房地產(chǎn)行業(yè)的又一種融資渠道收緊了。

7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務；房地產(chǎn)企業(yè)在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規(guī)模、期限情況、經(jīng)我委備案登記情況等，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實性承諾函》等。

2018年至今，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越頻繁地落地，調(diào)控范圍從國內(nèi)發(fā)債向海外融資、信托等渠道擴散。

新京報記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，135家上市房企的負債總額正不斷增加，到2019年一季度，負債總計突破8.5萬億元；現(xiàn)金流為正的企業(yè)只有51家，占比僅為37.78%。2019年1月1日至今，共有15家房企發(fā)布了增發(fā)預案公告，數(shù)量相比2018年同期增長150%。

“目前的政策是加強監(jiān)管，房企的正常融資不受影響，但對于大額融資的管控會明顯緊縮，這也有助于未來房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定長遠發(fā)展”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本次受到監(jiān)管的美元債其實并不是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，只是房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金多重管制下的一個板塊。

20家房企負債超千億，新城控股排第六

“為了強化市場約束機制，防范房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債可能存在的風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記提出要求”，7月12日，國家發(fā)改委在上述通知中指出，房地產(chǎn)企業(yè)應制定發(fā)行外債總體計劃，統(tǒng)籌考慮匯率、利率、幣種及企業(yè)資產(chǎn)負債結(jié)構等因素，有效防控外債風險。

6月13日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在2019年陸家嘴論壇上表示，要防止房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占銀行信貸資源。

到了7月，銀保監(jiān)會有關部門負責人表示，為加強房地產(chǎn)信托領域風險防控，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會近日開展了約談警示，要求這些信托公司嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求；要求控制業(yè)務增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務增量和增速控制在合理水平。

如果從數(shù)據(jù)上來看，從2017年至今，135家房地產(chǎn)企業(yè)的負債總計一直在增加。

Wind金融終端數(shù)據(jù)顯示，從2017年一季度至2017年底，135家房地產(chǎn)企業(yè)的負債總計分別達5.3萬億元、5.7萬億元、6.1萬億元、6.6萬億元，2018年一季度至2018年底，負債總計分別為6.9萬億元、7.4萬億元、7.9萬億元、8.2萬億元，而到了2019年一季度，135家房地產(chǎn)企業(yè)的負債總計突破8.5萬億元。

從個股來看，2017年一季度時，負債合計超過千億的房地產(chǎn)企業(yè)共13家，分別是萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口、泛?？毓伞⑹组_股份、陽光城、榮盛發(fā)展、泰禾集團、金地集團、華僑城A、中南建設。到了2018年一季度時，負債總計超過千億的房地產(chǎn)企業(yè)達到了16家，新增的三家分別是新城控股、華發(fā)股份和金科股份。而2019年一季度，則有20家企業(yè)負債超過千億，新增的四家企業(yè)是新湖中寶、金融街、藍光發(fā)展、大悅城。

在過去的兩年中，135家房企中負債總額最高的前五名一直是萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口，其最新負債總計分別達到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。

排行榜第六名則有變化。2017年一季度時，135家房企中負債總額第六的是泛?？毓?，2017年中報時就成了首開股份，到2018年中報時，新城控股取代首開股份成為負債第六的房地產(chǎn)企業(yè)，至今保持第六的位置。

值得一提的是，盡管135家房地產(chǎn)企業(yè)的負債總計和負債超千億企業(yè)都在增加，但房企的負債中位數(shù)出現(xiàn)了變化。

從2017年一季度到2018年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的負債中位數(shù)一路增長，從2018年三季度開始，房地產(chǎn)企業(yè)的負債中位數(shù)下降。

“目前的政策是加強監(jiān)管，房企的正常融資不受影響，但對于大額融資的管控會明顯緊縮，這也有助于未來房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定長遠發(fā)展”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本次受到監(jiān)管的美元債其實并不是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。

張大偉表示，加強監(jiān)管的最直接影響，就是目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本相比于之前有所增加，特別是規(guī)模比較小的企業(yè)，融資成本明顯增加。因此，從今年二季度開始，房企的大額度融資將大量減少，房企搶地現(xiàn)象也將明顯減少，“特別是那些此前融資渠道較少的房企、負債率高企的房企、中小型房企等，融資難度和資金壓力將非常大”。

流動資產(chǎn)下滑，不到4成房企現(xiàn)金流為正

光大證券表示，隨著房地產(chǎn)“前端融資”業(yè)務進行收緊，未來信托房地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模將下降，同時項目融資操作也將更加規(guī)范。未來政策或?qū)⒏鶕?jù)執(zhí)行反饋情況進行調(diào)整，預計收緊態(tài)勢至少持續(xù)到四季度。“我們認為，即便未來的政策尺度可能有所調(diào)整，但不會背離總體的調(diào)控基調(diào)。”

至于房企的應對方式，光大證券分析稱，除了放緩拿地節(jié)奏，減少資本開支，預計房地產(chǎn)開發(fā)商還將提高周轉(zhuǎn)速度，加快銷售回款，減少對外部融資的依賴。值得注意的是，如果銷售不達預期，同時外部融資出現(xiàn)收緊，將導致房企的資金鏈出現(xiàn)壓力。

房地產(chǎn)企業(yè)目前資金鏈是否承壓？

與負債率相對應的，135家房企的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額在2018年全年逐漸好轉(zhuǎn)，但在2019年一季度出現(xiàn)惡化。2018年一季度，135家房企中，只有39家現(xiàn)金流為正，2018年中報時現(xiàn)金流為正的企業(yè)擴大到了63家，2018年三季度76家房企現(xiàn)金流為正，2018年底則有92家。不過在2019年一季度，現(xiàn)金流為正的企業(yè)只有51家，占比不到4成。

從135家房企的現(xiàn)金流總和上來看也是如此，在2018年全年，房企的現(xiàn)金流情況不斷好轉(zhuǎn)。

現(xiàn)金流為負的房企與負債率高企的房企名單有不少重合之處。在2018年一季度，有18家房企的現(xiàn)金流凈額低于-20億元，現(xiàn)金流最少的企業(yè)是萬科A，隨后是保利地產(chǎn)、濱江集團、華夏幸福、招商蛇口、金融街、華僑城A、泰禾集團、榮盛發(fā)展、金地集團、新湖中寶、新城控股等，這些都是當年負債高企的房企。

2019年一季度，現(xiàn)金流最少的8家房企，包括萬科A、華夏幸福、首開股份、招商蛇口、金科股份、陽光城、新城控股、光明地產(chǎn)，全部低于-50億元。其中華夏幸福經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-154.53億元。

除了經(jīng)營活動現(xiàn)金流之外，流動資產(chǎn)是一項可以在一年內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)指標，直接體現(xiàn)企業(yè)的償債能力和變現(xiàn)能力。135家房企的流動資產(chǎn)也出現(xiàn)了下滑。

在2018年一季度、中報和三季度，這些房企的流動資產(chǎn)合計中位數(shù)緩慢增長，但在2018年報時，流動資產(chǎn)合計的中位數(shù)下滑。

在135家房企中，流動資產(chǎn)最少的幾家企業(yè)，流動資產(chǎn)幾乎都出現(xiàn)減少。2019年一季度，流動資產(chǎn)最少的十家房企分別為ST宏盛、全新好、綠景控股、亞太實業(yè)、中房股份、凌云B股、東灃B、ST新梅、ST巖石、*ST舜喆B。其中，ST宏盛的流動資產(chǎn)在2018年底時為7489.28萬元，2019年一季度為6552.28萬元；綠景控股的流動資產(chǎn)在2018年底時為3.08億元，2019年一季度為1.47億元。

融資需求井噴，2019年欲增發(fā)的房企增150%

“最近房企的確更加關注資金鏈的安全，不過，中型房企還是在明顯加速拿地，這也推動了房企的融資需求”，張大偉表示。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有15家房企發(fā)布了增發(fā)預案公告，從4月開始數(shù)量明顯增加。

在1月至3月期間，發(fā)布增發(fā)預案公告的房企包括合肥城建、綠地控股、中洲控股、新城控股、泛海控股、ST新梅等6家房企，而在4月一個月內(nèi)，就有中航善達、京漢股份、華麗家族、新華聯(lián)、數(shù)源科技等5家發(fā)布增發(fā)預案。5月-7月，則有榮盛發(fā)展、黑牡丹、天地源、泰禾集團等4家公司發(fā)布增發(fā)預案。相比之下，在2018年同期，6家房企發(fā)布增發(fā)預案，2019年增發(fā)的房企數(shù)量同比增長150%。

值得注意的是，2019年不僅發(fā)布增發(fā)預案的房企大幅增加，增發(fā)終止的房企也多了起來。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有5家上市公司的增發(fā)方案終止，分別是中體產(chǎn)業(yè)、云南城投、我愛我家、華麗家族、福星股份。

2018年同期，增發(fā)方案終止的房企為4家，分別是西藏城投、中房股份、迪馬股份、綠景控股。

相比之下，2019年真正實施增發(fā)的房企并不如2018年多。2019年1月1日至今，有上海臨港和大悅城2家房企發(fā)布了增發(fā)實施方案公告，而2018年同期，發(fā)布增發(fā)實施方案公告的房企有3家。

2018年1月1日至2018年7月21日，共有7家上市公司完成資產(chǎn)收購，3家上市公司完成資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。這一節(jié)奏在2019年明顯提速。2019年同期，完成資產(chǎn)收購的房企共11家，還有4家公司在今年完成了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

■個案

云南城投：收購成都會展100%股權失敗

為時約兩年的重大資產(chǎn)重組，以失敗告終。7月17日，云南城投收到證監(jiān)會出具的終止審查通知書。證監(jiān)會決定終止對云南城投本次重大資產(chǎn)重組的行政許可審查。

早在2017年，云南城投就宣布計劃收購成都會展100%股權，以實現(xiàn)戰(zhàn)略重組、整合資源的目的，提升公司市場競爭力。成都會展的大股東是云南城投的控股股東，交易價格最初定為240億元，云南城投決定以發(fā)行股份方式收購成都會展100%股權。

但這次股票發(fā)行并不順利。2018年10月，云南城投修改重組方案，交易價格下調(diào)為235億元。2018年11月，云南城投又宣布，因市場環(huán)境的變化，部分事項尚需與交易對方進一步協(xié)商，無法如期提交《反饋意見》的書面回復，向證監(jiān)會申請終止本次重組事項的審查。

今年6月，云南城投宣布終止此次發(fā)行稱，因國內(nèi)市場環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等客觀情況發(fā)生了較大變化，交易各方在部分重要條款上無法達成一致意見。公司決定終止本次重大資產(chǎn)重組。

發(fā)行股份收購資產(chǎn)失敗的背后，云南城投的資產(chǎn)負債率也在這期間居高不下。數(shù)據(jù)顯示，2016年末、2017年末、2018年末，云南城投的資產(chǎn)負債率分別達到了89.22%、88.82%、89.37%；報告期資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.2倍、0.12倍、0.1倍。2017年度、2018年度，云南城投的利息費用就達到了17.5億元、18億元。2018年年底，云南城投年末貨幣資金為26.71億元，同比下降49.92%。

在2019年度，云南城投還將有124.7億元的債務即將到期，其中包含投資者有回售選擇權的債券48.6億元。

在2018年年報發(fā)布后，云南城投的到期債務，是否存在償付風險就遭到監(jiān)管層問詢。公司當時回應稱，將通過加快新項目開發(fā)及銷售進度，多營銷手段并用，加大公司存貨去化力度，并通過處置項目回籠資金。

云南城投的業(yè)績也在下滑。2017年度、2018年度的營業(yè)收入分別為143.91億元、95.43億元；扣非后凈利潤分別為1.12億元、-8.21億元。在2018年度，云南城投靠處置資產(chǎn)拉升業(yè)績，公司處置大理滿江康旅投資、昆明七彩云南城市建設合計實現(xiàn)18.21億元投資收益。

大連友誼：操作10年的項目暫緩子公司債務逾期

債務問題爆發(fā)后，大連友誼開始了多種途徑的籌錢之路。7月17日，大連友誼董事會決議，擬向控股股東武信投資控股的股東武信投資集團申請不超過30億元的綜合授信額度。

之前的7月9日，大連友誼公告稱，全資子公司沈陽星獅房地產(chǎn)向華信信托申請的貸款部分逾期?！吧蜿栃仟{因開發(fā)產(chǎn)品去化較慢，資金狀況緊張，致使部分債務逾期未能清償，逾期貸款本金9840萬元?！?/p>

公司表示，公司及下屬子公司因債務逾期存在面臨訴訟、仲裁、銀行賬戶被凍結(jié)、資產(chǎn)被凍結(jié)等風險；也可能存在需支付相關違約金、滯納金和罰息等情況；進一步增加公司的財務費用，加劇公司的資金緊張狀況，對公司及下屬子公司的生產(chǎn)經(jīng)營和業(yè)務開展產(chǎn)生一定的影響。

債務逾期的背后，大連友誼扣非后凈利潤連續(xù)虧損。據(jù)大連友誼定期報告，2017年度、2018年度扣非后凈利潤分別為-2823萬、-4.026億元。

2018年以來，大連友誼旗下的房地產(chǎn)項目也狀況頻頻。2018年年報中公司表示，近年來零售行業(yè)陷入了高成本低回報的窘境，在2018年7月，決定對沈陽友誼時代廣場項目及邯鄲友誼時代廣場自持商業(yè)部分停止內(nèi)部施工。同時，公司房地產(chǎn)業(yè)在售項目系商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，受所處區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)低迷的影響，項目去化緩慢，銷售收入下降。

目前，大連友誼操作10年的金石谷項目已暫緩建設。2008年，大連友誼收購金石谷公司70%股權，并在2009年取得“金石谷項目”《國有土地使用證》，宗地用途為旅游綜合用地，使用年限50年，總占地面積68.40萬平方米。大連友誼收購金石谷項目時，將該項目定位為國內(nèi)一流的旅游地產(chǎn)開發(fā)項目。

但金石谷項目未能如期完工。大連友誼稱，高爾夫球場監(jiān)管政策出臺，金石谷項目已按照國家部委要求進行整改，但未取得任何政府部門的書面批復。

7月13日，大連友誼發(fā)布業(yè)績預告稱，預計2019年1月至6月歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損6500萬元至7500萬元。虧損的主要原因是公司所屬房地產(chǎn)項目可銷售部分竣工交付，但部分項目自持商業(yè)因經(jīng)營位調(diào)整暫緩建設，同時金石谷項目考慮市場情況暫緩建設，按相關規(guī)定停止利息資本化導致本期財務費用同比增加，利潤減少。

華麗家族：跨界收購時隔四年終止參股華泰期貨爆雷

6月17日，華麗家族收到證監(jiān)會出具的終止審查通知書，公司籌劃已久的2015年度非公開發(fā)行股票事項終止。

2015年時，華麗家族宣布，計劃向公司控股股東南江集團及其全資子公司西藏南江發(fā)行股票，募集資金總額不超過26.65億元，扣除發(fā)行費用后全部用于收購北京墨烯控股集團100%股權并對其進行增資，投資智能機器人項目以及臨近空間飛行器項目。

這原本是一次跨界收購的非公開發(fā)行。2015年11月，華麗家族曾因徐翔案股價大跌，公司在澄清公告中表示，2015年非公開發(fā)行股票事項正有序推進，“涉及的石墨烯項目、臨近空間飛行器項目及智能機器人項目均進展順利?！睌?shù)據(jù)顯示，徐翔為法定代表人的上海澤熙投資持有華麗家族股權，為華麗家族第二大股東。

但此后，華麗家族的發(fā)行遲遲不見實質(zhì)進展，本次發(fā)行一直未收到證監(jiān)會核準批文。2019年5月，華麗家族再一次申請非公開發(fā)行延期的議案，在股東大會中被否決，向證監(jiān)會申請撤回相關申報文件。

申請4年未獲得通過的背后，是華麗家族涉足石墨烯業(yè)務、機器人業(yè)務一直處于虧損狀態(tài)，而本身核心的房地產(chǎn)業(yè)務狀況也逐漸下滑。

2018年華麗家族實現(xiàn)營收3.86億元，同比下降81.66%；凈利潤1983萬元，同比下降91.2%。

今年5月，上交所在對華麗家族的問詢函中提到，房地產(chǎn)業(yè)務是華麗家族的主要收入和利潤來源，然而公司目前持有蘇州環(huán)太湖大道2.32萬平米待開發(fā)土地，且近3年以來無任何進展，要求公司說明房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展是否具有可持續(xù)性等問題。華麗家族回復表示，因太湖大道所在轄區(qū)對該區(qū)域的詳細規(guī)劃優(yōu)化尚未完成，該地塊尚未進行開發(fā)建設。

2019年4月，華麗家族下屬公司競得遵義市一塊約93.18畝的土地，預計三至五年開發(fā)完成。

值得注意的是，在4月底華麗家族發(fā)布的一季報中還表示，本年初至下一報告期末的累計凈利潤可能為虧損。

7月9日，華麗家族因華泰期貨遭受損失。公告表示，華麗家族參股的華泰期貨全資子公司華泰長城資本的場外衍生品業(yè)務客戶在華泰長城資本多次發(fā)出追加資金通知的情況下，未依據(jù)合同約定追加足額資金或有效減倉以縮小風險敞口。故華泰長城資本對該客戶頭寸采取強行平倉操作以釋放風險，初步統(tǒng)計損失金額約4684萬元。