今年一季度，國(guó)內(nèi)一些城市陸續(xù)宣布將推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控一城一策試點(diǎn)，以防范高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

  第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，年初公開宣布要實(shí)施一城一策試點(diǎn)的城市大約有十個(gè)，有福州、廈門、長(zhǎng)沙 、杭州、濟(jì)南、寧波、武漢等。而最新信息顯示，未來(lái)將會(huì)有更多的城市推行這一政策，房地產(chǎn)調(diào)控的“一城一策”有望大范圍推廣。

  那究竟何為“一城一策”？這種房地產(chǎn)調(diào)控思路與以前有何不同？在樓市總體銷售較為平穩(wěn)的當(dāng)下，此舉對(duì)各地樓市又將影響幾何？

  地方試點(diǎn)紛紛擴(kuò)大

  清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉近日在人民論壇撰文表示，“一城一策”是落實(shí)“因城施策、分類指導(dǎo)”的重要策略，也是其“升級(jí)版”。

  他表示，城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化發(fā)展水平、土地資源條件、人口規(guī)模和流動(dòng)狀況、區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位和影響力等方面存在差異，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征會(huì)有很大不同。而我國(guó)幅員遼闊，東中西、沿海內(nèi)地、一二三四線城市等的發(fā)展差異很大，這就決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的城市差異更大。很顯然，用同樣的標(biāo)準(zhǔn)去衡量每一個(gè)城市是不科學(xué)的。

  各地樓市的差異從數(shù)據(jù)上也可以直接體現(xiàn)出來(lái)。第一財(cái)經(jīng)從各地統(tǒng)計(jì)部門了解到，今年前三季度，全國(guó)多數(shù)地區(qū)樓市銷售較為平穩(wěn)，但也有一些地方波動(dòng)較大，冷熱兩極化。

  如海南省前三季度房屋銷售面積584.95萬(wàn)平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。而同期北京商品房銷售面積為584.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.7%，其中住宅銷售面積為495.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)62.2%。

  這種房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱的差別，也需要地方政府提供不同的政策來(lái)應(yīng)對(duì)。

  劉洪玉表示，“一城一策”既可以理解為中央政府的新調(diào)控策略，也可以理解為地方政府在中央政府“因城施策、分類指導(dǎo)”下，結(jié)合本地情況制定的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制工作方案，是地方自己的解決方案，每個(gè)城市都是獨(dú)一無(wú)二的。

  “將來(lái)方案形成并公布后，就成了地方政府對(duì)中央和當(dāng)?shù)匕傩盏墓_承諾，也為地方政府實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)調(diào)控到主動(dòng)調(diào)控的轉(zhuǎn)變奠定了基礎(chǔ)。”劉洪玉說(shuō)。

  “一城一策”大方向已定，今年年初至今，“一城一策”試點(diǎn)有擴(kuò)圍的態(tài)勢(shì)，且各地在房地產(chǎn)調(diào)控上動(dòng)作不斷。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前9月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)合計(jì)多達(dá)400余次，刷新歷史紀(jì)錄。

  比如，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)王玉志近日接受媒體采訪時(shí)表示，山東將堅(jiān)決守住房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控底線。加快建設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，進(jìn)一步整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序。指導(dǎo)濟(jì)南、青島穩(wěn)妥實(shí)施“一城一策”方案，適時(shí)組織其他城市研究制定“一城一策”。

  早在今年3月3日，山東省人民政府就發(fā)布了《關(guān)于推動(dòng)“六穩(wěn)”工作落地見效的若干意見》，關(guān)于房地產(chǎn)方面，文件提到，落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控城市主體責(zé)任制，濟(jì)南、青島要科學(xué)制定“一城一策”實(shí)施方案。

  浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)項(xiàng)永丹近日接受媒體采訪時(shí)也透露，今年要全面完成浙江全省11個(gè)設(shè)區(qū)市“一城一策”制定工作。目前，浙江省已建立了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測(cè)制度，全省有86家規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（總部）納入監(jiān)測(cè)范圍，并與阿里團(tuán)隊(duì)共同研發(fā)了房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)，強(qiáng)化市場(chǎng)分析和監(jiān)測(cè)。

  今年1月，項(xiàng)永丹也曾表示，按照“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，浙江省將切實(shí)落實(shí)城市政府主體責(zé)任，科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行長(zhǎng)效機(jī)制和政策措施。2019年，杭州、寧波兩市將研究制定“一城一策”方案，其他城市也將做好方案的制定工作。

  數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)，浙江全省共銷售新建商品房9755萬(wàn)平方米，開發(fā)投資9945億元，連續(xù)第三年創(chuàng)新高。

  山東和浙江兩地住建部門的最新表態(tài)，都顯示當(dāng)?shù)亍耙怀且徊摺痹圏c(diǎn)將在年初的基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)圍。

  此外，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)趙馨群也表示，全省堅(jiān)持“一城一策”、因城施策，緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，建立健全科學(xué)的監(jiān)測(cè)體系，著力調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持剛需自住型和改善型住房需求。

  而近期一些城市發(fā)布的吸引人才措施，意味著變相松綁限購(gòu)嗎？他們意在“搶人”還是“賣房”？

  對(duì)此，諸葛找房發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前樓市調(diào)控的大方面沒有改變，針對(duì)過(guò)熱或房?jī)r(jià)漲幅明顯的城市，仍會(huì)有相應(yīng)的加碼措施出臺(tái)，全面松動(dòng)很難出現(xiàn)，即便是南京、天津、三亞等城市出臺(tái)定向放開人才限制的措施，也不難看出，要么局限于偏遠(yuǎn)地區(qū)，要么只針對(duì)特定人群，符合“一城一策”的微調(diào)，無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)上升形成有效支撐，反而有利于減少因樓市下行產(chǎn)生的庫(kù)存，有利于樓市的健康穩(wěn)定。

  中央有考核手段

  在地方推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”的同時(shí)，中央并非是放手不管，而是在謀劃建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警體系，對(duì)各城市住房市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和定期評(píng)價(jià)，建立調(diào)控工作評(píng)價(jià)、考核和問責(zé)機(jī)制。

  房屋網(wǎng)簽備案聯(lián)網(wǎng)，就是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警體系的重要組成部分。

  房屋網(wǎng)簽備案具有多重目的，一是可以防范一房多賣，二是可讓相關(guān)部門掌握房屋成交信息，為判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)提供數(shù)據(jù)依據(jù)。

  劉洪玉認(rèn)為，因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)沒有開展住房普查，所以各地普遍缺乏住房存量及其使用狀況的信息，雖然部分城市通過(guò)水電等使用信息、房屋產(chǎn)權(quán)登記信息或抽樣調(diào)查等進(jìn)行過(guò)估算，但誤差普遍較大，不能滿足精確制定住房發(fā)展規(guī)劃的需要。

  在近幾年中央推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的背景下，房屋網(wǎng)簽備案信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，可為“一城一策”長(zhǎng)效管理機(jī)制提供有力支撐，為建立房地產(chǎn)市場(chǎng)日常監(jiān)測(cè)、月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核新的調(diào)控機(jī)制奠定基礎(chǔ)。

  3月18日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研。韓正指出，要建立科學(xué)的監(jiān)控體系，確保數(shù)據(jù)及時(shí)、準(zhǔn)確、全覆蓋，加快建設(shè)以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，為分析研判房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和開展有效調(diào)控提供技術(shù)支撐。

  第一財(cái)經(jīng)記者此前獲悉，推進(jìn)房屋網(wǎng)簽備案聯(lián)網(wǎng)是住建部今年推進(jìn)樓市調(diào)控的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，全國(guó)有150個(gè)重點(diǎn)城市被納入這項(xiàng)工作范圍之內(nèi)。截至目前，北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等重點(diǎn)城市房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。這項(xiàng)工作旨在摸清全國(guó)150個(gè)重點(diǎn)城市房屋基本情況，有望為落實(shí)“一城一策”、制定實(shí)施房產(chǎn)精準(zhǔn)調(diào)控舉措提供第一手基礎(chǔ)材料。

  信息的聯(lián)網(wǎng)可以為中央層面的監(jiān)測(cè)提供直接數(shù)據(jù)，進(jìn)而為考核地方甚至問責(zé)提供決策依據(jù)。

  相關(guān)案例已經(jīng)有所體現(xiàn)。今年4月份，住建部按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求，對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的6個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

  一個(gè)月后，住建部又在5月份對(duì)新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

  第一太平戴維斯華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人李想表示，雖然房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)在實(shí)行“一城一策”，允許地方根據(jù)實(shí)際情況微調(diào)政策，但也要符合中央的大方向，一旦與中央總體目標(biāo)不符，被叫停的可能性依然很大。

  劉洪玉也表示，將來(lái)各個(gè)試點(diǎn)城市的“一城一策”，肯定需要對(duì)目前實(shí)施中的政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，要打破“一城一策”就是放松調(diào)控的思維定式，在保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，給政策調(diào)整留出必要空間；二是政策出臺(tái)前要充分溝通，出臺(tái)后要及時(shí)宣傳解讀，避免對(duì)政策的過(guò)分解讀甚至誤讀。