◎  研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康

  “十三五”期間，國(guó)家進(jìn)一步加快了城市群建設(shè)的步伐，國(guó)務(wù)院提出將在“十三五”期間建設(shè)19個(gè)城市群，中原城市群作為大力發(fā)展壯大的主要地區(qū)之一，得到了中央的高度重視。2018年11月18日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機(jī)制的意見》，其中明確指出，以鄭州為中心，引領(lǐng)中原城市群發(fā)展。

  當(dāng)前，中原城市群依靠著“一核四軸”的發(fā)展戰(zhàn)略，已取得了初步成效：城市規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，人口數(shù)量與經(jīng)濟(jì)體量保持高速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，人民收入水平穩(wěn)步提升。不過相比于東南沿海較為發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角和粵港澳城市群來看，仍然存在著較大差距，城市間合作深度不夠，以農(nóng)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)短期內(nèi)難以得到根本改變。

  01

  背景

  “一核四軸”內(nèi)陸新增長(zhǎng)極

  發(fā)展成績(jī)斐然但局部待優(yōu)化

  改革開放以來，隨著京廣、隴海等鐵路布局的完善，中原地區(qū)關(guān)于中原城市群的框架一步步明晰。2016年底國(guó)務(wù)院《中原城市群規(guī)劃》落地，宣告中原城市群的概念正式確立。依靠著“一核四軸”的發(fā)展戰(zhàn)略，中原城市群成型3年以來總體發(fā)展良好，城市規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，人口數(shù)量與經(jīng)濟(jì)體量保持高增速，但城市間合作深度不夠，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)待轉(zhuǎn)型。

  （一）戰(zhàn)略定位內(nèi)陸新增長(zhǎng)極，“一核四軸”米字型發(fā)展軸呼應(yīng)長(zhǎng)江中游城市群（略）

  （二）經(jīng)濟(jì)體量、收入水平處于低基數(shù)，人口、經(jīng)濟(jì)保持高增速，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待轉(zhuǎn)型（部分略）

  中原城市群集聚力在不斷提升，人口與大城市數(shù)量均在按年增長(zhǎng)。但相比其他城市群，在經(jīng)濟(jì)體量較低，而增速領(lǐng)先。城市群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚處在轉(zhuǎn)型初期，一產(chǎn)占比過多導(dǎo)致居民收入水平較低。

  1、城市群集聚力不斷提升，人口保持1.2%高增速，大型以上城市升至21個(gè)（部分略）

  2、經(jīng)濟(jì)體量尚小僅7.21萬億，7.9%的GDP增速領(lǐng)先其他城市群（部分略）

  3、整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，農(nóng)業(yè)為主，一產(chǎn)占比9%超全國(guó)平均水平（部分略）

  4、城鎮(zhèn)居民收入水平較低僅3萬元，以9.7%較高增速上漲（部分略）

  02

  總體情況

  短期政策面較為寬松

  洛陽、商丘、新鄉(xiāng)中長(zhǎng)期發(fā)展前景可期

  對(duì)于中原城市群核心發(fā)展區(qū)三四線城市未來房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的衡量，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從多個(gè)層次進(jìn)行。首先通過考察城市房市調(diào)控松緊與棚改政策落實(shí)體量對(duì)核心發(fā)展區(qū)13個(gè)三四線城市當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行短期分析，再結(jié)合包括新房市場(chǎng)供求雙方和城市基本面等多層面的硬指標(biāo)綜合得出不同城市中長(zhǎng)期市場(chǎng)預(yù)判，最后綜合分析，得出對(duì)核心發(fā)展區(qū)13個(gè)城市未來房地產(chǎn)發(fā)展前景的判斷。

  （一）政策面：調(diào)控政策寬松，開封“四限”最緊，棚改力度大減，2018年亳州最強(qiáng)（部分略）

  1、核心發(fā)展區(qū)三四線調(diào)控力度普遍較弱，開封政策最緊，焦作、平頂山等寬松（部分略）

  在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面，中原城市群核心發(fā)展區(qū)內(nèi)各城市橫向?qū)Ρ绕渌鞘辛Χ容^為寬松。多數(shù)城市尚無限購(gòu)、限售、限簽等政策，首付比例均維持在一套首付30%、二套首付40%的標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)控手段多集中于限貸、限價(jià)兩方面。橫向?qū)Ρ戎性鞘腥汉诵陌l(fā)展區(qū)內(nèi)城市可大致分為四類；開封政策最緊，焦作、平頂山、晉城最松。

  2、13城中亳州棚改體量高、貨幣化安置力度大，未來整體棚改力度大幅減弱（部分略）

  （二）潛在供給：土地成交量普遍偏大，洛陽、商丘、新鄉(xiāng)土地消化最健康

  在經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)方面，中原城市群核心發(fā)展區(qū)三四線城市土地供應(yīng)普遍大且足。統(tǒng)計(jì)2016-2018年土地成交量可以看到，13個(gè)城市中近7成共9個(gè)城市三年累計(jì)成交面積超千萬平方米，以亳州、商丘為首，2城三年累計(jì)土地成交量超4千萬平方米。在復(fù)合增長(zhǎng)速度上各城市也不遜色，僅平頂山、鶴壁負(fù)增長(zhǎng)，焦作、新鄉(xiāng)、周口復(fù)合增長(zhǎng)率超50%?？梢娭性鞘腥汉诵陌l(fā)展區(qū)土地供應(yīng)體量大增速足，多數(shù)城市在供地方面富有“激情”。

  值得注意的是，能否有效消化已成交土地是評(píng)估城市商品房市場(chǎng)健康與否的主要指標(biāo)。面對(duì)“量大勁足”的城市土地成交量，我們從商品房土地消化周期和宅地消化周期兩方面綜合衡量中原城市群核心發(fā)展區(qū)各城市能否健康消化已成交土地，并轉(zhuǎn)化為有效商品房供應(yīng)。

  根據(jù)各城市商品房土地消化周期與宅邸消化周期，我們將13個(gè)城市分為四個(gè)梯隊(duì)，分別對(duì)應(yīng)不同的供應(yīng)活躍程度，即土地消化周期越短的城市越能夠有效地將已成交土地轉(zhuǎn)化為商品房供應(yīng)投入新房市場(chǎng)。

  第一梯隊(duì)商品房土地消化周期與宅地消化周期均在4年以內(nèi)，城市供應(yīng)活躍度極佳，包括洛陽、新鄉(xiāng)、鶴壁、商丘4城。其中，新鄉(xiāng)、商丘2城得益于自身較為旺盛的商品房成交量得以快速消化新增土地成交。雖然2城2016-2018年土地成交建面均超2千萬平方米，但年均近千萬的商品房成交量足可將之消化。鶴壁、洛陽則主要由于其克制的土地供應(yīng)規(guī)模與商品房成交規(guī)模相符合，年均商品房成交量遠(yuǎn)大于年均土地成交量，新增土地成交甚至無法滿足新房市場(chǎng)需要。

  第二梯隊(duì)商品房土地消化周期超過5年但宅地消化周期歷史較好，城市供應(yīng)活躍程度有所下降但尚在可控范圍內(nèi)，包括焦作、許昌、晉城、周口4城。這4城均是由于在2017年-2018年土地成交規(guī)模激增，4城2018年土地成交規(guī)模同比增速均在70%以上，周口、晉城甚至翻番。由于土地成交規(guī)模陡增但城市商品房成交規(guī)模未能跟上，因此這4城雖然歷史上2014年-2016年宅地消化周期較為健康但近期2016年-2018年商品房土地消化周期大大拉長(zhǎng)。

  第三梯隊(duì)商品房土地消化周期超過6年且宅地消化周期較長(zhǎng)，城市供應(yīng)活躍度較弱，包括開封、漯河2城。這2城雖然近年土地成交量增速平穩(wěn)，但由于城市內(nèi)已有巨量新房與未開工土地，因此本就較小的商品房成交體量無法有效消化新增土地。

  第四梯隊(duì)商品房土地消化周期與宅地消化周期均長(zhǎng)，新增土地?zé)o法形成有效新房供應(yīng)，包括亳州、平頂山、濟(jì)源3城。由于亳州、平頂山土地成交量一貫性的巨量，近3年年均土地成交建面均在千萬平方米以上，但2城不過500萬平方米的年均商品房成交量無法充分將之消化，因此在歷史的宅地消化周期與近期的商品房土地消化周期上均表現(xiàn)較差，城市供應(yīng)活躍度不佳。

  （三）需求面：商丘成交大、周口人口多、平頂山購(gòu)買力強(qiáng)，3城綜合需求最旺

  分別從當(dāng)前需求體量與未來需求潛力兩方面衡量中原城市群核心發(fā)展區(qū)內(nèi)三四線城市需求情況。其中根據(jù)城市現(xiàn)有成交規(guī)模測(cè)算其當(dāng)下的需求；再結(jié)合城市人口體量與居民購(gòu)買力考量其未來需求潛力。綜合來說，我們認(rèn)為商丘、周口、平頂山綜合需求最為旺盛。

  1、城市成交規(guī)模具備梯度，商丘、新鄉(xiāng)、洛陽3城體量超900萬平方米（部分略）

  2、周口、商丘年末常住人口超700萬，且未來購(gòu)房潛力最大（部分略）

  隨著中原城市群核心發(fā)展區(qū)逐漸成型，其中三四線城市整體及各城市人口增長(zhǎng)逐漸穩(wěn)定，年波動(dòng)均在1%以內(nèi)。2018年底核心發(fā)展區(qū)內(nèi)三四線城市總常住人口達(dá)到5909萬人，從當(dāng)前人口體量以及未來人口潛力來看，周口、商丘2城最為亮眼。

  從年末常住人口看現(xiàn)有人口體量，周口和商丘最為龐大。而對(duì)于未來人口潛力的考量方面，主要從城市城鎮(zhèn)化率水平與返鄉(xiāng)置業(yè)潛力兩方面衡量：在城鎮(zhèn)化水平方面，周口、商丘、亳州數(shù)值較低、潛力較大。在返鄉(xiāng)置業(yè)潛力方面，周口、商丘、平頂山具有相對(duì)低值的常住戶籍人口比，潛力較大。

  綜合來看現(xiàn)有人口體量與未來人口潛力可以發(fā)現(xiàn)，周口、商丘2城均獨(dú)占鰲頭，其次是亳州、平頂山等城。在巨大體量的現(xiàn)有人口下，城市現(xiàn)有市場(chǎng)擁有充足保障，同時(shí)較低的城鎮(zhèn)化水平與常住戶籍人口比使得這些城市有能力在未來不斷填充新鮮購(gòu)房需求。因此這些城市在人口方面相比中原城市群核心發(fā)展區(qū)的其他三四線城市具有較大優(yōu)勢(shì)。

  3、洛陽、濟(jì)源、晉城、平頂山居民購(gòu)買力突出，可支配收入高、房?jī)r(jià)收入比低（部分略）

  中原城市群核心發(fā)展區(qū)的三四線城市的需求質(zhì)量除了考量現(xiàn)有成交規(guī)模和人口規(guī)模外，城市人口質(zhì)量即購(gòu)買力也是重要指標(biāo)。對(duì)此我們利用城鎮(zhèn)人均可支配收入與房?jī)r(jià)收入分別考察城市人口的絕對(duì)收入能力與新房購(gòu)買力。綜合兩者來看，平頂山、焦作、濟(jì)源、洛陽4城居民綜合購(gòu)買力最為強(qiáng)勁。

　　綜合上述城市成交規(guī)模、人口體量、居民購(gòu)買力3方面因素考慮，對(duì)成交規(guī)模、人口、城鎮(zhèn)化率、返鄉(xiāng)置業(yè)能力、收入水平、購(gòu)房能力6極進(jìn)行綜合分析可以發(fā)現(xiàn)，中原城市群核心發(fā)展區(qū)的13個(gè)三四線城市在市場(chǎng)需求方面可分為4個(gè)梯隊(duì)：第一梯隊(duì)中，商丘強(qiáng)于成交規(guī)模，周口長(zhǎng)于人口體量，平頂山則在居民購(gòu)買力方面最有優(yōu)勢(shì)。第二梯隊(duì)中，洛陽、亳州“單強(qiáng)一極”，新鄉(xiāng)、許昌“各極平均”。第三梯隊(duì)，焦作、開封、漯河長(zhǎng)板不長(zhǎng)，短板較短。第四梯隊(duì)，小城市濟(jì)源、晉城、鶴壁需求水平不高。

  （四）城市基本面：洛陽經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、基建雄厚，產(chǎn)業(yè)城市焦作、平頂山綜合實(shí)力不高（部分略）

  對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，城市經(jīng)濟(jì)基本盤扎實(shí)與否主要在于綜合經(jīng)濟(jì)水平與基礎(chǔ)建設(shè)投資水平兩方面。核心發(fā)展區(qū)的三四線城市中洛陽經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且基建雄厚，站在所有城市頭部；而傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)城市如焦作、平頂山等雖然經(jīng)濟(jì)總量尚可但結(jié)合城市基礎(chǔ)配套水平來看實(shí)力不高。

  1、洛陽GDP居首位，濟(jì)源雖經(jīng)濟(jì)總量不大，但人均產(chǎn)出高近9萬元（部分略）

　　2、洛陽、商丘基建投資額較高，晉城、新鄉(xiāng)地均大，主要用于道橋建設(shè)（部分略）

  綜合城市經(jīng)濟(jì)體量與城市基建投資水平，考量2017年-2018年包括GDP、人均GDP、基建投資額、市區(qū)地均基建投資額在內(nèi)的4個(gè)指標(biāo)，可以清楚地發(fā)現(xiàn)核心發(fā)展區(qū)中的13個(gè)三四線城市在城市基本面上次第分布，洛陽最為扎實(shí)，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)城市如焦作、平頂山等綜合實(shí)力不高。

  具體來看，洛陽憑借扎實(shí)的國(guó)民生產(chǎn)力與市政配套建設(shè)程度領(lǐng)先與其他城市明顯區(qū)分開來。許昌、新鄉(xiāng)、商丘等城在人均經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出與地均基建投資額方面相比洛陽稍遜一籌。周口、焦作、平頂山、漯河等為代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)城市基本面比較單薄，主要是尚處轉(zhuǎn)型期，困于舊有第二產(chǎn)業(yè)過于龐大且動(dòng)能衰弱，因此在經(jīng)濟(jì)水平上有所不足，同時(shí)無法吸引足夠量的投資力量進(jìn)行城市基礎(chǔ)建設(shè)。而末尾的亳州、鶴壁、濟(jì)源3城雖偶有個(gè)別經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較亮眼，但整體經(jīng)濟(jì)絕對(duì)體量的不足嚴(yán)重拖累了其在基本面上的表現(xiàn)。

  （五）發(fā)展前景評(píng)估：半數(shù)城市發(fā)展?jié)摿ι锌桑尻?、商丘、新鄉(xiāng)房地產(chǎn)前景最強(qiáng)（部分略）

  正如前文所分析的一樣，面對(duì)中原城市群核心發(fā)展區(qū)13個(gè)三四線城市，在依次分析了包括市場(chǎng)政策、新房供應(yīng)、市內(nèi)需求、城市基本面共4個(gè)方面的軟硬實(shí)力之后，我們分別給出了基于城市特點(diǎn)與城市間差異的強(qiáng)弱次序。為立體全面地考量各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，我們將上述各個(gè)方面綜合起來并將13個(gè)核心發(fā)展區(qū)三四線城市按發(fā)展前景次第分為四個(gè)梯隊(duì)。

  03

  典型城市解析

  以上我們將中原城市群核心圈13個(gè)三四線城市進(jìn)行了發(fā)展前景的排名，而落實(shí)到單個(gè)城市，又呈現(xiàn)除不同的特點(diǎn)，大體可分為內(nèi)生型、人口紅利型、規(guī)劃失衡型等幾個(gè)類別，我們挑選了洛陽、周口、許昌、開封等典型城市進(jìn)行了深度分析。具體來看，

  （一）洛陽：內(nèi)生型城市，以工業(yè)+旅游業(yè)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，購(gòu)房需求平穩(wěn)釋放

  洛陽是典型的內(nèi)生型城市，與開封、許昌略有不同，省會(huì)城市鄭州對(duì)洛陽的虹吸效應(yīng)較弱，少量高端客群會(huì)因教育和醫(yī)療資源去鄭州置業(yè)?？傮w來看，兩個(gè)市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立。這也使得洛陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)良性，房?jī)r(jià)逐年平穩(wěn)上升，并未出現(xiàn)顯著的大漲大跌現(xiàn)象。因洛陽本地以工業(yè)，旅游業(yè)作為產(chǎn)業(yè)支撐，常住人口近700萬，還是有一波剛需和改善需求有待釋放，加之政府控房?jī)r(jià)等措施，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度還將維持。

  1、新房成交：量跌價(jià)增，市場(chǎng)熱度不減，開盤去化基本維持在90%以上

  從洛陽歷年來商品住宅成交情況來看，總體呈現(xiàn)出“量跌價(jià)增”的趨勢(shì)，成交面積波動(dòng)上行，2016年成交量破400萬方，達(dá)到了歷史高點(diǎn)。此后隨著全國(guó)限制性調(diào)控政策的不斷升級(jí)，成交規(guī)模穩(wěn)步回調(diào)，2018年商品住宅成交面積為242萬平方米，回歸至近十年來的平均水平。而從房?jī)r(jià)變動(dòng)情況來看，響應(yīng)中央“去庫(kù)存”號(hào)召，加之棚改貨幣化推動(dòng)政策的影響，2015年-2018年洛陽商品住宅成交均價(jià)穩(wěn)步攀升，從4810元/平方米上升至7842元/平方米，漲幅達(dá)63%，與開封、許昌短期內(nèi)房?jī)r(jià)翻番的情況相比，洛陽的市場(chǎng)表現(xiàn)還是相對(duì)穩(wěn)健的。

  此外，依據(jù)我們的實(shí)際調(diào)研情況來看，2019年洛陽整體市場(chǎng)熱度不減，各區(qū)域開盤去化率基本都在90%及以上，項(xiàng)目日均到訪量基本都維持在40-50組，周末甚至更多，主要源于在售項(xiàng)目相對(duì)較少，市場(chǎng)貨量有限。其中老城區(qū)，西工區(qū)，澗西區(qū)當(dāng)前在售樓盤較少，均價(jià)基本在9000-10000元/平米不等；洛河以南的洛龍新區(qū)因市政規(guī)劃等配套利好，在2017年洛陽市場(chǎng)房?jī)r(jià)在7000-8000元/平方米左右，2018年有少許上漲，到2019年突破萬元大關(guān)，房?jī)r(jià)已飆升至12000-13000元/平米，隨著近期碧桂園地王7000元/平米拍出，未來房?jī)r(jià)仍有上漲預(yù)期。

  2、潛在供給：土地成交量持續(xù)走低，政府無地可供加劇房企土拍競(jìng)爭(zhēng)

  對(duì)比洛陽歷年土地成交建面和商品住宅成交建面，我們不難看出，2010年-2015年，洛陽的年土地成交量一直顯著高于年商品住宅銷售面積，庫(kù)存有不斷攀升和積壓的趨勢(shì)。步入2016年以來，地方政府明顯放慢了供地節(jié)奏，土地成交量還是低于商品住宅成交量，2018年二者基本持平，供求大體均衡。從庫(kù)存去化周期來看，2016年-2018年洛陽商品房土地消化周期僅為1.98年，遠(yuǎn)低于中原城市群的其他核心圈城市。

  目前洛陽政府基本處于無地可供的狀態(tài)，城中心剩余地塊極少，政府有計(jì)劃進(jìn)行舊改，但由于資金安置、居民不愿配合等問題而推進(jìn)較慢。洛陽整體向伊濱區(qū)方向發(fā)展，近2年來洛龍新區(qū)也僅供應(yīng)2-3宗地塊，2019年至5月份拍了2宗地，分別由金科和碧桂園獲得，其中碧桂園以成交總價(jià)14.01億，成交樓面價(jià)7005元/平方米，溢價(jià)率133.5%拍下洛龍區(qū)香山路與定鼎門街交匯處東南角地塊，該地塊有15家房企參加競(jìng)拍，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，是洛陽新地王。不得不說，近年來隨著外來房企碧桂園，恒大，金科，中梁紛紛進(jìn)駐，本土開發(fā)商因拍地保證金門檻過高而被拒之門外。

  3、需求情況：常住人口位列TOP3，房?jī)r(jià)攀升致“居住降級(jí)”，房?jī)r(jià)收入比攀升

  短期來看，居民置業(yè)熱情依舊高漲，地緣性特征表現(xiàn)顯著，老城區(qū)客戶基本在老城區(qū)和西工區(qū)，澗西區(qū)置業(yè)，新城區(qū)客戶主體仍為新城區(qū)繼續(xù)購(gòu)房，也承接部分與新城有交集的西工區(qū)，澗西區(qū)客戶（跨區(qū)域上班，父母養(yǎng)老等），郊縣客戶占比為10%-20%。此外，仍存在部分低購(gòu)買力新區(qū)客戶外溢至老城區(qū)的現(xiàn)象。近年來隨著房?jī)r(jià)的日益攀升，同樣存在“居住降級(jí)”的趨勢(shì)，90平米三房，140平米四房的現(xiàn)象比比皆是，房企為了迎合不同客群的需求，各項(xiàng)目面積跨度基本在80-140平米不等。

  而中長(zhǎng)期城市購(gòu)房需求量大小主要是基于人口和購(gòu)買力，據(jù)統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)，2018年末洛陽全市常住人口688.85萬人，在中原城市群核心圈13個(gè)三四線城市中位居第三，僅次于商丘、周口。2018年末城鎮(zhèn)常住人口396.57萬人，城鎮(zhèn)化率為57.57%，隨著后期城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，仍有一波剛需和改善需求有待釋放。此外，洛陽常住戶籍人口比基本維持在0.93，有少量人口外流，對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘行枨竺嬗绊戄^小。此外，從購(gòu)買力來看，2018年洛陽城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為35935元，同比增長(zhǎng)8.0%，收入水平在河南省三四線城市中名列前茅，但考量到近幾年來房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，房?jī)r(jià)收入比有穩(wěn)步上行趨勢(shì)，從2017年的5.9年上升至6.46年，本地居民購(gòu)房還是存在一定的壓力。

  4、城市基本面：以工業(yè)、旅游業(yè)帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)8%，基礎(chǔ)配套設(shè)施完備度較高

  經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善是洛陽在中原城市群三四線線城市排名中靠前的重要原因之一，據(jù)統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年洛陽全市生產(chǎn)總值為4640.8億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)7.9%。GDP絕對(duì)值超第二名許昌1000多億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)67707元，增長(zhǎng)7.2%，折合美元為10232美元（全年人民幣平均匯率為1美元兌6.6174元人民幣），首次突破1萬美元大關(guān)，屬于中等發(fā)達(dá)地區(qū)水平。

  同時(shí)，洛陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化，2018年三產(chǎn)占比為5.1：44.6：50.3。工業(yè)、旅游業(yè)都為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐：一方面，洛陽是中部地區(qū)重要的工業(yè)城市，2018年全年工業(yè)增加值達(dá)1772.9億元，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)70%左右。另一方面，洛陽也是歷史文化名城和著名古都，擁有著豐富的旅游資源，2018年年末共有A級(jí)旅游景區(qū)71處，其中4A級(jí)以上景區(qū)達(dá)28處。全年接待國(guó)內(nèi)外游客1.32億人次，其中接待入境游客141.3萬人次，增長(zhǎng)6.0%。旅游總收入達(dá)1148.43億元，同比2017年增長(zhǎng)10.1%。

  此外，近些年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速，洛陽的基礎(chǔ)配套設(shè)施也在不斷完善，據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年洛陽基建投資額達(dá)38億元，市區(qū)地均建設(shè)投資額達(dá)431萬元/平方公里，處13個(gè)城市前列，2018年隨著軌道交通2號(hào)線、王城大道快速化一期、格力智能制造等一批重大項(xiàng)目落地實(shí)施，古城快速路、興洛湖公園等一批民生項(xiàng)目竣工投用，整體城市的基礎(chǔ)設(shè)施完備度有望進(jìn)一步提升。

  （二）周口：以龐大人口基數(shù)驅(qū)動(dòng)剛需、改善需求持續(xù)爆發(fā)，城市基建存“短板”（略）

  （三）許昌：“大漲大跌”后進(jìn)入平穩(wěn)期，“鄭許一體化”落地為需求提供長(zhǎng)久支撐（略）

  （四）開封：規(guī)劃失衡致宅地供應(yīng)過量，人口流出缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，后繼需求乏力（略）

  04

  總結(jié)與預(yù)判

  政策松動(dòng)對(duì)成交刺激有限

  發(fā)展失衡城市分化持續(xù)加大（略）

  （一）因鄭州“虹吸效應(yīng)”，“一體化”進(jìn)程或?qū)⒃斐芍苓吶木€發(fā)展更不均衡（略）

  （二）政策松動(dòng)并未帶動(dòng)成交量的穩(wěn)步提升，三四線需求還是存在一定的透支（略）

  （三）內(nèi)生型城市：洛陽等行情相對(duì)獨(dú)立，聚焦產(chǎn)業(yè)，中長(zhǎng)期需求仍存釋放空間（略）

  （四）人口紅利型城市：周口、商丘等人口基數(shù)較大，返鄉(xiāng)置業(yè)助推樓市成交（略）

  （五）規(guī)劃失衡型城市：平頂山、亳州、開封等供地過量，暗藏潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)（略）