“我們參與了十多次土地拍賣，不過沒有一塊拿到，本來以為是撿漏機會，發(fā)現(xiàn)市場還是很多企業(yè)在拿地?！泵鎸馃岬耐恋厥袌觯瑢汖埖禺a(chǎn)總裁許華芳感慨。土地市場確實很熱鬧。從香港置地310.5億元拍下上海徐匯區(qū)的總價地王，到綠城中國在北京、大連、成都等10余個城市耗資268億元擴儲，華潤置地單月在北京3次拿地并奪得徐州東區(qū)新地王，到3月10日64576元/平方米廣州拍出史上最高單價地塊，再到洛陽土拍歷經(jīng)近4個小時242輪競拍，溢價率高達165%，房企都在擴張土地。疫情之下，高價、溢價地塊頻頻出現(xiàn)，也映射房企試圖在非常時期尋找“彎道超車”的機會。與此同時，房企“找錢”的步伐也在加速，開年以來集體上演了一波兒融資潮。wind數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，國內(nèi)房企債券融資達2484億元，同比上升36%。同期，在港上市內(nèi)資地產(chǎn)商則紛紛通過發(fā)行美元債進行直接融資。一方面是為了補充因銷售不力匱乏的現(xiàn)金流，另一方面在各家債券發(fā)行公告中，“償還到期債務(wù)”仍舊是募集資金用途下出鏡率最高的詞匯。業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)資金聚集帶來土地聚集，運營和發(fā)展一環(huán)接著一環(huán)。目前來看，在土地市場活躍的玩家大部分都是現(xiàn)金流可控的房企。全球降息背景下的流動性寬松讓背負高財務(wù)杠桿房企暫時有了喘息機會，融資通道進一步打通，同時獲得了更低的資金成本。但不爭的事實是，行業(yè)正在向規(guī)模房企傾斜紅利，一旦失位的房企命運則岌岌可危。正如旭輝控股總裁林峰所言，“黑天鵝”和“灰犀?！辈豢杀苊猓詈玫纳娣绞骄褪抢斫庖?guī)律，自己去進化。受疫情影響的銷售停滯和回款受阻也沒能攔住房企拿地狂奔的腳步，土地市場從冰封到解凍再到現(xiàn)在的激烈角逐似乎就在一瞬間。中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1——2月TOP3房企拿地總金額較2019年同期增長19.8%，TOP50房企同比增長28%。TOP10房企1-2月拿地總額1413億元，占TOP50企業(yè)的49.4%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減。2月單月，TOP50房企拿地總額1731億元，環(huán)比增長14.7%。從拿地金額來看，香港置地、綠城中國和華潤置地分別以318億元、268億元和140億元摘得前三甲。進入3月，仍延續(xù)這一趨勢，房企還在激烈廝殺中。
3月19日，大發(fā)地產(chǎn)6億元競得成都市新都區(qū)一宗商住用地，樓面價11800元/平方米，溢價率124.76%；3月18日，佳兆業(yè)24.63億元競得東莞市一宗商住用地，溢價率38.92%；3月16日，世茂3.73億元競得浙江衢州一宗商住用地，溢價率16.56%。某TOP20房企副總裁接受記者采訪時表示，疫情發(fā)生以來，我們始終處于觀望階段，二月一塊地也沒買，主要是要看清市場發(fā)生什么樣的變化。3月到目前我們買了一塊地，很多地塊溢價很高但又無法置身事外。今年土地還是要大舉投資的，原來計劃今年預(yù)增的土地儲備貨值3000億元以上目標不會變。沒有土地就沒有規(guī)模，最終會掉隊的。在這一輪土拍角逐的大戲中，國企和民企爭先亮相。此前低調(diào)的綠城中國一開年就在土地市場暴發(fā)。前2月，綠城中國在北京、杭州、大連、溫州等10個城市累計獲得13宗地塊，累計權(quán)益總建筑面積184萬平方米，權(quán)益投資額267.7億元，預(yù)估貨值585.6億元。其重倉一線城市的力度也在加大，北京4宗地塊合計權(quán)益金額為162.8億元，占比達到60.8%。此外，華潤置地單月拿地勢頭也十分猛烈。僅2月單月，華潤置地便在北京3次拿地。2月25日，北京出讓一宗位于西北旺鎮(zhèn)的不限價地塊，吸引了7家企業(yè)參與，經(jīng)過72輪競拍，華潤置地聯(lián)合體最終以76億元、溢價近26%收入囊中；26日，華潤置地又經(jīng)過252輪競價，以12.27億元競得江蘇徐州云龍區(qū)一地塊，擴儲意愿強烈。某房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)總經(jīng)理認為，土拍市場火熱背后，多地為樓市減壓推出的花式政策不可忽視，恰逢資金和政策窗口，現(xiàn)金流充足的開發(fā)商都在逆周期“抄底”補倉。因為一旦地產(chǎn)行業(yè)開工、銷售環(huán)節(jié)全面復(fù)工，政策窗口期或轉(zhuǎn)瞬即逝，所以房企現(xiàn)在是緊握政策利好。同時保證以土地出讓收入為主的資金預(yù)算收入穩(wěn)定仍是地方工作重點。在地產(chǎn)分析師薛建雄看來，疫情只是幾個月短期影響，中長期樓市基本面未變，有資金實力的房企還會積極擴張。市場需求也只不過是短暫隱藏了，只要態(tài)勢逐漸穩(wěn)定，被積壓的意愿都會回來。3月18日，郁亮在萬科召開的線上業(yè)績推介會表示，這段時間對各個領(lǐng)域、每個企業(yè)都是一次大考，大家都是考生，無法置身事外，也無法獨善其身。萬科2018年秋季例會的主題詞是“活下去”，當時是居安思危，到今天，活下去成了特別真實的存在。這或許已經(jīng)成為了行業(yè)的共識。3月以來，各家房企都開始緊抓這一輪融資窗口期，拼命“活下去”。3月16日，萬科A完成25億元公司債券發(fā)行，利率最低3.02%。同日，龍湖50億元小公募住房租賃公司債券獲上交所受理；綠城房地產(chǎn)170億元小公募公司債券也獲上交所受理。3月12日，世茂股份20億元公司債券在上交所上市，票面利率3.6%。同日，華夏幸福50億元公司債券在上交所披露的項目狀態(tài)更新為“已受理”；濱江集團也于12日成功發(fā)行2020年度第三期短期融資券，發(fā)行金額3億元，票面利率3%，發(fā)行期限365天。在此之前，泰禾、新城控股、融創(chuàng)中國、金地、當代置業(yè)等均獲得不同的融資額度。Wind數(shù)據(jù)顯示，2月1日―3月12日，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債券融資621億元，比去年同期增長46%。中泰證券地產(chǎn)首席分析師倪一琛認為，企業(yè)發(fā)債短期看主要是借新還舊，同時在疫情期間緩解現(xiàn)金流壓力，長期看屬于房企正常的經(jīng)營活動，且在房企開發(fā)資金來源中占比7%左右，是房企比較穩(wěn)定的資金來源。2020年房企到期債務(wù)較多，單一依靠發(fā)債難以解決房企現(xiàn)金流問題，抓回款，減少拿地是房企的首要任務(wù)。3月16日，央行年內(nèi)第二次降準落地，釋放長期資金5500億元。降準緊隨房企發(fā)債潮之后，似乎預(yù)示著開發(fā)商們的“陽春”正在到來。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，本次降準是為了降低企業(yè)融資成本。從歷史看，只要降準，對房地產(chǎn)來說肯定是利好，能緩解資金面壓力。降準后經(jīng)濟活力會在一定程度上升溫，對于人口密集、已經(jīng)進入調(diào)整期的一二線城市，資金會有所好轉(zhuǎn)，再加上巨大的剛需人口，有望有止跌表現(xiàn)。從房企頻繁發(fā)債的融資利率來看，市場融資成本出現(xiàn)下降態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，綠城中國、碧桂園等房企今年新發(fā)型的債券票面利率較此前的品種下行200-300個基點，是目前市場上降幅最大的公司。濱江集團、融創(chuàng)中國融資成本下行范圍在100-200個基點。新城控股發(fā)行公司債就因為融資寬松，下調(diào)了利率詢價區(qū)間，最終票面利率為5.1%。不過很多中小房企的日子過的并沒有那么好。自3月以來，有3家房企境外美元債融資成本依舊超過10%。3月5日，當代置業(yè)發(fā)行2024年到期的1.5億美元綠色有限票據(jù)，利率為11.95%。同一天，新力控股發(fā)行2021年到期的2.8億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率11.75%。3月5日，景瑞控股發(fā)布公告擬發(fā)行1.8億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率12.75%是內(nèi)房企3月新發(fā)美元債中的最高融資利率。摩根士丹利華鑫基金固定收益投資部分析師陳言一認為，本輪地產(chǎn)債券收益率下行主要受益于市場對政府調(diào)控放松的預(yù)期。目前央企及龍頭民營房企信用利差空間已然較薄，而疫情也是對房企一次洗牌，弱資質(zhì)房企現(xiàn)金流緊張程度加劇，且外部融資改善空間十分有限，2020年以來又有個別較大型房企陷入流動性危機，而在融資改善后，部分房企可能重啟過往的激進發(fā)展模式，還需關(guān)注其后續(xù)信用風險。“目前資金還是以避險為主，因而大型房企獲得了較多融資，而一些高杠桿周轉(zhuǎn)，抗風險能力弱的小房企則舉步維艱。不過我們認為政策放松力度會根據(jù)市場反饋調(diào)節(jié)，如果真的有風險事件發(fā)生，政策上預(yù)計也會有所反映。即便政策不會大幅松動，大部分發(fā)債房企可以通過減少拿地、放緩施工進度減少經(jīng)營現(xiàn)金流流出，緩解資金鏈壓力。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊認為，困難只是階段性的，看好后續(xù)的市場需求。房地產(chǎn)消費是一項長期消費，疫情并不會導(dǎo)致需求消失，房企對市場恢復(fù)要有信心。在目前情況下，房企應(yīng)注意風險防控，確保流動性。一些房企由于銷售延遲回款少，資金成本增加，這是房企目前需要克服的困難，靠加杠桿驅(qū)動的發(fā)展不能持續(xù)，需要提升抗風險能力。（轉(zhuǎn)自中房報） 
