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          土地成交量?jī)r(jià)齊升 這些三四線城市迎來新的發(fā)展機(jī)會(huì)
          更新時(shí)間:2019/5/21 閱讀:1583 次 

                 4月以來出現(xiàn)在部分熱點(diǎn)二線城市的土拍熱,已經(jīng)蔓延至一些三四線城市??硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示,其監(jiān)測(cè)的299個(gè)三四線城市土地成交量?jī)r(jià)齊升,4月份成交建面環(huán)比上升30%,土地成交均價(jià)環(huán)比上漲19%,長(zhǎng)三角城市群內(nèi)的三四線城市表現(xiàn)突出。

            業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,以城市級(jí)別劃分市場(chǎng)的方式已經(jīng)過時(shí),幾個(gè)大城市群將會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的核心區(qū)域。隨著長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群規(guī)劃的進(jìn)一步推進(jìn),區(qū)域內(nèi)的部分三四線城市會(huì)迎來新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì),尤其是人口流入、土地價(jià)格不高的城市,其土地投資機(jī)值得關(guān)注。

            部分三四線城市土地?zé)岫忍嵘?/span>

            位于長(zhǎng)三角區(qū)域的常州市,4月成交的8幅含住宅土地中,5幅溢價(jià)率都超過了50%。4月中旬,一幅位于鐘樓區(qū)的商住地塊經(jīng)過77輪競(jìng)價(jià),最終被常州老牌地產(chǎn)公司新城控股競(jìng)得,溢價(jià)率達(dá)到了86%,樓板價(jià)約為15665元/平方米。機(jī)構(gòu)稱,這創(chuàng)下了常州含住宅用地在內(nèi)的樓板價(jià)新高,成為新“地王”。

            4月,溫州共成交16宗含宅地,成交金額超104億,其中12宗土地溢價(jià)率都在25%以上;無錫濱湖區(qū)新四院北側(cè)一地塊通過搖號(hào)產(chǎn)生了得主,融創(chuàng)以樓面限價(jià)18000元/平方米 、總價(jià)24.22億元攬獲,這一樓板價(jià)較無錫歷史最高價(jià)僅低50元/平方米。

            克而瑞研究中心稱,繼二線城市土拍溢價(jià)率在3月份突破25%、創(chuàng)下2018年下半年以來新高后,三四線城市溢價(jià)率也結(jié)束了半年之久的低位徘徊,并在4月份迎來明顯回暖,溢價(jià)率增至21.3%,較年初上漲了近10個(gè)百分點(diǎn)。

            從該研究中心監(jiān)測(cè)的299個(gè)三四線城市表現(xiàn)來看,4月份土地成交量?jī)r(jià)齊升,成交建面環(huán)比上升30%,土地成交均價(jià)環(huán)比上漲19%,其中,長(zhǎng)三角城市群內(nèi)的三四線城市表現(xiàn)尤為明顯,溫州、常州、常熟、金華、無錫、臺(tái)州、鎮(zhèn)江等城市均成交了多宗優(yōu)質(zhì)地塊。

            中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示,近段時(shí)間,長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)的土地市場(chǎng)熱度提升明顯,并由區(qū)域內(nèi)的二線城市傳遞到了三四線城市。原因在于這兩個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)回升,加上規(guī)劃利好、人口流入快等因素,對(duì)房企拿地積極性刺激較大。

            克而瑞研究中心稱,三四線城市土地市場(chǎng)回暖,一方面由于二線城市土地市場(chǎng)高熱的傳導(dǎo)效應(yīng)所致,但最根本的支撐點(diǎn),還是城市群一體化發(fā)展帶來的諸多利好推動(dòng)。

            人口流入等利好對(duì)一些城市未來的發(fā)展形成支撐。作為安徽人口大市,阜陽長(zhǎng)久以來都是典型的人口流出型城市,但在近年來人口顯著回流、高鐵將通車等因素影響下,這一波二線城市土地市場(chǎng)的熱度也傳遞到了阜陽??硕鸱Q,4月份阜陽共有15幅地塊溢價(jià)率超過30%,在三四線城市中排名第一。

            城市群內(nèi)城市值得關(guān)注

            不過,不管是一二線,還是三四線城市出現(xiàn)的土地?zé)?,并非市?chǎng)的全面回暖,高溢價(jià)地塊也只是集中在少部分城市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前4個(gè)月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款均下降超3成,降幅也都比1~3月份有所擴(kuò)大。

            克而瑞研究中心稱,在299個(gè)樣本城市中,只有72個(gè)城市溢價(jià)率超過20%的平均線。從區(qū)域分布看,有22個(gè)城市分布在蘇浙皖三省,四川、廣東、湖北也有較多城市土地溢價(jià)率較高。

            具體看,坐擁大灣區(qū)利好的廣東表現(xiàn)較為突出,東莞、江門、珠海平均溢價(jià)率均在40%以上;位于長(zhǎng)三角的浙江,4月份其地級(jí)市市本級(jí)溢價(jià)率均高于15%,臺(tái)州、紹興、麗水有多塊土地溢價(jià)率突破100%;四川冷熱分化較為明顯,如宜賓、廣元坐擁高鐵、機(jī)場(chǎng)等交通配套升級(jí)利好,土地市場(chǎng)熱度明顯更高,土拍溢價(jià)率分別達(dá)到了144%和55%,而瀘州、眉山土地市場(chǎng)相對(duì)沉寂,平均溢價(jià)率均不足3%。

            謝逸楓認(rèn)為,經(jīng)過多年發(fā)展,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)分化,以城市級(jí)別劃分市場(chǎng)的方式已經(jīng)過時(shí),未來,京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群以及這些城市群內(nèi)的都市圈,將會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心區(qū)域,這些區(qū)域內(nèi)的低級(jí)別城市會(huì)有較好的發(fā)展空間。

            “短期看,城市群內(nèi)能受到軌道交通、教育、醫(yī)療等利好的三四線城市,會(huì)受到市場(chǎng)追捧。至于城市群外的部分城市,其未來的發(fā)展可能相對(duì)緩慢。” 謝逸楓說。

            對(duì)房企而言,克而瑞研究中心稱,不能因?yàn)榻┠晷枨筢尫胚^快、舊改目標(biāo)下降以及調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)等原因,而全面退出三四線城市。企業(yè)應(yīng)當(dāng)有所側(cè)重,在合理評(píng)估政策風(fēng)險(xiǎn)的前提下,重點(diǎn)關(guān)注城市群一體化概念內(nèi)的三四線城市。隨著長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群規(guī)劃的進(jìn)一步推進(jìn),中心城市產(chǎn)業(yè)的加速轉(zhuǎn)移,部分三四線城市可能迎來新的需求增長(zhǎng)機(jī)會(huì),尤其是湖州、宣城、阜陽等那些就業(yè)崗位快速增加的城市,在全市地價(jià)房?jī)r(jià)比不足0.5的前提下,土地投資機(jī)會(huì)更值得關(guān)注。

            不過,住建部近期先后對(duì)10個(gè)市場(chǎng)過熱的城市進(jìn)行了預(yù)警提示,一些城市也相繼加強(qiáng)了樓市調(diào)控。克而瑞認(rèn)為,如果熱點(diǎn)三四線城市地價(jià)持續(xù)快速上漲,地方主管部門會(huì)快速跟進(jìn)。而結(jié)合5月上旬的土地成交情況來看,三四線城市土地市場(chǎng)熱度已經(jīng)有一定緩解,溢價(jià)率降至15%,環(huán)比4月下降了6.3個(gè)百分點(diǎn)。

           
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