導(dǎo) 讀 

  1-2月拿地整體平淡，3-4月企業(yè)積極納儲(chǔ)，二季度后期重歸理性。上半年14家房企貨值超千億，碧桂園、綠地、萬科分列前三，回歸二線成為房企戰(zhàn)略調(diào)整重心。

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜單解讀

  前言：上半年房企投資節(jié)奏“一波三折”，1-2月整體表現(xiàn)平淡，3-4月企業(yè)積極納儲(chǔ)，二季度后期重歸理性。整體來看，1-6月有14家房企貨值超千億，碧桂園、綠地、萬科分列前三。此外，貨值前十中有9家來自銷售TOP10，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局未變。

  相較2018年，百強(qiáng)房企拿地仍相對(duì)謹(jǐn)慎，戰(zhàn)略重心調(diào)整下，二線成為各家房企的必爭之地，新增土儲(chǔ)建面占比較2018年提升近10個(gè)百分點(diǎn)。此外，仍有部分企業(yè)表現(xiàn)積極，世茂、綠地、中梁、藍(lán)光等企業(yè)新增貨值排名高于銷售排名，規(guī)模增長的動(dòng)力依然強(qiáng)勁。綜上，隨著資金收緊、監(jiān)管加強(qiáng)，預(yù)計(jì)下半年企業(yè)拿地腳步將放緩，二線及核心三四線仍是拓展首選。

  貨值前十中銷售TOP10占9席

  截止至2019年上半年，銷售百強(qiáng)房企新增貨值總量超過4.5萬億，相比5月末提升近1萬億。共有14家房企新增貨值突破千億，銷售TOP10新增貨值更是全部超過千億，其中碧桂園、綠地和萬科分列前三，新增貨值均已突破2000億元，遙遙領(lǐng)先其他房企。

  從銷售集中度和新增貨值集中度對(duì)比來看，資源高度集中于龍頭房企。銷售金額TOP10和新增貨值TOP10房企重合數(shù)量高達(dá)9家，規(guī)模房企依舊占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。僅有中海新增貨值位列12名，跌出前十。相應(yīng)地，世茂銷售金額排名11，但新增貨值排名第 6，未來沖擊前十底氣十足。

  02

  各梯隊(duì)拿地態(tài)度較去年同期顯謹(jǐn)慎

  1-6月，銷售百強(qiáng)房企整體拿地銷售比0.38，上半年整體拿地銷售比基本穩(wěn)定在0.38-0.4之間，百強(qiáng)房企拿地維持較為謹(jǐn)慎態(tài)度。對(duì)比2018年同期各梯隊(duì)的拿地銷售比，均有不同程度的下滑。

  分梯隊(duì)來看，第二梯隊(duì)與后50強(qiáng)房企拿地銷售比大于平均值水平，規(guī)模擴(kuò)張需求較為明顯，尤其以金地、中梁、新希望、電建地產(chǎn)等為代表。值得一提的是，拿地銷售比大于1的房企多數(shù)來自銷售排名靠后企業(yè)。

  此外，拿地節(jié)奏上，1-2月整體表現(xiàn)平淡，3-4月企業(yè)積極納儲(chǔ)，二季度后期重歸理性。預(yù)計(jì)隨著資金監(jiān)管加強(qiáng)、補(bǔ)倉需求得到滿足的情況下，下半年拿地節(jié)奏會(huì)繼續(xù)放緩。

  03

  中梁、藍(lán)光、合景等

  新增貨值排名高于銷售排名

  上半年仍部分企業(yè)依然表現(xiàn)亮眼，例如綠地、富力、中梁、藍(lán)光等企業(yè)新增貨值排名遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出操盤金額排名。綠地上半年新增貨值僅次于碧桂園排第二，相較其第7的銷售排名高出5位，而中梁、藍(lán)光新增貨值均排在前二十，比銷售排名高出10名左右。

  考慮到其中大部分新增土地都能夠在今年上市，尤其是對(duì)中梁、藍(lán)光等高周轉(zhuǎn)能力突出的企業(yè)而言，這部分新增土儲(chǔ)會(huì)對(duì)全年的銷售排名形成支撐，業(yè)績也有望沖進(jìn)前二十。而禹洲、中駿等新增貨值排名相對(duì)靠前的企業(yè)，在保證去化的基礎(chǔ)上，規(guī)模再上臺(tái)階問題不大。當(dāng)然，部分規(guī)模房企如恒大、保利等上半年拿地相對(duì)低調(diào)，新增貨值排名并不高。源于有充足土儲(chǔ)做支撐，這些房企可以通過控制投資節(jié)奏來進(jìn)行戰(zhàn)略性和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。

  04

  新希望、弘陽、大華等

  積極拿地?cái)U(kuò)充土儲(chǔ)

  結(jié)合土儲(chǔ)去化周期來看，土儲(chǔ)相對(duì)薄弱，去化相對(duì)較快的房企納儲(chǔ)更為積極。例如弘陽、大華、新希望等2018年土儲(chǔ)去化周期不足2.5年，但上半年拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均，其中弘陽拿、新希望拿地銷售比均超過1，迅速拿地再通過高周轉(zhuǎn)上市不僅可以有效反映在今年業(yè)績上，加快補(bǔ)充土儲(chǔ)更是維持業(yè)績快速增長的當(dāng)務(wù)之急。

  相應(yīng)的，華發(fā)、福晟等企業(yè)上半年拿地保持謹(jǐn)慎，主要是為了防范風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了主動(dòng)性戰(zhàn)略收縮。當(dāng)然企業(yè)減少拿地的底氣源自自身土儲(chǔ)十分充足，適當(dāng)放緩?fù)顿Y節(jié)奏并不會(huì)對(duì)自身發(fā)展帶來強(qiáng)烈沖擊。

  值得一提的是，部分企業(yè)2018年年末土儲(chǔ)貨值已經(jīng)處于低位，2019年至今新增土地并不積極，土儲(chǔ)的缺乏可能將會(huì)對(duì)企業(yè)銷售排名產(chǎn)生一定的影響，出現(xiàn)掉隊(duì)是大概率現(xiàn)象。因此，對(duì)于這些企業(yè)而言，下半年首要任務(wù)仍是找準(zhǔn)時(shí)機(jī)擴(kuò)充“糧草”。

  05

  回歸二線成為房企戰(zhàn)略調(diào)整重心

  武漢、重慶最受青睞

  從百強(qiáng)房企新增土儲(chǔ)能級(jí)選擇來看，調(diào)結(jié)構(gòu)持續(xù)深化。上半年房企在三四線和二線新增土儲(chǔ)建面占比旗鼓相當(dāng)，這與去年三四線占比居高不下形成強(qiáng)烈對(duì)比。同去年全年相比，2019年1-6月三四線新增土儲(chǔ)建面占比下滑近8個(gè)百分點(diǎn)。相應(yīng)地，上半年二線新增土儲(chǔ)建面占比已接近50%，房企重回二線的戰(zhàn)略意圖凸顯，其實(shí)從年初大量上市房企表態(tài)2019年投資以回歸一二線為主也可見一斑。

　　從區(qū)域布局來看，中西部和長三角依舊是百強(qiáng)房企布局的重心，其中中西部新增土儲(chǔ)建面占比接近4成。城市選擇上，對(duì)比2019年上半年土地成交建面城市TOP5和百強(qiáng)投資TOP5可以看到，均聚焦中西部核心二線。相比之下，武漢、重慶和天津更受百強(qiáng)房企的青睞，雖然百強(qiáng)拿地中包含收并購?fù)恋?，但并不影響整體趨勢(shì)。此外，三四線中，溫州、佛山等環(huán)城市周邊核心三四線是房企布局的重點(diǎn)。

　　06

  調(diào)控未松、資金收緊

  下半年企業(yè)拿地或?qū)⒎啪?/span>

  縱觀上半年，企業(yè)拿地經(jīng)歷了“理性——積極——回歸理性”的小循環(huán)，但在融資環(huán)境緊張、融資成本增大、資本市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商貸款監(jiān)管加強(qiáng)、熱點(diǎn)城市還在陸續(xù)加碼調(diào)控的宏觀背景下，企業(yè)下半年將有一段時(shí)間維持在拿地節(jié)奏放緩、態(tài)度回歸理性的狀態(tài)。

  區(qū)域聚焦上，企業(yè)仍應(yīng)該關(guān)注二線城市和周邊熱點(diǎn)三四線城市，在三四線市場(chǎng)衰退勢(shì)頭未減的大前提下，下半年將仍然是企業(yè)拿地回歸二線城市窗口期。此外，在考慮到資金成本、拿地成本等因素下，企業(yè)盲目追高拿地并不可取，縱觀近幾年“地王”開盤去化均不理想，在保證盈利空間的基礎(chǔ)上積極納儲(chǔ)才是房企穩(wěn)定發(fā)展的前提。