今年前三季度，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速明顯放緩。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，TOP100規(guī)模房企累計(jì)業(yè)績同比增速在4%左右，房企規(guī)模增長分化持續(xù)。不過，9月在推案量上升、促銷力度加大的推動下，百強(qiáng)房企業(yè)績較7、8兩個(gè)月提升明顯，單月權(quán)益銷售金額環(huán)比增長23.9%，增幅較去年同期提升近11個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，四季度是房企沖刺全年業(yè)績目標(biāo)的關(guān)鍵期，從房企的中期報(bào)告來看，多數(shù)企業(yè)供貨節(jié)點(diǎn)集中在四季度，將為業(yè)績沖刺提供有力保障。相信在企業(yè)增加貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營銷力度之下，四季度房企整體銷售規(guī)模會有一定的回升。

  房企規(guī)模增長仍在分化

  今年前三季度，按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，TOP100規(guī)模房企的累計(jì)業(yè)績同比增速在4%左右，增速較上半年持平。但在9月份，百強(qiáng)房企業(yè)績表現(xiàn)較7、8兩個(gè)月提升明顯，單月權(quán)益銷售金額環(huán)比增長23.9%，增幅較去年同期提高近11個(gè)百分點(diǎn)。

  據(jù)悉，經(jīng)過上半年集中拿地補(bǔ)庫存，在新開工節(jié)奏的影響下，房企四季度的供應(yīng)量將明顯提升；另一方面，在銷售承壓、項(xiàng)目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極推盤去化、加大營銷力度，通過降價(jià)促銷、以價(jià)換量加速項(xiàng)目去化。業(yè)內(nèi)人士表示，在企業(yè)增加貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營銷力度之下，四季度房企整體銷售規(guī)模會有一定的回升。

  值得注意的是，前三季度，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)權(quán)益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權(quán)益金額門檻達(dá)到1217.9億元，同比增幅高達(dá)15%；TOP20房企和TOP30房企權(quán)益金額門檻分別為752.1億元和546.5億元，門檻增幅分別為2.9%和4.3%；TOP50房企競爭格局加劇，權(quán)益金額門檻較去年同期大幅提升10.5%至364.6億元。另外，截至三季度末，TOP200房企權(quán)益金額門檻達(dá)到40.1億元。

  數(shù)據(jù)顯示，前三季度，TOP100各梯隊(duì)房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競爭加劇。其中，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.2%，同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)；TOP4~10及TOP11~20梯隊(duì)房企權(quán)益金額集中度較去年同期也有一定幅度的提升，市場份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進(jìn)一步深化。而隨著多數(shù)城市樓市成交回落，銷售難度加大，TOP20強(qiáng)之后房企的權(quán)益金額集中度出現(xiàn)一定回落。

  千億規(guī)模房企表現(xiàn)較佳

  從目標(biāo)完成情況來看，截至9月末，在年內(nèi)設(shè)定了全年銷售目標(biāo)的房企中，近四成房企目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上。其中，陽光城、世茂、寶龍、九龍倉、大發(fā)地產(chǎn)等9家房企目標(biāo)完成率實(shí)現(xiàn)80%以上，業(yè)績表現(xiàn)突出。另有近四成房企的目標(biāo)完成率處于65%~75%區(qū)間，剩余房企目標(biāo)完成率未達(dá)到65%。規(guī)模房企整體目標(biāo)達(dá)成情況不及去年同期。

  但是，千億規(guī)模房企的整體業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均水平。14家公布業(yè)績目標(biāo)的千億房企中，超六成房企的目標(biāo)完成率已超過75%，中海、世茂、龍湖、招商、金茂等房企業(yè)績完成情況較為樂觀?？傮w來看，在行業(yè)增速放緩、調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，部分房企完成全年業(yè)績目標(biāo)仍有一定壓力，四季度仍需加速推貨入市，積極推盤去化。

  樓市政策調(diào)控主基調(diào)未變

  從政策調(diào)控層面來看，三季度管理層明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，表明“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行；部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策再升級，大連、洛陽等加碼調(diào)控。克爾瑞有關(guān)人士認(rèn)為，“房住不炒、因城施策”政策主基調(diào)未變，調(diào)控措施仍圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，夯實(shí)地方主體責(zé)任。

  從城市市場成交層面看，今年以來各城市房地產(chǎn)市場有所波動。在政策持續(xù)發(fā)酵的背景下，銷售轉(zhuǎn)淡基本符合預(yù)期，但不同城市依然呈現(xiàn)出明顯的分化。一方面，部分城市樓市、地市成交明顯下滑，庫存壓力再次浮出水面且有加劇趨勢；另一方面，也有一些城市市場依然高歌猛進(jìn)、部分項(xiàng)目仍能開盤“日光”，供求矛盾仍相對突出。

  克而瑞有關(guān)人士預(yù)測，一線城市四季度市場將繼續(xù)小幅回調(diào)，不過基于剛需面仍有支撐，2019年總體成交規(guī)模仍有望超出2018年水平。二線城市整體成交規(guī)模會穩(wěn)中有升，中西部剛需和改善需求仍有待進(jìn)一步釋放。其中，諸如重慶、武漢、鄭州等去化周期較短的中西部核心城市，四季度供給會相對充足、需求仍較為旺盛，四季度成交仍會沖高；而西安、貴陽、青島等近兩年房價(jià)快速上漲的城市，居民購買力減弱，后續(xù)需求或降低。而三四線城市整體來看需求已經(jīng)有所透支，再加上棚改政策的整體“收緊”，貨幣化安置比例下降，未來市場回落也在情理之中。僅部分環(huán)一線和熱點(diǎn)二線的三四線城市，受核心城市市場外溢需求影響，成交熱度或?qū)⒗^續(xù)維持。