代中期開始，直到現(xiàn)在。大開發(fā)時(shí)代的一個(gè)標(biāo)志是什么？稱之為建設(shè)，大家去想一想，20年以前，誰會(huì)想到在這樣一個(gè)地方會(huì)有這樣一個(gè)建筑。每一個(gè)城市化的建設(shè)都是由我們中國的地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)家、經(jīng)營者，和我們整個(gè)相關(guān)行業(yè)的人共同用了20多年的時(shí)間，把整個(gè)城市建設(shè)起來。前兩天我跟大家說有一個(gè)劇叫《長(zhǎng)安十二時(shí)辰》，是唐朝用了幾十年的時(shí)間建了唐朝的繁榮，長(zhǎng)安當(dāng)時(shí)是最漂亮的。這幾十年時(shí)間，我們大開發(fā)的建設(shè)讓我們的城市變得非常的繁榮。

  下半場(chǎng)我們稱之為不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代才剛剛開始，房子建完了以后，建設(shè)了繁榮的下半場(chǎng)稱之為守護(hù)繁榮。下半場(chǎng)的核心點(diǎn)是“守護(hù)”。所以我把整個(gè)中國房地產(chǎn)分成了這樣兩個(gè)緯度，我想中國房地產(chǎn)的大開發(fā)時(shí)代遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒有結(jié)束，我們暫定它還有十年。剛才丁總講的數(shù)據(jù)更過去拉，銷售面積、銷售金額，15萬億這條數(shù)，這個(gè)基數(shù)往上往下可以維持十年以上。整個(gè)全中國城市化的進(jìn)程和開發(fā)的腳步是停不下來的，成熟城市包括一二線城市，依然會(huì)伴隨著它的成熟價(jià)值會(huì)越來越體現(xiàn)。中國經(jīng)濟(jì)的開發(fā)和城市化的進(jìn)程是有記錄的，今天在昆明，講一個(gè)昆明的公司，三年大以前昆明最大的開發(fā)商俊發(fā)的老板李俊先生請(qǐng)我過來參觀他一個(gè)在滇池邊的一個(gè)項(xiàng)目，真的很漂亮，然后一邊走一邊跟我說，這么漂亮的房子，我建了五年，房?jī)r(jià)漲了30%。我跟他說，從現(xiàn)在開始，在昆明你能多少好的項(xiàng)目你去拿多少好的項(xiàng)目，因?yàn)槟銏?jiān)守了昆明近20年，該到你發(fā)展的時(shí)候了。他說真的，我說真的。從那天開始到現(xiàn)在，整個(gè)昆明的地價(jià)上漲近4倍，整個(gè)昆明的房?jī)r(jià)漲了2倍。大家可能說，這個(gè)事情跟現(xiàn)在的政策是不是相符？我說相符。關(guān)鍵是城市化的建設(shè)到了這個(gè)點(diǎn)了，這么多年昆明的積累到今天為止，整個(gè)市場(chǎng)需要這個(gè)城市。昆明是個(gè)宜居的城市；第二、一帶一路，昆明是整個(gè)“一帶一路”最重要的節(jié)點(diǎn)，從長(zhǎng)三角、從沿海城市到西部，到現(xiàn)在昆明、貴陽、南寧，最后未來幾年可能東北，整個(gè)中國城市化的進(jìn)程按照這樣的軌跡去走，我想大開發(fā)時(shí)代還在。

  當(dāng)然我們這些大的地產(chǎn)商，這么多年的土地儲(chǔ)備、這么多年的積累、這么多年的成熟。12年以前，我們丁總在2008年、2009年去開發(fā)商那里談什么？開發(fā)商問我要造什么樣的房子，今天還有人問嗎？沒有了，每家公司的產(chǎn)品線清清楚楚、明明白白，只要這塊地的圖紙拿到，兩三天以后，這個(gè)房子的圖紙全部放在老板桌上。所以，我想說中國房地產(chǎn)大開發(fā)的上半場(chǎng)沒有結(jié)束。我們說有沒有可能看到一個(gè)銷售額1萬億的開發(fā)商，我告訴大家，差一點(diǎn)點(diǎn)，去年，真的差一點(diǎn)點(diǎn)。未來可能還會(huì)有，我們很多企業(yè)一鼓勁，在2030年、2025年的時(shí)候，能不能把十強(qiáng)企業(yè)定在5000億、6000億以上，這就是我們對(duì)上半場(chǎng)地產(chǎn)的理解。而圍繞著品牌建設(shè)來講，強(qiáng)者更強(qiáng)，我認(rèn)為圍繞著地產(chǎn)開發(fā)的大的指標(biāo)品牌指標(biāo)，我們中國的品牌地產(chǎn)企業(yè)的品牌價(jià)值成長(zhǎng)越來越快，因?yàn)榧卸葧?huì)越來越高。

  下半場(chǎng)才剛剛開始，稱之為“守護(hù)繁榮”，房子都建完了，在一個(gè)成熟的城市，在一些樓宇林立的城市里面，看不到腳手架的時(shí)候，地產(chǎn)往哪里走？往不動(dòng)產(chǎn)走。伴隨著一個(gè)企業(yè)的品牌發(fā)展，圍繞著對(duì)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)的幾個(gè)參數(shù)的研究，實(shí)際上會(huì)對(duì)整個(gè)企業(yè)的品牌價(jià)值也是具有很高的價(jià)值。碧桂園的到了660億，前兩天我跟物業(yè)管理協(xié)會(huì)開了一個(gè)會(huì)，有100個(gè)老總，我去講了兩個(gè)小時(shí)，上來第一句話是買進(jìn)碧桂園物業(yè)，這句話是兩個(gè)月以前講的，房子建完了，整個(gè)中國大的物業(yè)管理體系將成為整個(gè)行業(yè)下半場(chǎng)最重要的參數(shù)。為什么這么多的物業(yè)管理公司市值都在增長(zhǎng)，都在搶著上市，為什么市值要比開發(fā)市值高很多？原來物業(yè)管理公司在開發(fā)公司行業(yè)里的地位是什么？就負(fù)責(zé)交交房，管好房子就可以了?，F(xiàn)在物業(yè)管理的地位在很多開發(fā)企業(yè)當(dāng)中提得非常高，為什么？收入穩(wěn)定，每年的項(xiàng)目增長(zhǎng)率是穩(wěn)定的，為什么？你每年15萬億，兩年以后都得交房。比如說旭輝今年賣了多少房子，兩三年以后這些房子都得交到物業(yè)管理公司。接下來又跟整個(gè)中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不管是消費(fèi)升級(jí)也好，內(nèi)需也好，因?yàn)榉孔永镒〉氖侨耍源笪锕軙?huì)成為整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值當(dāng)中非常重要的部分。

  我在2015年去萬科，跟他們開會(huì)的時(shí)候，我講過一句話，我說萬科物業(yè)有沒有可能突破千億？完全有可能。你去問問郁亮，完全有可能突破千億。為什么？老百姓在你這個(gè)企業(yè)里面住得好與不好，感覺如何，美好生活的載體是什么？

  我是中海的業(yè)主，海華花園，住在海華花園里面，正因?yàn)樗奈锕埽屩泻５膬r(jià)值比旁邊高。未來選小區(qū)一定是選管理好的小區(qū)，所以大物管的價(jià)值體現(xiàn)未來將成為房企一個(gè)重要的參數(shù)，軟實(shí)力。

  第二，大資管。今天我恒大開發(fā)多少量，我有多少量，房子價(jià)值是多少，我已經(jīng)把大資管做完了。不是這樣的，在大開發(fā)時(shí)代物業(yè)的價(jià)值和大物管時(shí)代物業(yè)的價(jià)值是完全不一樣的。舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，如果像我們這樣的會(huì)每天在這個(gè)酒店里面，六個(gè)會(huì)議室一年365天有2000場(chǎng)會(huì)議在這里開，這對(duì)酒店的價(jià)值比三天有一個(gè)會(huì)在這里開，入住率不到30%的資產(chǎn)差的很遠(yuǎn)。在大開發(fā)時(shí)代的價(jià)值是我能賣多少錢，而在未來的大資管時(shí)代，是這個(gè)物業(yè)值多少錢。所以對(duì)整個(gè)資產(chǎn)的這樣一種價(jià)值的重新判斷，對(duì)于整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營、價(jià)值的回報(bào)，價(jià)值與價(jià)值使用之間的關(guān)聯(lián)就成為了第二個(gè)市場(chǎng)叫做大資本市場(chǎng)。我是賣資產(chǎn)的價(jià)值和運(yùn)營，包括未來這些設(shè)備的折舊等等，包括資產(chǎn)的交易，成為第二個(gè)體系資管體系。未來的開發(fā)商是你現(xiàn)在擁有多少資產(chǎn)，今天的香港幾大家族最核心的東西是什么？是物業(yè)。這是定位一個(gè)企業(yè)未來非常重要的參數(shù)，同時(shí)也是定一個(gè)企業(yè)未來品牌價(jià)值的重要參數(shù)，以經(jīng)營的溢價(jià)為重要參數(shù)。

  第二個(gè)事情，三個(gè)市場(chǎng)關(guān)注了，我講不動(dòng)產(chǎn)+，我們以前總說房地產(chǎn)+、+房地產(chǎn)。將來圍繞著這些存量資產(chǎn)如何去跟人結(jié)合，如何去跟物連接，如何去跟高科技連接，如何去跟綠色環(huán)保連接，把他們引進(jìn)到生活當(dāng)中來。我問大家一個(gè)問題，假設(shè)我今天拿著一個(gè)5G的盒子，我相信所有人都會(huì)舉手，我們要裝5G的盒子。為什么？每個(gè)小區(qū)都要裝，因?yàn)檫@是人民生活水平的一種向往，今天都是4G了，如果我能裝上5G，我的品質(zhì)就完全提升了。物聯(lián)，設(shè)備與設(shè)備的連接，人與設(shè)備的連接，家庭與人的連接，這些陳會(huì)長(zhǎng)說是綠色環(huán)保，我認(rèn)為這都是提高美好生活水平非常重要的參數(shù)。如果一個(gè)開發(fā)企業(yè)，能夠去擁抱這樣的一個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)+”，它的品牌價(jià)值會(huì)越來越凸顯，會(huì)讓我們住在這個(gè)小區(qū)里面的居民，住在這個(gè)商圈里的居民都感受到“美好生活”，每個(gè)公司對(duì)美好生活的理解是不一樣的，萬科和恒大的理解是不一樣的，恒大可能是有電動(dòng)車可以開，萬科可能講的是住我們的房子能夠享受我們更好的服務(wù)。所以這些非常重要的軟實(shí)力，就能夠讓開發(fā)企業(yè)去擁抱非常多的行業(yè)。

  當(dāng)時(shí)我說過，如果中國房地產(chǎn)企業(yè)影響有52個(gè)行業(yè)的話，那么在不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代，我們的房地產(chǎn)企業(yè)、物管企業(yè)所擁抱的企業(yè)非常非常多，都有，所有的高科技都需要去連接。去年，我有一個(gè)拍檔，紅杉資本的，去年來我這里兩次。干什么？他說我要跟你成立一個(gè)美好生活投資基金，你把你后面26個(gè)地產(chǎn)商的公司一塊拉進(jìn)來，我這里可以看到無數(shù)個(gè)好的項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目都是能夠跟社區(qū)相關(guān)的，他們都想進(jìn)社區(qū)，都想和社區(qū)做結(jié)合，我可以跟你一起開放這些投資，讓開發(fā)商投入到項(xiàng)目中，讓這些環(huán)保綠色的項(xiàng)目能夠更多的為開發(fā)商去用。去年8月28日是一次，1月8日是一次。為什么？大家都發(fā)現(xiàn)了一個(gè)重要的事情，那就是未來“不動(dòng)產(chǎn)+”的市場(chǎng)，不管是住宅還是商業(yè)等等等等，這些為大家?guī)淼臅r(shí)代，可能是需要大家去注重的。所以品牌價(jià)值的第三個(gè)階段，除了去做好規(guī)模，做好利潤以外，做好硬實(shí)力以外，我們每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該去探索在未來不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代當(dāng)中如何去塑造我們的品牌價(jià)值，如何去把企業(yè)的軟實(shí)力，也包括慈善公益去放在企業(yè)的品牌價(jià)值中去。這就是我對(duì)整個(gè)品牌價(jià)值這十年過程當(dāng)中三個(gè)階段的認(rèn)知，當(dāng)然，我主要說的兩個(gè)事情是什么？上半場(chǎng)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，下半場(chǎng)才剛剛開始，我們把未來的十年稱之為“承前啟后的十年”，實(shí)際上，也應(yīng)該是中國房地產(chǎn)最最刺激的、最最精彩的一個(gè)十年，也希望很多的地產(chǎn)的品牌企業(yè)們能夠借上半場(chǎng)和下半場(chǎng)同時(shí)具備的十年，把企業(yè)的品牌能夠提升到一個(gè)更高的高度上，而從我們易居也好，中房研協(xié)也好，易居也好，陳會(huì)長(zhǎng)提的要求非常重要，我們應(yīng)該同樣的與時(shí)俱進(jìn)，更好的去運(yùn)用我們的專業(yè)能力，更好的為開發(fā)商做好服務(wù)，為各個(gè)企業(yè)的品牌價(jià)值做好服務(wù)，我們永遠(yuǎn)是你們的服務(wù)商。