從去年下半年到今年上半年，土地市場經(jīng)歷了從降溫到升溫的轉(zhuǎn)變，截至今年6月底，全國賣地收入幾乎與去年同期持平了。

  而在今年年初，出于對(duì)2018年下半年開始的土地市場遇冷，土地流拍現(xiàn)象增多的“擔(dān)憂”，多地在編制政府基金性收入預(yù)算時(shí)，還在紛紛下調(diào)今年的土地出讓收入預(yù)期。

  前冷后熱 地價(jià)上漲

  與往年相比，2019年前3月地方供地節(jié)奏明顯放緩，供地面積處于歷史較低水平。第二季度以來，隨著房地產(chǎn)市場的逐漸回溫，供地力度明顯加大，熱點(diǎn)城市土地競拍熱度提升，帶動(dòng)全國住宅用地成交樓面價(jià)明顯上漲。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體看，今年1—2月份各地土地市場較為低迷，但隨著春節(jié)后信貸市場增量有所增加，房企融資難度降低，部分城市土地市場在4月份開始出現(xiàn)了復(fù)蘇苗頭，雖然未出現(xiàn)地王頻繁現(xiàn)象，但市場已經(jīng)有了不一樣的表現(xiàn)。

  “二季度以來，部分城市土地市場出現(xiàn)了局部異常升溫現(xiàn)象。本輪土地市場升溫是從二線城市開始，特別是蘇州、武漢、杭州等為代表?！睆埓髠シQ。

  土地市場的升溫，直接帶來的后果是地價(jià)出現(xiàn)上漲。

  自然資源部17日發(fā)布《2019年第二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告》顯示，2019年第二季度，主要監(jiān)測城市中，一線、三線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速由降轉(zhuǎn)升，二線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速持續(xù)上升。

  該監(jiān)測覆蓋國內(nèi)105個(gè)城市，其中，一線城市包括北京、上海、廣州、深圳；二線城市包括除一線城市外的直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市，共32個(gè)；三線城市包括除一線、二線城市外的69個(gè)監(jiān)測城市。

  根據(jù)全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的最新數(shù)據(jù)，今年第二季度，住宅地價(jià)環(huán)比上漲的城市102個(gè)，較上一季度增加14個(gè)。住宅地價(jià)環(huán)比增速超過3.0%的城市10個(gè)，較上一季度增加3個(gè)；地價(jià)下降的城市1個(gè)，較上一季度減少11個(gè)。

  與去年同期相比，地價(jià)上漲的城市97個(gè)，較上一季度增加4個(gè)。

  評(píng)判土地市場冷熱程度的有多個(gè)指標(biāo)，其中溢價(jià)率和流拍數(shù)量是主要指標(biāo)。

  諸葛找房近日發(fā)布的報(bào)告顯示，整體來看2019年上半年溢價(jià)率小幅回升，全國平均溢價(jià)率同比增速逐漸恢復(fù)。2019年第一季度土地市場普遍較冷，全國溢價(jià)率平均同比增速下跌6.05個(gè)百分點(diǎn)，各等級(jí)城市平均溢價(jià)率均有不同程度下跌，其中三四線城市跌幅最大；隨著市場的逐漸回溫，土地?zé)岫壬仙?019年第二季度全國平均溢價(jià)率同比增速上漲3.54個(gè)百分點(diǎn)，為23.71%。

  此外，全國住宅用地流拍率同比增速明顯下滑，各等級(jí)城市流拍率同比增速均有不同程度下跌，2019年上半年流拍情況明顯好轉(zhuǎn)，尤其是在2019年第二季度，全國流拍率同比增速下滑3.86個(gè)百分點(diǎn)，流拍率僅為4.17%，處于歷史較低水平，各等級(jí)城市流拍率同比增速均有不同程度下滑。

  地方賣地政策逐漸調(diào)整

  土地流拍之所以能夠迅速減少，主要是原因是今年以來不少地方政府調(diào)整土地政策以扭轉(zhuǎn)市場低溫及流拍頻發(fā)情況，如北京供應(yīng)的不限價(jià)地塊增多，部分地方政府對(duì)土拍政策進(jìn)行了適度的調(diào)整，如降低起拍價(jià)，減少配建等。另一方面，房企融資環(huán)境改善，資金逐步回流，預(yù)期向好，參與拍地積極性提高，流拍情況普遍好轉(zhuǎn)。

  張大偉表示，一些地方政策調(diào)整了部分土地政策，相比2018年過于嚴(yán)格的土地限制，最近幾個(gè)月，各地的土地市場約束條件相對(duì)減少，包括部分城市的土地限價(jià)、土地保證金、土地配套保障房都有所調(diào)整，這種情況下，疊加部分城市的限價(jià)政策微調(diào)，使得開發(fā)商拿地積極性提高。

  以北京為例，過去兩年，北京土地出讓主要以限競房地塊和共有產(chǎn)權(quán)房地塊為主，今年情況有所不同，純商品住房用地(即不限價(jià)地塊)重新出現(xiàn)在土地市場，成為北京土地市場的重要信號(hào)。

  第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人李想表示，上半年北京土地市場完成了8宗純商品住宅用地(即不限價(jià)地塊)的拍賣。適時(shí)推出不限價(jià)地塊，可以豐富住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同層級(jí)購房者的需求。預(yù)計(jì)下半年，北京土地出讓也將繼續(xù)采用這種更加靈活的規(guī)則，多元化地供應(yīng)土地。

  第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，北京上半年土地出讓收入920億元，同比上漲了21%。其中，住宅用地31宗，總成交面積378.34萬平方米，較去年同期上漲約三成；總成交額868.65億元，同比上漲29%。

  除了政府調(diào)整土地出讓政策外，房企也需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

  張大偉稱，因?yàn)檎w資金面的緩解，部分企業(yè)近期拿地積極性明顯提高，包括部分企業(yè)的戰(zhàn)略布局增量加大。最近還有新上市房企增加土地儲(chǔ)備。從市場變化看，第二梯隊(duì)的房企搶地最堅(jiān)決。

  “從房企看，做大依然是趨勢，特別是中型房企，拿地依然堅(jiān)決，特別是二線城市成為熱點(diǎn)，企業(yè)依然大量增加布局?！睆埓髠フf。

  從一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2019年年以來，受棚改規(guī)模收緊及部分需求被提前透支情況下，三四線城市土地市場表現(xiàn)不及去年，一、二線城市成房企布局重點(diǎn)，受熱點(diǎn)地塊成交帶動(dòng)部分二線城市成交火熱。

  諸葛找房報(bào)告顯示，從統(tǒng)計(jì)20家品牌房企拿地城市等級(jí)分布情況來看，2019年上半年TOP20房企在二線城市拿地面積占比最大，占比為52.63%，與2018年比占比提升了7.58個(gè)百分點(diǎn)；隨著棚改熱度的退卻房企在三四線城市拿地積極性下降。

  部分城市土地市場快速升溫也引起了政府的關(guān)注和預(yù)警。

  住建部近期已經(jīng)對(duì)部分地價(jià)、房價(jià)上漲過快的城市進(jìn)行預(yù)警，而各地也隨即出臺(tái)了調(diào)整政策，在中央嚴(yán)格調(diào)控下，土地市場難以出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房企拿地更為謹(jǐn)慎，投資趨于理性。

  “土地市場與樓市一樣，只允許出現(xiàn)小陽春，而不允許入夏。一旦土地市場過熱，不排除升級(jí)政策的可能性。”張大偉稱。

  地方賣地收入回升

  土地價(jià)格的上漲，土地成交增多，這也帶動(dòng)了地方政府賣地收入的逐步回升。

  財(cái)政部16日發(fā)布“2019年上半年財(cái)政收支情況”顯示，今年上半年全國國有土地使用權(quán)出讓收入下降0.8%。

  從今年4月份開始，財(cái)政部每月公布的財(cái)政收支情況中，不再披露國有土地使用權(quán)出讓收入的具體金額，僅僅發(fā)布同比變動(dòng)情況。從過去數(shù)月的數(shù)據(jù)來看，土地出讓收入雖然還低于去年同期，但降幅在不斷縮小。

  官方數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年全國國有土地使用權(quán)出讓收入26941億元，與2017年同期相比增長43%。

  簡單計(jì)算可知，今年上半年全國土地出讓收入約為26725億元。如能保持目前的趨勢，全年土地出讓收入依然有望超過5萬億元。

  自2011年至2017年，全國土地出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元和52059億元。

  2018年全國土地出讓收入65095.85億元，創(chuàng)下歷史新高。自2011年至2018年的八年間，全國土地出讓收入總計(jì)超過33萬億元，年均超過4萬億元。