今年以來(lái)，在中央“房住不炒”調(diào)控精神指導(dǎo)下，各地繼續(xù)因城施策、一城一策，落實(shí)城市政府主體責(zé)任。特別是3月份出現(xiàn)的樓市“小陽(yáng)春”引起了警覺(jué)，高層頻繁喊話穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，熱點(diǎn)城市被住建部預(yù)警提示，地方政府密集收緊調(diào)控政策，使得持續(xù)了兩個(gè)月的“小陽(yáng)春”有所退燒，房?jī)r(jià)、銷售等多項(xiàng)房地產(chǎn)指標(biāo)明顯降溫，整體市場(chǎng)趨于平穩(wěn)。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“因城施策”是未來(lái)長(zhǎng)久的大的政策方向，各地政策可選但“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)不能變，“房住不炒”新定位不是管短期，而是管長(zhǎng)遠(yuǎn)，管政策，不僅僅是對(duì)末端購(gòu)房者的要求，而是對(duì)住房房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的要求。在這樣的背景下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年或震蕩式降溫并逐漸趨穩(wěn)，未來(lái)房企需走高質(zhì)量發(fā)展之路。

  頻繁喊話密集調(diào)控

  為市場(chǎng)降溫

  雖然年初樓市延續(xù)了去年底的低迷，市場(chǎng)對(duì)今年預(yù)期并不樂(lè)觀，但在部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)、央行多次降準(zhǔn)后信貸邊際放松、多地放寬落戶限制的背景下，市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始發(fā)生變化，部分前期房?jī)r(jià)調(diào)整幅度較大的一二線城市前期積壓的需求開(kāi)始釋放。

  3月份，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量增加，二手房?jī)r(jià)格全面上漲，部分城市量?jī)r(jià)齊升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售指標(biāo)增速均有明顯反彈，同時(shí)，部分二線城市土地市場(chǎng)升溫，“地王”再現(xiàn)，而且典型房企的融資總額也出現(xiàn)大規(guī)模反彈。這種“小陽(yáng)春”現(xiàn)象延續(xù)到了4月份，而二線城市土地市場(chǎng)的火爆行情更是持續(xù)到了5月份。

  3月開(kāi)始的房地產(chǎn)“小陽(yáng)春”引起了警覺(jué)，高層開(kāi)始頻繁“喊話”穩(wěn)定預(yù)期并出手調(diào)控。僅4月19日一天就兩度重申“房住不炒”定位，住建部更是在1個(gè)月之內(nèi)兩次對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的共10個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示；在大城市放寬落戶限制引發(fā)調(diào)控放松猜想后，國(guó)家發(fā)改委明確回應(yīng)稱“放寬落戶不等于放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控”；當(dāng)房企密集融資、在二線城市瘋狂搶地后，央行明確表示“房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒(méi)變”，銀保監(jiān)會(huì)進(jìn)一步發(fā)文要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)。

  與此同時(shí)，各地政府及時(shí)落實(shí)一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，合肥、長(zhǎng)沙、西安、南京、丹東、蘇州、杭州等熱點(diǎn)城市均收緊了調(diào)控政策，蘇州更是10天內(nèi)三度加碼調(diào)控。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，4、5月份各地包括部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施超過(guò)百次。正是在政策高壓下，年初資金寬松導(dǎo)致的全國(guó)樓市“小陽(yáng)春”在5月份開(kāi)始明顯降溫，繼房地產(chǎn)投資、銷售等多指標(biāo)增速明顯回落后，全國(guó)二手房?jī)r(jià)格漲幅全面放緩。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，二季度重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)月均成交量比3月減少21.5%。

  調(diào)控基調(diào)不變

  上半年，高層頻繁喊話并出手調(diào)控或出于對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清日前在陸家嘴金融論壇上直指居民家庭負(fù)債率過(guò)高、房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資等問(wèn)題，又為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)潑了一盆冷水。

  對(duì)于下半年的政策走向，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，下半年政策面基本上保持平穩(wěn)，一城一策會(huì)繼續(xù)落實(shí)，但是對(duì)于全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)、地價(jià)控制目標(biāo)還是不變的，凡是有比較熱的城市就會(huì)受到警示或約談，從而被迫進(jìn)一步收緊政策。另外，大部分弱二線、三四線城市的房?jī)r(jià)、地價(jià)也有控制目標(biāo)，但是相對(duì)寬松一點(diǎn)，而且這類城市下半年樓市降溫之后，地方政府調(diào)控政策可能會(huì)穩(wěn)中略松。

  值得注意的是，近期三四線城市湖北恩施市房協(xié)發(fā)出房?jī)r(jià)“止跌令”，被認(rèn)為反映出政府部門(mén)“托市”的思路。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，整體樓市政策以穩(wěn)定為主，穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌同樣不是穩(wěn)定。

  對(duì)于下半年的市場(chǎng)走勢(shì)，楊紅旭認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年或是震蕩式降溫態(tài)勢(shì)，全國(guó)新房、二手房銷售的量能相比今年二季度“小陽(yáng)春”會(huì)有萎縮，即成交量會(huì)萎縮，價(jià)格穩(wěn)中趨跌，同時(shí)又有分化，東部地區(qū)有些城市樓市降溫兩年左右了，價(jià)格有一定下跌的城市會(huì)企穩(wěn)，像廈門(mén)、北京、上海、環(huán)京地區(qū)下半年是企穩(wěn)筑底狀態(tài)，全國(guó)大部分城市下半年應(yīng)該是探底狀態(tài)。