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          百城住宅庫存規(guī)模同比連續(xù)6個月正增長,去化周期降至9.8個月
          更新時間:2019/6/20 閱讀:1679 次 

          上海易居房地產(chǎn)研究院6月19日發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示,截至5月底,易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45005萬平方米,環(huán)比下降0.5%,同比增長5.4%。

            從今年前5個月的數(shù)據(jù)來看,盡管百城住宅庫存規(guī)??傮w上呈現(xiàn)了環(huán)比下降的態(tài)勢。但由于2018年四季度密集推盤等因素,即便庫存月度環(huán)比下降,但庫存規(guī)模仍呈現(xiàn)出連續(xù)6個月的同比正增長態(tài)勢。

            易居研究院認(rèn)為,二線城市尤其是省會城市的庫存分化現(xiàn)象值得關(guān)注。部分城市正走出了過低庫存的階段,當(dāng)前庫存規(guī)模總體充裕。而部分城市庫存繼續(xù)同比下降,未來需要積極增加庫存規(guī)模。

            從后續(xù)市場發(fā)展來看,考慮到銀行貸款政策收緊等因素,易居研究院預(yù)計住宅成交會繼續(xù)降溫而制約去庫存的速度。因此,要警惕庫存去化周期反彈的可能,從而影響相關(guān)城市房價走勢。

            二線城市庫存規(guī)模47個月以來首現(xiàn)同比正增長

            從100城庫存規(guī)模來看,同比已經(jīng)連增6個月。報告顯示,截至5月底,易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45005萬平方米,環(huán)比下降0.5%,同比增長5.4%。

          百城住宅

            觀察今年前5月數(shù)據(jù),庫存規(guī)??傮w上呈現(xiàn)了環(huán)比下降的態(tài)勢。但由于去年四季度密集推盤的因素,即便庫存有月度環(huán)比的下降,庫存規(guī)模仍呈現(xiàn)出連續(xù)6個月的同比正增長態(tài)勢。

            城市結(jié)構(gòu)方面,二線城市47個月以來首次同比正增長。報告顯示,截至5月底,一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2805、22131和20069萬平方米,環(huán)比增速分別為-2.5%、-0.1%和-0.6%,同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。

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            從三類城市數(shù)據(jù)上可以看出,一線城市和三四線城市庫存拉升態(tài)勢較明顯。易居研究院分析認(rèn)為,一線城市預(yù)售證管控力度相對減弱,供應(yīng)放量,庫存同比連增12個月。二線城市終結(jié)了連續(xù)46個月庫存同比下降的態(tài)勢,目前首次出現(xiàn)同比正增長,這說明其庫存基本面也在發(fā)生變化。三四線城市目前保持了連續(xù)7個月的同比正增長態(tài)勢,庫存去化壓力略有增加。

            從城市排行來看,省會城市庫存基本面有所分化。報告顯示,5月份100個城市中,有57個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。類似南京、福州等低庫存省會城市,當(dāng)前補(bǔ)庫存工作基本到位,庫存同比增速分別達(dá)到了81%和72%。易居研究院分析認(rèn)為,庫存規(guī)模上升,有助于平衡供求關(guān)系和防范房價過快上漲。同時,100個城市中,有43個城市的庫存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢,包括濟(jì)南、合肥、鄭州、南寧、呼和浩特等省會(首府)城市庫存下降態(tài)勢較為明顯。

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            庫存下降過快的城市,一二手房價格往往也容易上漲,以西安和呼和浩特為例:

            2019年5月份西安新建商品住宅庫存面積同比下降10%,根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù),西安新建商品住宅價格指數(shù)同比漲幅已連續(xù)6個月位居全國70城首位。同樣,2019年5月份呼和浩特新建商品住宅庫存面積同比下降18%,其新房庫存明顯不足,這也間接導(dǎo)致了二手房價格上漲過快。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù),其二手房價格指數(shù)同比漲幅已連續(xù)7個月位居全國70城首位。易居研究院建議,后續(xù)從"穩(wěn)房價"等角度出發(fā),此類城市需要積極增加新房供應(yīng)。

            百城住宅現(xiàn)供小于求態(tài)勢

            從100城預(yù)售情況來看,5月份推盤積極性不大。報告顯示,5月份,100個城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為4961萬平方米,環(huán)比下降9.3%,同比增長10.7%。

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            報告認(rèn)為,今年4月份房企推盤節(jié)奏相對快,到了5月份各地穩(wěn)房價的動作明顯增加,推盤方面的管控繼續(xù)加大,這也使得相關(guān)城市推盤的規(guī)模出現(xiàn)了環(huán)比下降。

            從100城成交情況看,出現(xiàn)環(huán)比下降趨勢。報告顯示,5月份100個城市新建商品住宅成交量為5173萬平方米,環(huán)比下降1.3%,同比增長0.2%。

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            總體上看,5月份市場交易規(guī)模略低于4月份,市場略顯溫和。易居研究院認(rèn)為,此類交易行情也在一定程度上影響了相關(guān)城市的去庫存。

            從供求關(guān)系上看,呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢。報告顯示,5月份100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為4961萬平方米,而成交量為5173萬平方米。

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            數(shù)據(jù)上看,市場呈現(xiàn)"供小于求"的態(tài)勢。如果觀察前5月的供求關(guān)系,總體上以"供小于求"為主要特征,這也是庫存面積持續(xù)環(huán)比下降的重要邏輯。

            百城住宅庫存去化周期9.8個月

            從100城存銷比情況來看,位于“12-6個月”區(qū)間。報告顯示,5月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.8個月,這也意味著市場消化完這些庫存需要9.8個月,該數(shù)值相比4月份10.0個月有所減少。

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            實(shí)際上,自然資源部此前對商品住房庫存消化周期、供地規(guī)則有明確的區(qū)間劃分,即“庫存五分法”概念。即:消化周期在36個月以上的,應(yīng)停止供地;36-18個月的,要適當(dāng)減少供地;18-12個月的,維持供地持平水平;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加并加快供地?;谠搫澐?,當(dāng)前全國100城庫存去化周期位于12-6個月的區(qū)間,屬于“增加供地”的范疇。

            從結(jié)構(gòu)分類來看,一線城市去庫存周期最大。報告顯示,5月份一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為12.5、9.2和10.3個月。

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            相比4月份13.5、9.2和10.5個月的數(shù)值,一線城市和三四線城市均有收窄,而二線城市持平。考慮到后續(xù)部分城市住宅交易會繼續(xù)降溫,預(yù)計這三類城市存銷比反彈的可能性很大。

            從城市排行方面來看,有15個城市符合"加快供地"標(biāo)準(zhǔn)。

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            報告顯示,根據(jù)庫存五分法概念,100個城市中,消化周期在36個月以上的有1城,為漳州。消化周期在36-18個月的有13個城市,包括三亞、大廠等城市。消化周期在18-12個月的有27個城市,包括銀川、北京等城市。消化周期在12-6個月的有44個城市,包括西安、太原等城市。消化周期在6個月以下的有15個城市,包括秦皇島、昆山等城市。此類城市不同消化周期,對應(yīng)了不同的樓市行情和拿地機(jī)會。

            附:100個城市按一、二、三四線城市劃分

            4個一線城市:北京、上海、廣州、 深圳

            32個二線城市:哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、???、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊

            64個三四線城市:丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。

            需要說明的是,燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別,但考慮到城市規(guī)模大,也將其納入到三四線城市的范圍中。

            報告來源:上海易居房地產(chǎn)研究院

           
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