“你有房嗎？”這成為現代相親族相互關注的問候中使用頻率很高的一句話。

  一個簡單的問題，反映了當今住房領域以及人們生活水平的兩個關鍵點：是否有房住以及有無住房。

  這也是幾十年來中國住房制度演變的結果及方向：讓更多的人有房住，讓更多的人有住房。

  在國家統(tǒng)計局發(fā)布的《改革開放40年經濟社會發(fā)展成就系列報告之八》中稱，1998年住房分配制度改革后，我國房地產開發(fā)投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，成為經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。

  多年的平穩(wěn)快速發(fā)展，房地產行業(yè)體量日益龐大，且與整個金融業(yè)密切關聯。

  統(tǒng)計局數據同時顯示，金融業(yè)、房地產業(yè)等現代服務業(yè)對經濟支撐作用逐漸增強，2018年占服務業(yè)增加值比重分別達到14.7%、12.7%，較1952年上升了8.7和5.6個百分點。

  回顧中國樓市幾十年的進程，一方面是我國住宅建設規(guī)模大幅增加，人均居住條件不斷改善；而另一方面，樓市未來如何演變，也成為一個待解的問號。

  兩成家庭有多套住房

  新中國成立70年來，中國民眾的居住條件得到極大改善。尤其是自改革開放以來，我國住宅建設規(guī)模大幅增加，同時，房地產業(yè)對中國經濟的重要性也日益提升。

  居住條件的改善，在數據上首先體現在人均居住面積的增加。

  國家統(tǒng)計局數據顯示，1978年城市人均住宅建筑面積僅有6.7平方米，1998年增加至18.7平方米，而到了2017年，中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經上升到36.9平方米。

  也就是說，40年間，中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增加了450%。根據國家統(tǒng)計局的解釋,1978～2001年城市人均住宅建筑面積由建設部提供，2002年后數據為城鎮(zhèn)住戶抽樣調查數據。

  從房地產銷售的面積和套數，也可以看出這些年來房地產市場的擴張步伐。

  1998年，全國商品房銷售面積12185.3萬平方米，商品房銷售額2513.3億元，到2018年，全國商品房銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149972.74億元。兩項數據均是歷史新高。對比可發(fā)現，2018年銷售的商品房面積是1998年的14倍。

  自2013年至2017年的五年間，每年房地產開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數都超過了1000萬套，2017年更是達到了1336萬套。

  考慮到隨著中國城市化進程的推進，城市人口這些年來也有了大幅增加，在人口基數不斷擴大的情況下，人均居住面積還能如此大幅增長，可見中國住房的總體規(guī)模已經非常龐大。

  國家統(tǒng)計局7月8日發(fā)布《新中國成立70周年經濟社會發(fā)展成就系列報告之二》。報告顯示，改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化進程明顯加快。1978～2018年，城鎮(zhèn)常住人口從1.7億人增加到8.3億人，城鎮(zhèn)化率從17.92%提升到59.58%。

  如果結合人均居住面積，中國城鎮(zhèn)住房總面積可能已經達到300億平方米；若按每套100平方米計算，城鎮(zhèn)住房總套數大約為3億套。

  再進一步推算，如果一個家庭戶均三個人，城鎮(zhèn)家庭約2.76億戶，那么中國城鎮(zhèn)居民戶均1.08套住房。這個數字只是根據現有官方相關數據的估算。不過，一些民間研究機構的數據能夠提供一些佐證。

  去年12月，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁在北京發(fā)布《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報告。報告利用2011～2017年中國家庭金融調查（CHFS）數據和國家統(tǒng)計局數據，對當前我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有及使用狀況進行了分析。

  報告顯示，2017年，中國城鎮(zhèn)住房套戶比（被家庭使用及擁有的住房與戶數的比例）已達1.18。其中，家庭自有住房套戶比為1.155，政府及單位提供住房的套戶比為0.029。

  當然，人均居住面積近37平方米，戶均一套房，這只能反映出當前住房的總體面貌?？梢哉f，總體上看，中國逐漸告別了住房供應短缺時代。另一方面，具體到每個家庭，由于收入差別等因素，有的可能擁有多套住房，有的可能沒有自有住房，只能選擇租房。

  上述《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報告顯示，越來越多城鎮(zhèn)家庭擁有多套住房。根據2017年CHFS數據，中國城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為22.1%，相較于2013年和2015年有明顯上升。2013年，這一數據是18.6%。

  擁有住房套數的多寡與家庭收入有直接的關聯。從收入上看，高收入家庭多套房擁有率高。收入最高25%的家庭多套房擁有率達38.4%，遠高于其他組別。同時收入越高，多套房擁有率上漲速度也較快。

  供需兩端加速造就大體量市場

  現有存量房源面積300億平方米，還有每年新增銷售面積17億平方米、1300萬套住房（2017年數據），如此大體量的房地產市場是如何造就的？

  從福利分房時代的免費租房，到商品房時代的自費買房，最近20年間的房地產市場化改革，催生了一個巨大的房地產投資市場。

  諸多研究都把中國住房制度的演變劃分幾個階段：新中國成立后到1978年以前，住房由政府統(tǒng)一建設、分配，居住水平低；1978年開始改革開放，通過提租、出售公房、停止住房實物分配，啟動商品房市場；1998年，全面推行房改，商品房市場開始闊步前行。

  回歸本源，住房問題也是需求和供給不斷尋求匹配的問題，住房需求又可以分為面積大小和居住品質以及產權等幾個層次。

  從新中國成立到改革開放初期，城市住房制度主要是福利分房，除了人均面積少，還存在自有產權比例過低的情況。絕大多數城鎮(zhèn)居民租住單位或房屋管理部門的房屋，只有少數居民擁有自己的住房。

  國家統(tǒng)計局數據顯示，1984年，城鎮(zhèn)居民居住公房的戶比重為88.2%，而居住自有房的戶比重僅有9.4%。而且，這一年城鎮(zhèn)居民人均居住面積也不過9.1平方米。

  1998年之后的全面房改階段，供需兩端都開始全面加速。從需求端來看，一是福利分房制度的取消，導致絕大多數民眾只能轉向購買商品房市場；二是住房金融制度又為居民購房降低了門檻，政府推出住房公積金貸款加上商業(yè)貸款制度，相當于為居民在購房問題上加了杠桿，進一步放大購房需求。

  此外，中國城鎮(zhèn)化進程不斷推進，進城之后的大量農民也是潛在的購房群體。

  另一方面，在房地產供應端，1994年《城市房地產管理法》實施，中國開始推行商品房預售制度，房地產開發(fā)企業(yè)在投入較少資金的情況下就可以通過提前賣房以回籠資金，資金有了滾雪球的效應，加速了整個住房開發(fā)周期。

  1998～2017年我國房地產開發(fā)投資累計完成85萬億元，年均增長21.4%；2017年房地產開發(fā)投資占全部投資的比重為17.1%，比1997年提高4.4個百分點。

  從房屋為公家所有到居民自主擁有產權，這種住房產權制度的變化，也導致已購房群體能夠獨自享有房價上漲房屋升值的好處，這在住房價格的上漲周期中更會刺激購房需求。

  國家統(tǒng)計局數據顯示，2000年全國商品房平均售價2112元/平方米，到了2018年已經上漲到8737元/平方米。更突出的一點是，在這19年時間里，只有全球金融危機爆發(fā)的2008年，中國商品房平均售價出現了短期下降，此后又是一波十年連漲。

  過去十幾年，以商品房為主體的房地產市場發(fā)展還與一些制度有關，比如土地出讓制度、稅收制度、保障房建設等。在這些制度之后，政策刺激下的購房需求長年維持在高位，才是房地產市場發(fā)展的主要動力。