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          土地市場溫和復(fù)蘇 明年房地產(chǎn)投資有望趨穩(wěn)
          更新時間:2020/1/2 閱讀:2118 次 

          作為地方“財力”的重要部分,近段時間土地出讓收入增速明顯加快。11月單月全國土地出讓收入近7000億元,超過此前5000余億的今年月度平均水平,全年土地收入也有望創(chuàng)下新高。

            在地方財政收入增長放緩,收支壓力加大之際,土地市場的復(fù)蘇和平穩(wěn),將有助于降低地方政府專項債發(fā)行規(guī)模加大情況下的債務(wù)償還風(fēng)險。同時,這也利于保持明年房地產(chǎn)投資增速的平穩(wěn)。兩者都將有助于穩(wěn)定投資和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)。

           單月土地收入近7000億

            財政部數(shù)據(jù)顯示,今年1~11月累計,地方一般公共預(yù)算本級收入92851億元,同比增長3%,低于去年同期增幅(6.9%)。

            與一般公共預(yù)算收入增速較低相比,地方政府性基金收入的增幅反而在逐漸加快。

            2019年前11個月,地方政府性基金預(yù)算本級收入64365億元,同比增長10%,其中土地出讓收入同比增長8.1%。

            10%的增幅看似并不太高,但與今年上半年相比,增速已經(jīng)大為加快。上半年,地方政府性基金預(yù)算本級收入29792億元,同比增長1.6%,其中國有土地使用權(quán)出讓收入下降0.8%。

            從上半年的同比下降0.8%到前11個月同比增長8.1%,土地收入的快速反彈對地方政府性基金收入的增幅貢獻(xiàn)很大。

            2018年1~11月,全國土地出讓收入53362億元。按照8.1%同比增幅計算,2019年前11個月土地出讓收入約為57684億元,約占同期地方政府性基金收入的89.6%。

            此外,11月單月全國土地出讓收入也接近7000億元(前10個月為50797.7億元),超過此前的今年月度平均數(shù)據(jù)。

            臨近年尾,隨著一些城市推地速度加快,全國土地收入還將進(jìn)一步增加,并有望超過去年的6.5萬億元再創(chuàng)歷史新高。

            中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前土地市場繼續(xù)高位運行,截至12月17日,2019年50大城市合計土地收入3.97萬億元,同比上漲幅度達(dá)16.3%,刷新歷史紀(jì)錄。其中出現(xiàn)了14個千億城市,刷新歷史同期紀(jì)錄。這其中,杭州以2709億元暫列第一,上海和蘇州緊隨其后。

            中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,從賣地城市的積極性看,大部分城市依然在增加土地出讓。最近部分一線熱點城市開始出讓部分與之前明顯不一樣的土地,比如不限價商品住宅土地,土地掛牌供應(yīng)也有所增加。

            “有的地方調(diào)整了部分土地政策,相比2018年過于嚴(yán)格的土地限制,最近幾個月各地的土地市場約束條件相對減少,包括部分城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房政策都有所調(diào)整。這種情況下,疊加部分城市的限價政策微調(diào),開發(fā)商拿地積極性提高?!睆埓髠シQ。

           專項債償還依賴土地收入

            土地收入總額日益龐大,一些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地市場的關(guān)聯(lián)也日漸深入。

            穆迪助理副總裁袁人杰表示,未來12個月全國土地出讓金收入將增長企穩(wěn)或小幅回升,但如果土地市場進(jìn)一步下行,將給地方政府帶來挑戰(zhàn),尤其是在經(jīng)濟(jì)增長放緩以及大規(guī)模減稅的情況下。

            這一挑戰(zhàn)主要來自債務(wù)方面。據(jù)穆迪統(tǒng)計,在過去的十年中,中國在2012年和2015年經(jīng)歷了兩次周期性的房地產(chǎn)市場下行,土地出讓金收入分別同比下降14%和21%。因此,地方政府的或有負(fù)債(contingentliability)和債務(wù)負(fù)擔(dān)顯著增加。

            為加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),穩(wěn)定投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì),近兩年來政府加大了地方專項債的發(fā)行規(guī)模和進(jìn)度。財政部近期已經(jīng)提前下達(dá)了2020年部分新增專項債務(wù)限額1萬億元,占2019年當(dāng)年新增專項債務(wù)限額2.15萬億元的47%。

            中金公司預(yù)計,2020年地方政府專項債發(fā)行規(guī)模將從2019年的2.15萬億元擴(kuò)大至3.35萬億元左右,專項債發(fā)行規(guī)模占GDP比重由2.2%提升至3.2%。中信建投則預(yù)計2020年新增專項債額度有望提至3萬億元。

            但發(fā)出去的債總要還。按照2014年修訂的《預(yù)算法》,地方政府舉債必須有償還計劃和穩(wěn)定的償還資金來源。專項債的償還與政府性基金收入有關(guān),而土地出讓收入一般占地方政府性基金收入的九成以上。

            財政部預(yù)算司巡視員王克冰12月17日在“地方債市場建設(shè)與發(fā)展研討會”上表示,目前專項債償債來源比較單一,高度依賴土地出讓收入。

            他表示,地方政府舉債融資,如果用得好,有利于加快城市化、工業(yè)化的進(jìn)程。但舉債要和償債能力相匹配,這是一條經(jīng)濟(jì)鐵律,必須落實好償債資金的來源,嚴(yán)控風(fēng)險。

            王克冰認(rèn)為,目前法定限額內(nèi)政府債務(wù)風(fēng)險總體可控,但已經(jīng)有一些風(fēng)險的苗頭,應(yīng)該關(guān)注。債務(wù)率方面,2018年,我國7.4萬億元的專項債余額已經(jīng)超過7萬億的政府性基金預(yù)算收入規(guī)模;同時,“目前專項債償債來源比較單一,高度依賴土地出讓收入?,F(xiàn)在政府性基金收入大體上主要有五項,其中土地出讓收入占91%。”王克冰說。

           2020年房地產(chǎn)投資有望趨穩(wěn)

            對于房地產(chǎn)來說,土地是面粉,房子是面包,制造面包的過程則是投資。一旦土地供應(yīng)和成交波動加大,則將直接影響未來房源的供應(yīng),以及造成房地產(chǎn)投資的波動。

            而作為固定資產(chǎn)投資的重要組成,房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定,對穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資的作用較為明顯。

            國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前11個月全國固定資產(chǎn)投資同比增長5.2%,與10月持平,其中制造業(yè)投資增長2.5%,基礎(chǔ)設(shè)施投資增長4%,房地產(chǎn)投資增長10.2%。

            12月17日,中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開座談會。他強(qiáng)調(diào),保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,是對宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)。

            他強(qiáng)調(diào),要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,保持定力,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。要堅持因城施策,落實城市政府主體責(zé)任,緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo),完善長效管理調(diào)控機(jī)制,做好重點區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)控工作,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

            在“三穩(wěn)”的目標(biāo)下,房地產(chǎn)投資也有望保持一定平穩(wěn)。

            上海易居房地產(chǎn)研究院12月27日發(fā)布《2019-2020年度全國房地產(chǎn)市場報告》預(yù)計,2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持小幅增長態(tài)勢,預(yù)計全年同比增速在6%左右。

            報告認(rèn)為,相對于房屋銷售指標(biāo),開發(fā)投資指標(biāo)具有滯后性,2019年商品房銷售面積增速回落,2020年開發(fā)投資增速會滯后性回落;但房地產(chǎn)開發(fā)投資具有較強(qiáng)的黏性,進(jìn)入本世紀(jì)以來從未出現(xiàn)過年度下降,最低值是2015年增長1%,估計2020年也不會由正轉(zhuǎn)負(fù)。

            海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超近日表示,今年1~11月房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)微降至10.2%,印證房企到位資金增速保持穩(wěn)定,建筑工程增速回升轉(zhuǎn)正對沖土地購置費增速下滑,對房地產(chǎn)投資形成支撐。考慮到三季度以來地產(chǎn)銷售重回正增長、土地購置增速回升,未來房地產(chǎn)投資大幅下行的風(fēng)險有所下降,韌性有所增強(qiáng)。

           存量改造漸成風(fēng)口

            12月16日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2019年1~11月份,全國商品房銷售面積148905萬平方米,同比增長0.2%。商品房銷售額139006億元,同比增長7.3%。

            如無大的意外,2019年中國樓市銷售面積和金額又將雙創(chuàng)歷史新高。但近兩年,商品房銷售面積的增幅持續(xù)徘徊在近乎零增長階段(2018年1.3%,2019年前11個月0.2%)。

            房地產(chǎn)存量已然十分龐大,城鎮(zhèn)化進(jìn)程也漸趨高位,北京、上海等地開始轉(zhuǎn)向建設(shè)用地減量發(fā)展,國內(nèi)樓市繼續(xù)快跑的動能相比此前已經(jīng)減弱。此時,挖掘存量投資逐漸成為一個政策選項。

            中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,城市更新、存量住宅改造將是2020年房地產(chǎn)市場的新風(fēng)口,預(yù)計這一市場在未來將有大量企業(yè)進(jìn)入。

            12月12日,中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出,要加大城市困難群眾住房保障工作,加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

            12月23日,全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出,明年要著力推動高質(zhì)量發(fā)展。推動城市開發(fā)建設(shè)由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重,不斷滿足人民群眾對美好生活的需求。

            易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,政策明確要加強(qiáng)城市更新和存量住房的改造提升,這也體現(xiàn)了存量市場方面的新導(dǎo)向。

            “存量物業(yè)改造會成為一個較大的主流,這對于房企來說,需要研究相關(guān)的投資機(jī)會,尤其是在老舊小區(qū)改造和城市更新方面,后續(xù)各類財政政策的支持力度會加大,部分房企也應(yīng)該積極在存量物業(yè)收購和改造等方面發(fā)力。而在增量結(jié)構(gòu)調(diào)整方面,或會和房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控思路掛鉤,至少目前來看,保障房、人才住房以及藍(lán)領(lǐng)公寓等,或成為較大的投資建設(shè)內(nèi)容?!眹?yán)躍進(jìn)稱。

            中國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌認(rèn)為,城市更新的高度高于棚改和舊改。低效率土地充分利用、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、居住環(huán)境改善是城市更新的三個目標(biāo)。

           
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