總結(jié)

  01

  中央重申“房住不炒、因城施策”主基調(diào)未變，穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期

  ……略……

  我們認為中央始終堅持“房住不炒”的定位，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落，進而落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期調(diào)控目標。而在具體的執(zhí)行層面，中央已將更多的政策自主權賦予地方政府，要求夯實城市政府主體責任，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  02

  住建部連續(xù)兩月預警提示，決策層調(diào)控房地產(chǎn)決心已定，房價仍是不能碰的紅線

  4月，住建部明確將房地產(chǎn)長效機制考核目標落實到年度、季度甚至月度，并對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。5月，住建部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。住建部連續(xù)兩月預警提示足以說明決策層調(diào)控房地產(chǎn)的決心已定，房價仍是不能碰的紅線。而在被住建部點名房價預警提示之后，蘇州多部委緊急召開座談會，明確2019年房價漲幅目標必須控制在5%以內(nèi)，且不排除進一步加碼調(diào)控的可能性。

  03

  貨幣政策中性偏積極，央行降準釋放資金1.08萬億，房貸利率連續(xù)6月逐級回落

  ……略……

  上半年，央行接連兩次降準，累計釋放長期資金約1.08萬億元。受惠于貨幣政策中性偏積極，銀行間市場流動性合理充裕，寬貨幣至寬信用的傳導鏈條漸顯成效，一季度累計社融增量8.18萬億元，人民幣貸款增加5.81萬億元，皆創(chuàng)單季度歷史新高。不過，受中美貿(mào)易戰(zhàn)不斷升級等多方面因素影響，短期內(nèi)實體經(jīng)濟下行壓力再次浮現(xiàn)，二季度社融、信貸略有放緩。譬如，5月份社融增量1.4萬億元，人民幣貸款增加1.18萬億元，整體依舊符合市場預期。 

  房地產(chǎn)信貸政策相較寬松，房貸利率連續(xù)6個月逐級回落。融360數(shù)據(jù)顯示，無論是首套還是二套，房貸平均利率皆呈“拋物線”式回落。具體而言，2018年1-10月房貸利率逐月提升，首套、二套房貸平均利率分別升至5.71%和6.07%階段性高位。2018年12月份以來房貸利率則持續(xù)走低，截止2019年5月份，首套房貸平均利率降至5.42%，較前期高點減少0.29個百分點；二套房貸平均利率跌至5.74%，較前期高點減少0.33個百分點。

　　04 2019年棚改計劃開工量腰斬，貴州、黑龍江降幅超8成，部分省市貨幣安置淡出

　　05

  地方“因城施策”有收有放，蘇州、西安等加碼調(diào)控，南京、佛山等局部放松調(diào)控

  各城市繼續(xù)貫徹落實一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制，政策層面是有收有放。部分城市相繼落地乃至升級調(diào)控政策，涉及升級限購、加碼限售、嚴格限價等多個方面，但調(diào)控政策內(nèi)容并未超出現(xiàn)有框架范圍。具體而言， 

  其一，丹東落地限購，非本地戶籍家庭在市區(qū)范圍限購1套新建商品住房。?？?、西安加碼限購，西安政策力度相較嚴苛，新落戶家庭社保連續(xù)滿1年、非戶籍家庭社保滿5年方可在限購區(qū)域購房，并將臨潼區(qū)納入限購范圍。 

  其二，蘇州加入限售城市行列，園區(qū)、高新區(qū)部分重點區(qū)域新房限售3年，園區(qū)二手房限售5年。丹東限售政策再升級，繼非本地戶籍家庭之后，本地戶籍家庭也納入限售范圍，限售時間周期依舊長達5年之久。 

  其三，丹東、蘇州作為本輪市場轉(zhuǎn)暖的熱點城市，相繼落地限價令，嚴格限定房價漲幅目標，全年漲幅必須控制在5%以內(nèi)，以期減緩房價上漲預期。三四線城市仍需穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，贛州發(fā)文停止特價房銷售，需上報審批，降價項目則暫緩備案。我們認為三四線城市既要限制房價上漲，更要抑制房價下跌，謹防房價下跌引發(fā)資產(chǎn)泡沫破裂、金融風險共振等極端現(xiàn)象。 

  其四，鑒于近期熱點城市土拍市場持續(xù)火爆，地價非理性上漲，倒逼房價上漲預期。受此影響，合肥、東莞相繼收緊土地競買規(guī)則。譬如，合肥嚴禁關聯(lián)公司參與競買同一宗地，一旦發(fā)現(xiàn)有違規(guī)情況，將實行取消土地競得資格、納入信用“黑名單”、兩年內(nèi)不得參與合肥土地競買等相關處理，最大限度地防止圍標現(xiàn)場發(fā)生。東莞則引入終極報價機制，以報價更接近平均價的競買人為最終受讓方。 

  其五，隨著市場轉(zhuǎn)暖，諸如稅費減免這類刺激性政策漸次退場。譬如，長沙取消二套房契稅優(yōu)惠，購買二套房按4%的稅率征收契稅，難免將抑制改善性換房需求。市場監(jiān)管趨于常態(tài)化，首付貸仍是重點監(jiān)管對象，保定發(fā)文規(guī)范購房融資行為，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資。此外，武漢、東莞支持居民退房，意在進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售行為和引導受買人理性購房。 

  部分城市調(diào)控政策有所松綁，涉及局部放松限購、限貸以及限價等多個方面，但難言調(diào)控政策實質(zhì)性轉(zhuǎn)向。具體而言， 

  其一，為了支持粵港澳大灣區(qū)發(fā)展，對標打造全球第四大經(jīng)濟灣區(qū)，珠海、中山相繼放寬港澳臺居民限購政策。譬如，祖籍中山且在中山無房的港澳臺同胞家庭，允許購買1套新建商品住房。南京遠郊區(qū)域局部放松限購，外地人只要持有南京市居住證或者勞務合同，便可在高淳區(qū)購房。 

  其二，佛山、合肥限貸政策略有松綁，涉及調(diào)降首付比例以及房貸利率等。譬如，佛山無房無貸家庭在非限購區(qū)域購房，首付比例降至2成。又如合肥首套房貸已結(jié)清的家庭購買二套房，仍執(zhí)行首套房貸利率。 

  其三，為了提升房企參與土拍的熱情，最大程度減少流拍現(xiàn)象發(fā)生，阜陽取消土拍限價條款，房企可根據(jù)市場價格自行調(diào)整。受制于青島房地產(chǎn)市場明顯降溫，新開盤項目去化率持續(xù)低位運行，搖號買房已然流于形式，高新區(qū)根據(jù)市場形勢變化，率先暫停商品房公證搖號。

  06

  搶人大戰(zhàn)愈演愈烈，更多二三線調(diào)降落戶門檻，不乏購房補貼、個稅減免等優(yōu)惠

  搶人大戰(zhàn)再掀高潮，且呈愈演愈烈之勢。一方面，更多二三線城市加入搶人大戰(zhàn)，紛紛調(diào)降人才落戶門檻。典型如杭州，專科及以上學歷人才在杭工作并繳納社保，可直接落戶。石家莊更是全面放開城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶遷入條件限制，實行“零門檻”落戶。另一方面，部分城市相繼落地購房補貼、生活補貼、個稅減免等一系列優(yōu)惠措施，譬如呼和浩特本科及以上應屆或者3年內(nèi)往屆畢業(yè)生，可享半價購房優(yōu)惠。又如深圳著力加強境外人才引進，來粵港澳大灣區(qū)工作的短缺人才將享受15%個稅減免優(yōu)惠，差額則由深圳市政府補齊。 

  短期內(nèi)，新晉落戶人口持續(xù)凈流入，可以給房地產(chǎn)市場提供需求支撐。尤其是購房補貼新政落地后，在一定程度上將刺激居民購房消費，樓市成交量將有所回升。長期來看，人口流向與城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平密切相關，核心一二線城市具有不可比擬的發(fā)展優(yōu)勢，人口虹吸效應顯著；三四線城市經(jīng)濟發(fā)展仍存短板，唯有產(chǎn)業(yè)留人才是發(fā)展根本之策。

  展望

  01

  調(diào)控政策以“穩(wěn)”為要，貴陽、濟南等房價漲幅較大城市或?qū)⒓哟a

  展望未來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策基調(diào)將以“穩(wěn)”為第一要務，并不會因為中美貿(mào)易戰(zhàn)升級、中國經(jīng)濟環(huán)境出現(xiàn)困難，便重走刺激房地產(chǎn)托底經(jīng)濟的老路。而在“房住不炒、因城施策”的政策大環(huán)境下，決策層調(diào)控房地產(chǎn)的決心已定，夯實城市政府主體責任，切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標落到實處。

  與此同時，房價仍是不能碰的紅線，熱點城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，且不排除加碼調(diào)控的可能性。當下部分二、三線城市房地產(chǎn)市場依舊火熱，房價依舊面臨較大的上漲壓力，或?qū)⑿Х挛靼哺M加碼調(diào)控，著力遏制投資投機性購房需求，以期維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。譬如，二線城市中的貴陽、濟南、昆明等，三線城市中的大理、徐州等，房價同比漲幅皆高居市場前列，加碼調(diào)控的可能性更大。

  受制于市場購買力透支，疊加棚改貨幣化安置漸次退出，短期內(nèi)多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力，調(diào)控政策微調(diào)放松也在預期之中。截止目前，自3月份以來的“小陽春”行情已暫告尾聲，前期積壓的市場需求大都釋放完畢。隨著樓市成交明顯放緩，廈門、煙臺等二三線城市庫存風險再次浮出水面，庫存及消化周期皆升至歷史高位。我們認為下半年壓力城市有望逐步松綁調(diào)控，“四限”政策皆有放松可能性。

  02

  居民信貸或?qū)⑦m度收緊，房企融資將明顯收緊，但房貸利率仍將緩步下行

  近期決策層密集發(fā)聲，譬如郭樹清明言要防止房地產(chǎn)的投資行為，過度依賴房地產(chǎn)最終會付出代價，預示著房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⑦m度收緊。

  一方面，當下以蘇州、重慶為代表的部分熱點城市土地市場已然出現(xiàn)過熱征兆，熱門宅地頻頻高溢價出讓，單價、總價地王更是時有發(fā)生，說明房地產(chǎn)行業(yè)信貸資金整體充裕，部分房企甚至有過剩的嫌疑。而在穩(wěn)金融、穩(wěn)預期、支持實體經(jīng)濟發(fā)展的大背景下，在支持企業(yè)正常融資需求的同時，著力打壓明顯不合理甚至違規(guī)融資需求，謹防違規(guī)信貸資金流向房地產(chǎn)市場。那些激進拿地的房企更將是重點監(jiān)管對象，以便在一定程度上抑制房企高價拿地熱情，有效緩解地價上漲推升房價上漲預期。值得留意的是，在住建部的指導下，近期央行與證監(jiān)會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道，顯示房企融資收緊現(xiàn)已步入執(zhí)行層面。

  另一方面，受益于銀行間市場流動性合理充裕，下半年資金利率有望維持在較低水平。鑒于居民房貸業(yè)務仍是銀行信貸的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，預計商業(yè)銀行對于居民按揭資產(chǎn)配置意愿仍處高位，住房信貸政策有望延續(xù)相較寬松的政策走向。聯(lián)系到房貸利率連續(xù)6個月逐級回落，預計房貸利率有望延續(xù)下行趨勢，但進一步下降空間相對有限。而在“因城施策、一城一策”的政策大環(huán)境下，不同城市或?qū)⒊霈F(xiàn)差異化的住房信貸政策。那些投資炒作氛圍濃厚、房價上漲壓力較大的熱點城市，居民房貸業(yè)務或?qū)⒂兴站o，上調(diào)房貸首付比例、調(diào)升房貸利率上浮比例均是可以考慮的選項。