土地增值稅從條例上升到法律基本平移現(xiàn)行規(guī)定,但出讓集體土地收入或納入征稅范圍,并強(qiáng)化征管,嚴(yán)格征稅。
一項對房企實際盈利有很大影響的稅種,正在推進(jìn)立法進(jìn)程。
第一財經(jīng)記者7日從知情人士處了解到,財稅部門已經(jīng)起草了土地增值稅法初稿,目前正在內(nèi)部征求各方意見。由于土地增值稅征稅對象是轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人,房企是繳納土地增值稅主力軍,因此土地增值稅立法對房企影響備受關(guān)注。
與其他多部稅種條例上升到法律類似,土地增值稅法也將基本平移現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例,征稅范圍、計稅方式、稅率等基本保持不變。
武漢大學(xué)財稅與法律研究中心主任熊偉告訴第一財經(jīng),土地增值稅如果要立法,大趨勢仍然是平移,內(nèi)容不會有實質(zhì)性變化,應(yīng)該不會加重企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
不過也有分析認(rèn)為,土地增值稅從國務(wù)院條例上升到法律,在征管上肯定會更加規(guī)范和強(qiáng)化。
財政部條法司在今年財政部立法工作安排中明確,力爭年內(nèi)完成土地增值稅法內(nèi)部起草工作,及時上報國務(wù)院。不過,在今年全國人大立法工作計劃和國務(wù)院立法工作計劃中,并未提及土地增值稅立法,因此短期內(nèi)土地增值稅法難以出臺。
集體土地有望征稅,征管將加強(qiáng)
中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文告訴第一財經(jīng),由于上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)火爆,一些房企的炒地現(xiàn)象較為嚴(yán)重,1994年我國通過開征土地增值稅來打擊這一行為。
國務(wù)院1994年1月1日頒布實施了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(下稱《條例》)?!稐l例》第一條就明確,開征土地增值稅是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序,合理調(diào)節(jié)土地增值收益,維護(hù)國家權(quán)益。
按照《條例》,土地增值稅納稅人,是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
施正文說,目前個人住宅(不包括商住用房)轉(zhuǎn)讓暫免交土地增值稅,但企業(yè)尤其是房企轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)都需要交稅。
第一財經(jīng)記者了解到,除了現(xiàn)行國有土地使用權(quán)外,相關(guān)部門考慮將出讓集體土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物(不含土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn))收入納入土地增值稅征稅范圍。
土地增值稅計稅稅基,是根據(jù)納稅人獲得轉(zhuǎn)讓收入減去相應(yīng)扣除項目后的增值額。根據(jù)增值額與扣除項目金額的比例,采取了30%、40%、50%、60%四級超額累進(jìn)稅率,增值額越高繳納稅越多,跟個稅超額累進(jìn)稅率類似。
20多年來,我國土地增值稅收入規(guī)模不斷擴(kuò)大。根據(jù)財政部數(shù)據(jù),土地增值稅2018年收入達(dá)到5642億元,同比增長14.9%。2019年一季度收入為1667億元,同比增長14.7%。
目前繳納土地增值稅中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是大頭。比如中國恒大(03333.HK)2018年應(yīng)交土地增值稅約521億元;碧桂園(02007.HK)2018年年報顯示,當(dāng)期土地增值稅約為139億元。萬科(000002.SZ)2018年土地增值稅約為196億元。
記者了解到,土地增值稅立法還將強(qiáng)化征管。
財稅部門考慮,將從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)繳稅款和最終清算應(yīng)繳稅款的時間和判斷條件寫入土地增值稅法,并要求相關(guān)部門與稅務(wù)部門涉稅信息共享,協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。
另外,財稅部門考慮引入先交土地增值稅,后辦理相關(guān)權(quán)屬登記制度。納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)違反本法將被追責(zé)。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2011年和2012年土地增值稅同比增長分別達(dá)到驚人的61.3%和31.8%,主要原因就是稅務(wù)部門加強(qiáng)了對土地增值稅的預(yù)征和清算管理。
近些年,地方也在不斷加強(qiáng)對土地增值稅征收管理。比如,今年河南省永城市政府發(fā)文,要求市國土資源、住房保障等部門及時提供房屋、土地轉(zhuǎn)讓等信息,并積極配合市綜合治稅工作組辦公室做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅匯算清繳工作。開展土地增值稅等相關(guān)稅種專項征繳治理。
海南省三亞市財政局去年年中預(yù)算執(zhí)行報告稱,上半年,受限購等調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)影響,商品房交易量下降明顯,財稅部門克服房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,強(qiáng)化收入征管,重點加大對企業(yè)土地增值稅、企業(yè)所得稅匯算清繳及清欠歷年稅款入庫,確保上半年財政收入超額完成。
重復(fù)征稅等問題待解
為了在2020年前全面落實稅收法定原則,近年來,全國人大加快了稅收暫行條例上升至法律的步伐,船舶噸稅等6個稅種已經(jīng)完成立法,印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等法律已經(jīng)公開向社會征求意見。
不過施正文發(fā)現(xiàn),在2018年公布的十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃中,并沒有涉及土地增值稅法。去年的全國人大常委會立法工作計劃和國務(wù)院立法工作計劃中也未提及土地增值稅法。
他分析稱,本屆人大立法規(guī)劃提了不少稅種的立法,但未提土地增值稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅極有可能合并為正在起草的房地產(chǎn)稅,因此這兩個稅種未提及立法。房地產(chǎn)稅開征一大思路,是減輕房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù),增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù),而土地增值稅屬于房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù),因此不提土地增值稅立法意味著,也有可能進(jìn)行重大調(diào)整。
不過在今年財政部立法工作安排中,首次提及了土地增值稅立法并上報國務(wù)院,這讓一些財稅界人士感到意外。
熊偉對第一財經(jīng)表示,立法規(guī)劃只是規(guī)劃,并沒有法律約束力,存在根據(jù)需要而變動的可能性。另外,即便土地增值稅法不在人大立法規(guī)劃范圍內(nèi),政府仍有法律提案權(quán),是否采納,決定權(quán)在全國人大。
施正文稱,土地增值稅啟動立法說明政府還是想保留這一稅收,目前財政收支矛盾較大,政府不會輕易廢除這一稅種。而且在落實稅收法定原則下,保留的稅種需要從條例上升到法律。
受經(jīng)濟(jì)下行壓力和今年2萬億元減稅降費(fèi)政策影響,今年地方政府財政收支矛盾壓力較大。從一季度部分省市的稅收收入增速來看,不少地方的增幅回落,甚至有的地方陷入負(fù)增長(如貴州)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在這一形勢下,土地增值稅作為地方稅種,保留并上升到法律層面也較容易理解。
不過土地增值稅存在的重復(fù)征稅問題仍亟待解決。熊偉稱,土地增值稅確實需要考慮跟增值稅、所得稅協(xié)調(diào),這三個稅種的稅基存在很大程度的重合。
施正文舉例稱,企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入需要繳納企業(yè)所得稅,這與土地增值稅存在重復(fù)征稅的問題。