導(dǎo) 讀 

  7月土地市場成交量價齊跌，溢價率也連續(xù)三個月回落，房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，近6成百強(qiáng)房企投資腳步放緩，單月拿地金額遠(yuǎn)低于上半年平均值。

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜單解讀

  前言：7月份市場加速轉(zhuǎn)冷，供貨壓力進(jìn)一步加劇，市場需求明顯不濟(jì)。而土地市場更為嚴(yán)峻，在融資收緊、熱點(diǎn)城市調(diào)控政策頻出之下，土地成交量價齊跌，溢價率連續(xù)3個月回落，反映了當(dāng)前房企拿地態(tài)度趨謹(jǐn)，百強(qiáng)拿地銷售比僅為0.4。

  1-7月貨值破千億的企業(yè)仍然只有14家，與上月相比沒有增加，整體投資步伐放緩，其中卓越，弘陽等企業(yè)單月拿地金額均小于其上半年均值。城市選擇上，百強(qiáng)房企新增土儲中有50%建面位于一、二線城市，投資逐步聚焦高能級城市，例如中梁等此前專注三四線的企業(yè)持續(xù)在二線落子。綜合而言，目前土地市場已出現(xiàn)拐點(diǎn)，房企投資仍需更加謹(jǐn)慎和聚焦，警惕土拍過熱的核心城市未來調(diào)控風(fēng)險。

  01

  7月土地市場迎拐點(diǎn)，成交量價齊跌

  7月份，土地市場成交量價齊跌，溢價率連續(xù)3個月回落。數(shù)據(jù)顯示300城經(jīng)營性土地成交建面1.79億平方米，同、環(huán)比分別減少8%和7%。平均樓板價2702元/平方米，環(huán)比下跌11%，同比上漲6%。土拍溢價率進(jìn)一步回落至12.9%，環(huán)比再降6個百分點(diǎn)，各線城市溢價率全線回落。 

  從各項核心數(shù)據(jù)的下滑可以看到，融資收緊猶如釜底抽薪，土地市場形勢不容樂觀。另外，也從側(cè)面反映了房企拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。

　　02

  TOP10房企新增貨值均破千億，占百強(qiáng)集中度超40%

  2019年1-7月，銷售百強(qiáng)房企新增貨值總量超過5.4萬億，銷售TOP10房企新增貨值均超千億，其中有碧桂園、萬科、綠地、融創(chuàng)新增貨值已超過2千億，遙遙領(lǐng)先其他房企。此外，TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)集中度超過40%，在融資環(huán)境收緊之下，規(guī)模房企優(yōu)勢持續(xù)放大，中小房企生存空間越來越小。 

  對比各梯隊入榜門檻同比變化來看，新增貨值10強(qiáng)、20強(qiáng)門檻分別較去年同期下滑4%和8%，可以看出，在強(qiáng)者恒強(qiáng)格局下，龍頭房企拿地腳步也有所放緩，態(tài)度更加理性。

　　03

  龍頭房企拿地銷售比逐年遞減

  部分小型房企投資態(tài)度積極

  1-7月，縱觀各梯隊的拿地銷售比，TOP10企業(yè)拿地態(tài)度相對最為謹(jǐn)慎，拿地銷售比為0.38，20強(qiáng)房企拿地銷售比也達(dá)到0.39。整體來看，越往后，各梯隊拿地銷售比越高，房企拿地態(tài)度也相對更積極。 

  縱向?qū)Ρ葋砜?，?017年到2019年7月，10強(qiáng)房企拿地銷售比出現(xiàn)明顯下滑，拿地態(tài)度由松轉(zhuǎn)緊。反觀排名50強(qiáng)以后的企業(yè)2019年以來拿地更為積極，行業(yè)加速分化和急需沖擊規(guī)模給這些企業(yè)帶來了更大的拿地動力。

　　04

  6成企業(yè)7月放緩拿地

  萬科、中海、金茂等單月拿地仍然積極

  目前調(diào)控政策依然相當(dāng)嚴(yán)厲，且市場后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟(jì)，市場觀望情緒愈加濃重，房企下半年銷售仍將承壓，因此多數(shù)企業(yè)采取“促銷售、抓回款”的策略，明顯放緩了投資拿地節(jié)奏。7月有近6成百強(qiáng)房企單月拿地金額遠(yuǎn)低于前6個月平均值，建業(yè)、合景泰富等甚至本月尚未拿地。 

  規(guī)模房企中龍湖、世茂等在7月明顯放緩腳步，單月拿地金額較前六月降幅均在70%以上，足見其謹(jǐn)慎的態(tài)度。而上半年拿地相對積極的卓越、弘陽也在下半年伊始有意減緩?fù)顿Y，單月僅新增2幅和3幅土地。在上半年積極補(bǔ)充土儲之后，放緩?fù)顿Y節(jié)奏有助于這些房企控制風(fēng)險。

  當(dāng)然，也有部分企業(yè)在7月份表現(xiàn)相對積極。一方面是萬科、中海、金茂等，現(xiàn)金流充足、融資成本低、抵御風(fēng)險能力強(qiáng)的規(guī)模房企，其拿地選擇基本集中在市場基本面較好的二線城市，如南京、成都等。另一方面，部分想要在規(guī)模上再上臺階的房企，如綠城、新力、東原等，單月拿地金額較前六月平均漲幅較大。

　　05

  投資仍聚焦高能級城市

  武漢、昆明、重慶熱度最高

  截止至7月末百強(qiáng)房企新增土儲中有50%建面位于一、二線城市，其總占比環(huán)比再增加3個百分點(diǎn)，投資逐步聚焦高能級城市的趨勢明顯。區(qū)域分布上仍以中西部和長三角為兩大重點(diǎn)，環(huán)渤海和珠三角區(qū)域占比相對較弱。

　　細(xì)化到城市層面，房企在不同能級拿地時選擇區(qū)域各不相同。二線城市中，大部分成交來自中西部城市，成交量TOP10中有五個來自中西部，武漢、昆明和重慶包攬前三。三四線選擇上，長三角最受房企青睞，三四線成交量TOP10城市中有7個位于長三角，中西部三四線則榜上無名。

　　06

  政策預(yù)期收緊、融資難

  房企投資需要更加謹(jǐn)慎和聚焦

  當(dāng)前土地市場形勢嚴(yán)峻，融資收緊猶如釜底抽薪，對土地市場影響將是“致命”的。鑒于7月份是下半年土地投資的階段性低點(diǎn)，疊加2018年土地市場拐點(diǎn)起始于7月份，預(yù)計下半年土地市場將延續(xù)相較低迷的走勢。 

  結(jié)合典型房企的銷售目標(biāo)來看，大部分企業(yè)有60%以上的業(yè)績目標(biāo)需要集中在下半年完成，且在政策預(yù)期從緊、融資收緊等背景下，“促銷售、抓回款、保證現(xiàn)金流”是房企下半年的重中之重。 

  在融資收緊的大趨勢下，規(guī)模房企的優(yōu)勢會持續(xù)放大，預(yù)計下半年百強(qiáng)房企新增貨值集中度仍將進(jìn)一步提升，維持強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局，而排名靠后的小規(guī)模企業(yè)逐漸失去主動權(quán)。另，從近期土地拍賣來看，已有部分城市郊縣區(qū)域地塊流拍，熱度分化顯著，房企投資仍需更加謹(jǐn)慎，策略上聚焦二線城市優(yōu)質(zhì)地塊，不拿高價地，警惕土拍過熱核心城市未來的調(diào)控風(fēng)險。關(guān)注有產(chǎn)業(yè)支撐部、人口導(dǎo)入的環(huán)核心三四線城市。