中房網(wǎng)訊 9月19日，"2019中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇"在云南撫仙湖舉行。這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心連續(xù)第九年開展此項活動。

  在本次論壇上，多位房地產(chǎn)行業(yè)專家、學(xué)者，知名金融機構(gòu)的代表以及優(yōu)秀品牌房企代表分別就房地產(chǎn)政策、市場、金融形勢，以及企業(yè)創(chuàng)新等話題展開交流。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席周忻在演講中表示，中國房地產(chǎn)業(yè)正在上半場和下半場過渡階段，這樣的過渡沒有完全的邊界。如果上半場稱之為大開發(fā)、大建設(shè)的時代。那么，下半場則稱之為"不動產(chǎn)時代"，才剛剛開始。上半場房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)了繁榮，下半場不動產(chǎn)市場要守護繁榮，核心是"守護"。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席周忻

  在周忻看來，中國房地產(chǎn)的大開發(fā)時代還沒有結(jié)束，暫定還有十年。中國城市化的進程和開發(fā)的腳步不會停下來。成熟城市包括一二線城市，依然會伴隨著它的價值越來越體現(xiàn)。而圍繞著品牌建設(shè)來看，強者更強，圍繞著地產(chǎn)開發(fā)的品牌指標，中國的品牌地產(chǎn)企業(yè)的品牌價值成長越來越快，集中度越來越高。

  在周忻眼中，下半場才剛剛開始。當在一些樓宇林立的城市里面，看不到腳手架的時候，他認為地產(chǎn)應(yīng)該往不動產(chǎn)走。同樣，伴隨著一個企業(yè)的品牌發(fā)展，圍繞著對不動產(chǎn)企業(yè)的參數(shù)研究，會對企業(yè)具有很高的品牌價值。而大物管會成為整個地產(chǎn)行業(yè)價值當中重要的部分，它的價值體現(xiàn)在未來，將成為房企重要的參數(shù)和軟實力。

  對于未來如何圍繞這些存量資產(chǎn)去跟人、物和高科技連接，如何去跟綠色環(huán)保連接，把它們引進到生活當中來，這都是提高美好生活水平的重要參數(shù)。一個開發(fā)企業(yè)，能夠去擁抱這樣的一個"不動產(chǎn)+"，它的品牌價值會越來越凸顯。

  "上半場遠沒有結(jié)束，下半場才剛剛開始"。周忻把未來的十年稱之為"承前啟后的十年"，也應(yīng)該是中國房地產(chǎn)最刺激、最精彩的十年。他希望很多的品牌房企能夠借上半場和下半場同時具備的十年，把企業(yè)的品牌能夠提升到一個更高的高度上。

  以下為文字實錄：

  周忻：尊敬的陳會長、各位企業(yè)家們：大家下午好！

  這個地方非常漂亮，中午吃完飯走了一下比較心曠神怡。丁總剛才說了，今年是評獎的第十年，我來講了十次，沒有一次缺席的。每次這樣講的過程，也反映了中國房地產(chǎn)在過去十年當中品牌發(fā)展的演變的過程。剛才陳會長講了非常重要的概念，我們房地產(chǎn)房企的品牌做了十年，我們幾乎每一年對整個中國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌測評的研究模型，我們有專門的專家進行了微調(diào)。陳會長剛才提出一個非常重要的課題，到了十年了，作為中國房企品牌的一個大的模型，是不是需要是非常重要的一次、階段性的或者說重新的一次梳理，整個評選的框架是在十年以前，在北京我記得很清楚，宋部長、劉部長、沈司長等，專家們定的標準每年會做一個微調(diào)，但是十年下來，圍繞著企業(yè)品牌價值的判定、每個參數(shù)的權(quán)重需要有一次重新的論證，因為整個品牌價值形成的過程變化真的是非常多的。

  這個十年大概分成三個階段：第一個階段：品牌是什么？品牌是認知。我一直拿恒大舉這個例子，恒大足球八連冠怎么來的？剛剛起步的時候，許家印先生非常注重品牌，他做了什么？不是足球，做的是排球，當時郎平對整個恒大女排的建設(shè)，是為了提升恒大知名度非常重要的。2009年，我們一起在北京吃飯，講到郎平，我就跟許家印先生說，許老板，恒大要高速發(fā)展，現(xiàn)在一個女排是扛不住的，什么東西是最具影響力的？足球。當場打了個電話給廣州市管體育的副市長，他說恒大要足球，廣州市副市長說你今年要可以，許老板說，我今年打中超，明年拿冠軍。很有意思，中超現(xiàn)在16家企業(yè)，幾家是房地產(chǎn)？12家。為什么呢？品牌的第一個階段是知名度、影響力，這是品牌建設(shè)的第一個階段，所以叫知曉。

  第二個階段是“硬實力”，什么是硬實力？今天為什么中海一直是品牌價值榜的第一位？利潤率，伴隨著利潤率當中的各種開花指標當中的參數(shù)，規(guī)模也是，很多的參數(shù)開發(fā)過程當中規(guī)模也好，售價也好，溢價率也好，等等一系列組成開發(fā)商最核心的東西，成了整個企業(yè)品牌的最重要的組成部分。

  第三個階段，大家談到了所謂的“軟實力”，圍繞著品牌的建設(shè)。軟實力是什么？剛才陳會長也談到了，企業(yè)的誠信，綠色環(huán)保，剛才丁總在最后一頁提到了，公益、慈善，我們在給碧桂園做老村長的故事，還有恒大也做得非常好。軟實力包括一些什么內(nèi)容呢？這些內(nèi)容對未來中國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價值和影響的哪些管道、哪些參數(shù)家成為品牌價值一個非常重要的組成部分，這是今天我和大家想分享的自己的看法。

  前段時間有個人問我一個問題，周老板，你從中國第一家房地產(chǎn)廣告商開始，到今天為止，看到了中國房地產(chǎn)高速發(fā)展的20多年的歷程，這樣的高速發(fā)展還有多少年？實際上有很多人問這個問題，未來的中國房地產(chǎn)是什么樣的狀態(tài)？所以前個階段我給大家的題目是房地產(chǎn)我把它分成了上半場、下半場，實際上這樣的一種過渡沒有完全的邊界，但是可以分一下。上半場稱之為大開發(fā)、大建設(shè)的時代，可以從90年代中期開始，直到現(xiàn)在。大開發(fā)時代的一個標志是什么？稱之為建設(shè)，大家去想一想，20年以前，誰會想到在這樣一個地方會有這樣一個建筑。每一個城市化的建設(shè)都是由我們中國的地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)家、經(jīng)營者，和我們整個相關(guān)行業(yè)的人共同用了20多年的時間，把整個城市建設(shè)起來。前兩天我跟大家說有一個劇叫《長安十二時辰》，是唐朝用了幾十年的時間建了唐朝的繁榮，長安當時是最漂亮的。這幾十年時間，我們大開發(fā)的建設(shè)讓我們的城市變得非常的繁榮。

  下半場我們稱之為不動產(chǎn)時代，不動產(chǎn)時代才剛剛開始，房子建完了以后，建設(shè)了繁榮的下半場稱之為守護繁榮。下半場的核心點是“守護”。所以我把整個中國房地產(chǎn)分成了這樣兩個緯度，我想中國房地產(chǎn)的大開發(fā)時代遠遠還沒有結(jié)束，我們暫定它還有十年。剛才丁總講的數(shù)據(jù)更過去拉，銷售面積、銷售金額，15萬億這條數(shù)，這個基數(shù)往上往下可以維持十年以上。整個全中國城市化的進程和開發(fā)的腳步是停不下來的，成熟城市包括一二線城市，依然會伴隨著它的成熟價值會越來越體現(xiàn)。中國經(jīng)濟的開發(fā)和城市化的進程是有記錄的，今天在昆明，講一個昆明的公司，三年大以前昆明最大的開發(fā)商俊發(fā)的老板李俊先生請我過來參觀他一個在滇池邊的一個項目，真的很漂亮，然后一邊走一邊跟我說，這么漂亮的房子，我建了五年，房價漲了30%。我跟他說，從現(xiàn)在開始，在昆明你能多少好的項目你去拿多少好的項目，因為你堅守了昆明近20年，該到你發(fā)展的時候了。他說真的，我說真的。從那天開始到現(xiàn)在，整個昆明的地價上漲近4倍，整個昆明的房價漲了2倍。大家可能說，這個事情跟現(xiàn)在的政策是不是相符？我說相符。關(guān)鍵是城市化的建設(shè)到了這個點了，這么多年昆明的積累到今天為止，整個市場需要這個城市。昆明是個宜居的城市；第二、一帶一路，昆明是整個“一帶一路”最重要的節(jié)點，從長三角、從沿海城市到西部，到現(xiàn)在昆明、貴陽、南寧，最后未來幾年可能東北，整個中國城市化的進程按照這樣的軌跡去走，我想大開發(fā)時代還在。

  當然我們這些大的地產(chǎn)商，這么多年的土地儲備、這么多年的積累、這么多年的成熟。12年以前，我們丁總在2008年、2009年去開發(fā)商那里談什么？開發(fā)商問我要造什么樣的房子，今天還有人問嗎？沒有了，每家公司的產(chǎn)品線清清楚楚、明明白白，只要這塊地的圖紙拿到，兩三天以后，這個房子的圖紙全部放在老板桌上。所以，我想說中國房地產(chǎn)大開發(fā)的上半場沒有結(jié)束。我們說有沒有可能看到一個銷售額1萬億的開發(fā)商，我告訴大家，差一點點，去年，真的差一點點。未來可能還會有，我們很多企業(yè)一鼓勁，在2030年、2025年的時候，能不能把十強企業(yè)定在5000億、6000億以上，這就是我們對上半場地產(chǎn)的理解。而圍繞著品牌建設(shè)來講，強者更強，我認為圍繞著地產(chǎn)開發(fā)的大的指標品牌指標，我們中國的品牌地產(chǎn)企業(yè)的品牌價值成長越來越快，因為集中度會越來越高。

  下半場才剛剛開始，稱之為“守護繁榮”，房子都建完了，在一個成熟的城市，在一些樓宇林立的城市里面，看不到腳手架的時候，地產(chǎn)往哪里走？往不動產(chǎn)走。伴隨著一個企業(yè)的品牌發(fā)展，圍繞著對不動產(chǎn)企業(yè)的幾個參數(shù)的研究，實際上會對整個企業(yè)的品牌價值也是具有很高的價值。碧桂園的到了660億，前兩天我跟物業(yè)管理協(xié)會開了一個會，有100個老總，我去講了兩個小時，上來第一句話是買進碧桂園物業(yè)，這句話是兩個月以前講的，房子建完了，整個中國大的物業(yè)管理體系將成為整個行業(yè)下半場最重要的參數(shù)。為什么這么多的物業(yè)管理公司市值都在增長，都在搶著上市，為什么市值要比開發(fā)市值高很多？原來物業(yè)管理公司在開發(fā)公司行業(yè)里的地位是什么？就負責(zé)交交房，管好房子就可以了?，F(xiàn)在物業(yè)管理的地位在很多開發(fā)企業(yè)當中提得非常高，為什么？收入穩(wěn)定，每年的項目增長率是穩(wěn)定的，為什么？你每年15萬億，兩年以后都得交房。比如說旭輝今年賣了多少房子，兩三年以后這些房子都得交到物業(yè)管理公司。接下來又跟整個中國的經(jīng)濟發(fā)展，不管是消費升級也好，內(nèi)需也好，因為房子里住的是人，所以大物管會成為整個地產(chǎn)行業(yè)價值當中非常重要的部分。

  我在2015年去萬科，跟他們開會的時候，我講過一句話，我說萬科物業(yè)有沒有可能突破千億？完全有可能。你去問問郁亮，完全有可能突破千億。為什么？老百姓在你這個企業(yè)里面住得好與不好，感覺如何，美好生活的載體是什么？

  我是中海的業(yè)主，海華花園，住在海華花園里面，正因為它的物管，讓中海的價值比旁邊高。未來選小區(qū)一定是選管理好的小區(qū)，所以大物管的價值體現(xiàn)未來將成為房企一個重要的參數(shù)，軟實力。

  第二，大資管。今天我恒大開發(fā)多少量，我有多少量，房子價值是多少，我已經(jīng)把大資管做完了。不是這樣的，在大開發(fā)時代物業(yè)的價值和大物管時代物業(yè)的價值是完全不一樣的。舉個最簡單的例子，如果像我們這樣的會每天在這個酒店里面，六個會議室一年365天有2000場會議在這里開，這對酒店的價值比三天有一個會在這里開，入住率不到30%的資產(chǎn)差的很遠。在大開發(fā)時代的價值是我能賣多少錢，而在未來的大資管時代，是這個物業(yè)值多少錢。所以對整個資產(chǎn)的這樣一種價值的重新判斷，對于整個物業(yè)的經(jīng)營、價值的回報，價值與價值使用之間的關(guān)聯(lián)就成為了第二個市場叫做大資本市場。我是賣資產(chǎn)的價值和運營，包括未來這些設(shè)備的折舊等等，包括資產(chǎn)的交易，成為第二個體系資管體系。未來的開發(fā)商是你現(xiàn)在擁有多少資產(chǎn)，今天的香港幾大家族最核心的東西是什么？是物業(yè)。這是定位一個企業(yè)未來非常重要的參數(shù)，同時也是定一個企業(yè)未來品牌價值的重要參數(shù)，以經(jīng)營的溢價為重要參數(shù)。

  第二個事情，三個市場關(guān)注了，我講不動產(chǎn)+，我們以前總說房地產(chǎn)+、+房地產(chǎn)。將來圍繞著這些存量資產(chǎn)如何去跟人結(jié)合，如何去跟物連接，如何去跟高科技連接，如何去跟綠色環(huán)保連接，把他們引進到生活當中來。我問大家一個問題，假設(shè)我今天拿著一個5G的盒子，我相信所有人都會舉手，我們要裝5G的盒子。為什么？每個小區(qū)都要裝，因為這是人民生活水平的一種向往，今天都是4G了，如果我能裝上5G，我的品質(zhì)就完全提升了。物聯(lián)，設(shè)備與設(shè)備的連接，人與設(shè)備的連接，家庭與人的連接，這些陳會長說是綠色環(huán)保，我認為這都是提高美好生活水平非常重要的參數(shù)。如果一個開發(fā)企業(yè)，能夠去擁抱這樣的一個“不動產(chǎn)+”，它的品牌價值會越來越凸顯，會讓我們住在這個小區(qū)里面的居民，住在這個商圈里的居民都感受到“美好生活”，每個公司對美好生活的理解是不一樣的，萬科和恒大的理解是不一樣的，恒大可能是有電動車可以開，萬科可能講的是住我們的房子能夠享受我們更好的服務(wù)。所以這些非常重要的軟實力，就能夠讓開發(fā)企業(yè)去擁抱非常多的行業(yè)。

  當時我說過，如果中國房地產(chǎn)企業(yè)影響有52個行業(yè)的話，那么在不動產(chǎn)時代，我們的房地產(chǎn)企業(yè)、物管企業(yè)所擁抱的企業(yè)非常非常多，都有，所有的高科技都需要去連接。去年，我有一個拍檔，紅杉資本的，去年來我這里兩次。干什么？他說我要跟你成立一個美好生活投資基金，你把你后面26個地產(chǎn)商的公司一塊拉進來，我這里可以看到無數(shù)個好的項目，而這些項目都是能夠跟社區(qū)相關(guān)的，他們都想進社區(qū)，都想和社區(qū)做結(jié)合，我可以跟你一起開放這些投資，讓開發(fā)商投入到項目中，讓這些環(huán)保綠色的項目能夠更多的為開發(fā)商去用。去年8月28日是一次，1月8日是一次。為什么？大家都發(fā)現(xiàn)了一個重要的事情，那就是未來“不動產(chǎn)+”的市場，不管是住宅還是商業(yè)等等等等，這些為大家?guī)淼臅r代，可能是需要大家去注重的。所以品牌價值的第三個階段，除了去做好規(guī)模，做好利潤以外，做好硬實力以外，我們每個企業(yè)都應(yīng)該去探索在未來不動產(chǎn)時代當中如何去塑造我們的品牌價值，如何去把企業(yè)的軟實力，也包括慈善公益去放在企業(yè)的品牌價值中去。這就是我對整個品牌價值這十年過程當中三個階段的認知，當然，我主要說的兩個事情是什么？上半場遠沒有結(jié)束，下半場才剛剛開始，我們把未來的十年稱之為“承前啟后的十年”，實際上，也應(yīng)該是中國房地產(chǎn)最最刺激的、最最精彩的一個十年，也希望很多的地產(chǎn)的品牌企業(yè)們能夠借上半場和下半場同時具備的十年，把企業(yè)的品牌能夠提升到一個更高的高度上，而從我們易居也好，中房研協(xié)也好，易居也好，陳會長提的要求非常重要，我們應(yīng)該同樣的與時俱進，更好的去運用我們的專業(yè)能力，更好的為開發(fā)商做好服務(wù)，為各個企業(yè)的品牌價值做好服務(wù)，我們永遠是你們的服務(wù)商。