總結(jié)

  01

  中央重申“房住不炒、因城施策”主基調(diào)未變，穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期

  ……略……

  我們認(rèn)為中央始終堅(jiān)持“房住不炒”的定位，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，進(jìn)而落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。而在具體的執(zhí)行層面，中央已將更多的政策自主權(quán)賦予地方政府，要求夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  02

  住建部連續(xù)兩月預(yù)警提示，決策層調(diào)控房地產(chǎn)決心已定，房?jī)r(jià)仍是不能碰的紅線

  4月，住建部明確將房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制考核目標(biāo)落實(shí)到年度、季度甚至月度，并對(duì)一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。5月，住建部又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。住建部連續(xù)兩月預(yù)警提示足以說明決策層調(diào)控房地產(chǎn)的決心已定，房?jī)r(jià)仍是不能碰的紅線。而在被住建部點(diǎn)名房?jī)r(jià)預(yù)警提示之后，蘇州多部委緊急召開座談會(huì)，明確2019年房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)必須控制在5%以內(nèi)，且不排除進(jìn)一步加碼調(diào)控的可能性。

  03

  貨幣政策中性偏積極，央行降準(zhǔn)釋放資金1.08萬億，房貸利率連續(xù)6月逐級(jí)回落

  ……略……

  上半年，央行接連兩次降準(zhǔn)，累計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.08萬億元。受惠于貨幣政策中性偏積極，銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，寬貨幣至寬信用的傳導(dǎo)鏈條漸顯成效，一季度累計(jì)社融增量8.18萬億元，人民幣貸款增加5.81萬億元，皆創(chuàng)單季度歷史新高。不過，受中美貿(mào)易戰(zhàn)不斷升級(jí)等多方面因素影響，短期內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力再次浮現(xiàn)，二季度社融、信貸略有放緩。譬如，5月份社融增量1.4萬億元，人民幣貸款增加1.18萬億元，整體依舊符合市場(chǎng)預(yù)期。 

  房地產(chǎn)信貸政策相較寬松，房貸利率連續(xù)6個(gè)月逐級(jí)回落。融360數(shù)據(jù)顯示，無論是首套還是二套，房貸平均利率皆呈“拋物線”式回落。具體而言，2018年1-10月房貸利率逐月提升，首套、二套房貸平均利率分別升至5.71%和6.07%階段性高位。2018年12月份以來房貸利率則持續(xù)走低，截止2019年5月份，首套房貸平均利率降至5.42%，較前期高點(diǎn)減少0.29個(gè)百分點(diǎn)；二套房貸平均利率跌至5.74%，較前期高點(diǎn)減少0.33個(gè)百分點(diǎn)。

　　04 2019年棚改計(jì)劃開工量腰斬，貴州、黑龍江降幅超8成，部分省市貨幣安置淡出

　　05

  地方“因城施策”有收有放，蘇州、西安等加碼調(diào)控，南京、佛山等局部放松調(diào)控

  各城市繼續(xù)貫徹落實(shí)一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，政策層面是有收有放。部分城市相繼落地乃至升級(jí)調(diào)控政策，涉及升級(jí)限購、加碼限售、嚴(yán)格限價(jià)等多個(gè)方面，但調(diào)控政策內(nèi)容并未超出現(xiàn)有框架范圍。具體而言， 

  其一，丹東落地限購，非本地戶籍家庭在市區(qū)范圍限購1套新建商品住房。?？凇⑽靼布哟a限購，西安政策力度相較嚴(yán)苛，新落戶家庭社保連續(xù)滿1年、非戶籍家庭社保滿5年方可在限購區(qū)域購房，并將臨潼區(qū)納入限購范圍。 

  其二，蘇州加入限售城市行列，園區(qū)、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新房限售3年，園區(qū)二手房限售5年。丹東限售政策再升級(jí)，繼非本地戶籍家庭之后，本地戶籍家庭也納入限售范圍，限售時(shí)間周期依舊長(zhǎng)達(dá)5年之久。 

  其三，丹東、蘇州作為本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的熱點(diǎn)城市，相繼落地限價(jià)令，嚴(yán)格限定房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)，全年漲幅必須控制在5%以內(nèi)，以期減緩房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。三四線城市仍需穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，贛州發(fā)文停止特價(jià)房銷售，需上報(bào)審批，降價(jià)項(xiàng)目則暫緩備案。我們認(rèn)為三四線城市既要限制房?jī)r(jià)上漲，更要抑制房?jī)r(jià)下跌，謹(jǐn)防房?jī)r(jià)下跌引發(fā)資產(chǎn)泡沫破裂、金融風(fēng)險(xiǎn)共振等極端現(xiàn)象。 

  其四，鑒于近期熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)持續(xù)火爆，地價(jià)非理性上漲，倒逼房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。受此影響，合肥、東莞相繼收緊土地競(jìng)買規(guī)則。譬如，合肥嚴(yán)禁關(guān)聯(lián)公司參與競(jìng)買同一宗地，一旦發(fā)現(xiàn)有違規(guī)情況，將實(shí)行取消土地競(jìng)得資格、納入信用“黑名單”、兩年內(nèi)不得參與合肥土地競(jìng)買等相關(guān)處理，最大限度地防止圍標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生。東莞則引入終極報(bào)價(jià)機(jī)制，以報(bào)價(jià)更接近平均價(jià)的競(jìng)買人為最終受讓方。 

  其五，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，諸如稅費(fèi)減免這類刺激性政策漸次退場(chǎng)。譬如，長(zhǎng)沙取消二套房契稅優(yōu)惠，購買二套房按4%的稅率征收契稅，難免將抑制改善性換房需求。市場(chǎng)監(jiān)管趨于常態(tài)化，首付貸仍是重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，保定發(fā)文規(guī)范購房融資行為，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資。此外，武漢、東莞支持居民退房，意在進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售行為和引導(dǎo)受買人理性購房。 

  部分城市調(diào)控政策有所松綁，涉及局部放松限購、限貸以及限價(jià)等多個(gè)方面，但難言調(diào)控政策實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向。具體而言， 

  其一，為了支持粵港澳大灣區(qū)發(fā)展，對(duì)標(biāo)打造全球第四大經(jīng)濟(jì)灣區(qū)，珠海、中山相繼放寬港澳臺(tái)居民限購政策。譬如，祖籍中山且在中山無房的港澳臺(tái)同胞家庭，允許購買1套新建商品住房。南京遠(yuǎn)郊區(qū)域局部放松限購，外地人只要持有南京市居住證或者勞務(wù)合同，便可在高淳區(qū)購房。 

  其二，佛山、合肥限貸政策略有松綁，涉及調(diào)降首付比例以及房貸利率等。譬如，佛山無房無貸家庭在非限購區(qū)域購房，首付比例降至2成。又如合肥首套房貸已結(jié)清的家庭購買二套房，仍執(zhí)行首套房貸利率。 

  其三，為了提升房企參與土拍的熱情，最大程度減少流拍現(xiàn)象發(fā)生，阜陽取消土拍限價(jià)條款，房企可根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格自行調(diào)整。受制于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，新開盤項(xiàng)目去化率持續(xù)低位運(yùn)行，搖號(hào)買房已然流于形式，高新區(qū)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，率先暫停商品房公證搖號(hào)。

  06

  搶人大戰(zhàn)愈演愈烈，更多二三線調(diào)降落戶門檻，不乏購房補(bǔ)貼、個(gè)稅減免等優(yōu)惠

  搶人大戰(zhàn)再掀高潮，且呈愈演愈烈之勢(shì)。一方面，更多二三線城市加入搶人大戰(zhàn)，紛紛調(diào)降人才落戶門檻。典型如杭州，?？萍耙陨蠈W(xué)歷人才在杭工作并繳納社保，可直接落戶。石家莊更是全面放開城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶遷入條件限制，實(shí)行“零門檻”落戶。另一方面，部分城市相繼落地購房補(bǔ)貼、生活補(bǔ)貼、個(gè)稅減免等一系列優(yōu)惠措施，譬如呼和浩特本科及以上應(yīng)屆或者3年內(nèi)往屆畢業(yè)生，可享半價(jià)購房?jī)?yōu)惠。又如深圳著力加強(qiáng)境外人才引進(jìn)，來粵港澳大灣區(qū)工作的短缺人才將享受15%個(gè)稅減免優(yōu)惠，差額則由深圳市政府補(bǔ)齊。 

  短期內(nèi)，新晉落戶人口持續(xù)凈流入，可以給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供需求支撐。尤其是購房補(bǔ)貼新政落地后，在一定程度上將刺激居民購房消費(fèi)，樓市成交量將有所回升。長(zhǎng)期來看，人口流向與城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平密切相關(guān)，核心一二線城市具有不可比擬的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，人口虹吸效應(yīng)顯著；三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍存短板，唯有產(chǎn)業(yè)留人才是發(fā)展根本之策。

  展望

  01

  調(diào)控政策以“穩(wěn)”為要，貴陽、濟(jì)南等房?jī)r(jià)漲幅較大城市或?qū)⒓哟a

  展望未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策基調(diào)將以“穩(wěn)”為第一要?jiǎng)?wù)，并不會(huì)因?yàn)橹忻蕾Q(mào)易戰(zhàn)升級(jí)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)困難，便重走刺激房地產(chǎn)托底經(jīng)濟(jì)的老路。而在“房住不炒、因城施策”的政策大環(huán)境下，決策層調(diào)控房地產(chǎn)的決心已定，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)落到實(shí)處。

  與此同時(shí)，房?jī)r(jià)仍是不能碰的紅線，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，且不排除加碼調(diào)控的可能性。當(dāng)下部分二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊火熱，房?jī)r(jià)依舊面臨較大的上漲壓力，或?qū)⑿Х挛靼哺M(jìn)加碼調(diào)控，著力遏制投資投機(jī)性購房需求，以期維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。譬如，二線城市中的貴陽、濟(jì)南、昆明等，三線城市中的大理、徐州等，房?jī)r(jià)同比漲幅皆高居市場(chǎng)前列，加碼調(diào)控的可能性更大。

  受制于市場(chǎng)購買力透支，疊加棚改貨幣化安置漸次退出，短期內(nèi)多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，調(diào)控政策微調(diào)放松也在預(yù)期之中。截止目前，自3月份以來的“小陽春”行情已暫告尾聲，前期積壓的市場(chǎng)需求大都釋放完畢。隨著樓市成交明顯放緩，廈門、煙臺(tái)等二三線城市庫存風(fēng)險(xiǎn)再次浮出水面，庫存及消化周期皆升至歷史高位。我們認(rèn)為下半年壓力城市有望逐步松綁調(diào)控，“四限”政策皆有放松可能性。

  02

  居民信貸或?qū)⑦m度收緊，房企融資將明顯收緊，但房貸利率仍將緩步下行

  近期決策層密集發(fā)聲，譬如郭樹清明言要防止房地產(chǎn)的投資行為，過度依賴房地產(chǎn)最終會(huì)付出代價(jià)，預(yù)示著房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⑦m度收緊。

  一方面，當(dāng)下以蘇州、重慶為代表的部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)已然出現(xiàn)過熱征兆，熱門宅地頻頻高溢價(jià)出讓，單價(jià)、總價(jià)地王更是時(shí)有發(fā)生，說明房地產(chǎn)行業(yè)信貸資金整體充裕，部分房企甚至有過剩的嫌疑。而在穩(wěn)金融、穩(wěn)預(yù)期、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下，在支持企業(yè)正常融資需求的同時(shí)，著力打壓明顯不合理甚至違規(guī)融資需求，謹(jǐn)防違規(guī)信貸資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。那些激進(jìn)拿地的房企更將是重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，以便在一定程度上抑制房企高價(jià)拿地?zé)崆椋行Ь徑獾貎r(jià)上漲推升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。值得留意的是，在住建部的指導(dǎo)下，近期央行與證監(jiān)會(huì)將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道，顯示房企融資收緊現(xiàn)已步入執(zhí)行層面。

  另一方面，受益于銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，下半年資金利率有望維持在較低水平。鑒于居民房貸業(yè)務(wù)仍是銀行信貸的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，預(yù)計(jì)商業(yè)銀行對(duì)于居民按揭資產(chǎn)配置意愿仍處高位，住房信貸政策有望延續(xù)相較寬松的政策走向。聯(lián)系到房貸利率連續(xù)6個(gè)月逐級(jí)回落，預(yù)計(jì)房貸利率有望延續(xù)下行趨勢(shì)，但進(jìn)一步下降空間相對(duì)有限。而在“因城施策、一城一策”的政策大環(huán)境下，不同城市或?qū)⒊霈F(xiàn)差異化的住房信貸政策。那些投資炒作氛圍濃厚、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市，居民房貸業(yè)務(wù)或?qū)⒂兴站o，上調(diào)房貸首付比例、調(diào)升房貸利率上浮比例均是可以考慮的選項(xiàng)。