今年春節(jié)后，隨著貨幣政策的相對(duì)寬松，以及部分城市落戶門檻的大幅降低，多地樓市、地市回暖信號(hào)頻現(xiàn)，部分城市樓市成交大幅回升、房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲苗頭，開發(fā)商搶地?zé)崆楦邼q、“地王”頻出。

  因房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，4月和5月份，蘇州、佛山等10城市受到住建部的預(yù)警提示。而丹東、蘇州、西安等地先后出臺(tái)樓市調(diào)控“加碼”政策，為當(dāng)?shù)貥鞘械摹疤摶稹苯禍亍?/p>

  對(duì)于新一輪樓市“加碼”調(diào)控的來(lái)襲，多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在“房住不炒”，及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)下，調(diào)控政策不會(huì)放開，樓市不會(huì)大起大落，仍將以“穩(wěn)”為主。

  多地樓市回暖致調(diào)控“加碼”

  6月20日，西安市發(fā)布新政，規(guī)定從市外遷入戶籍的居民家庭在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，或連續(xù)繳納12個(gè)月社?；騻€(gè)稅；在限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)住房的非戶籍居民家庭，須提供5年及以上個(gè)稅和社保繳納證明，方可購(gòu)買1套商品住宅或二手住宅。同時(shí)將臨潼區(qū)納入住房限購(gòu)范圍。

  值得注意的是，西安“加碼”樓市調(diào)控的背景是，其房?jī)r(jià)已領(lǐng)漲全國(guó)半年。

  6月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，5月份西安新建商品住宅價(jià)格指數(shù)以24.4%的同比漲幅和環(huán)比2%的漲幅均位居全國(guó)第一。

  而實(shí)際上，自2018年12月到2019年5月，西安新建商品住宅價(jià)格指數(shù)已連續(xù)6個(gè)月同比漲幅位居全國(guó)第一，房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)39個(gè)月上漲。

  “西安此次加碼調(diào)控政策，可以看作是其對(duì)房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的一個(gè)回應(yīng)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

  記者觀察發(fā)現(xiàn)，在西安“加碼”樓市調(diào)控政策前，丹東、蘇州已經(jīng)發(fā)布了樓市“加碼”政策。

  從4月27日起，丹東市對(duì)非本地戶籍家庭購(gòu)買新建商品住房實(shí)行限購(gòu)政策，在市區(qū)范圍內(nèi)允許購(gòu)買1套新建商品住房。對(duì)于本地和非本地戶籍家庭，需在市區(qū)內(nèi)購(gòu)買住房，自網(wǎng)簽購(gòu)房合同備案滿5年，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后方可上市交易。

  5月11日，蘇州市政府發(fā)文，明確在工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域購(gòu)新房須取得產(chǎn)證3年后方可轉(zhuǎn)讓，工業(yè)園區(qū)全域二手房須取得產(chǎn)證5年后方可轉(zhuǎn)讓；工業(yè)園區(qū)全域內(nèi)，新房總建面的50%~60%須優(yōu)先出售給在園區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的人才；微調(diào)土地出讓競(jìng)價(jià)規(guī)則、優(yōu)化學(xué)位政策等。

  此外，6月20日有媒體報(bào)道稱，中國(guó)銀行在杭州率先上調(diào)首套房貸款利率，從原本的基準(zhǔn)利率上浮5%增加到上浮8%。

  因城施策不改樓市“穩(wěn)”基調(diào)

  “一些城市提出一城一策，對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，不能簡(jiǎn)單理解為政策松綁或收緊?！眹?yán)躍進(jìn)表示，“雖然調(diào)控思路已發(fā)生變化，但目標(biāo)是一致的，即要促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，積極落實(shí)‘房住不炒’目標(biāo)?！?/p>

  以西安、蘇州為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月份蘇州新建商品住宅成交均價(jià)為21983元/平方米，同比上漲12%、環(huán)比上漲1%；西安新建商品住宅成交均價(jià)為13931元/平方米，同比上漲4%、環(huán)比上漲3%。

  “過(guò)去兩年，部分城市樓市、土地市場(chǎng)相對(duì)火爆，房企拿了不少高價(jià)地，目前這些高地價(jià)項(xiàng)目相繼入市，其備案價(jià)相對(duì)較高。而前期這些城市低地價(jià)的項(xiàng)目相繼去化完畢，高地價(jià)項(xiàng)目的入市必然會(huì)推高房?jī)r(jià)?！蓖哐芯吭涸洪L(zhǎng)張宏偉告訴記者。

  記者注意到，部分城市房?jī)r(jià)上漲，與大量外來(lái)人口導(dǎo)入也有較大關(guān)系。

  以西安為例，其于2017年2月底發(fā)布“人才新政”，降低落戶門檻。此后，西安先后7次調(diào)整戶籍政策，不斷放寬落戶門檻。

  根據(jù)“西安發(fā)布”的數(shù)據(jù)，2017年3月至當(dāng)年底，西安從市外遷入人口25.7萬(wàn)人，2018年則達(dá)到79.5萬(wàn)人。巨大的人口導(dǎo)入，也直接促使當(dāng)?shù)貥鞘猩郎亍?/p>

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示，至5月末，西安新建商品住宅庫(kù)存為1358萬(wàn)平方米，較2018年同期下降10%，較2017年同期下降25%。

  “大幅降低落戶門檻，最直接的結(jié)果是大量外來(lái)人口的導(dǎo)入，進(jìn)而帶來(lái)較大的購(gòu)房需求，這也會(huì)帶來(lái)較大的房?jī)r(jià)上漲壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

  對(duì)于未來(lái)樓市的走勢(shì)，多位業(yè)內(nèi)人士《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的”調(diào)控思路下，“穩(wěn)”仍然是主基調(diào)。

  “目前的樓市調(diào)控，地方政府是第一責(zé)任人，要承擔(dān)調(diào)控的主體責(zé)任。樓市‘維穩(wěn)’不力，必定會(huì)受到約談、問(wèn)責(zé)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。