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          2019年500城土地供應動向研究
          更新時間:2019/6/24 閱讀:1638 次 
          • 城市:全國
          • 發(fā)布時間:2019-06-21
          • 報告類型:土地交易分析
          • 發(fā)布機構:克而瑞

            文/馬千里、邱娟、周奇

            2019年3月以來,二線城市在多宗優(yōu)質(zhì)土地集中供應的刺激下,地市熱度明顯提升,溢價率明顯上揚。趁著這一波熱度,部分三四線城市也加大了土地供應規(guī)模,各地供地態(tài)度也由收緊向放松過渡,土地市場顯著升溫。但是在4、5月住建部接連發(fā)出預警提示,自然資源部強調(diào)“分類供地”供地之后,下半年各城市土地供應動向又面臨著更多變數(shù),各能級城市土地市場將進一步分化。

            站在年中的關口,我們有必要在厘清上半年市場走向的基礎上,結合各城市2019年宅地供應計劃動向,對各能級城市接下來的土地市場走向進行系統(tǒng)性分析,進而為各房企下一步的投資拿地提出可行性建議。

            1

            供地動向:優(yōu)質(zhì)地塊入市增多激活市場

            調(diào)控政策加碼致成交規(guī)模再度下滑

            市場下行的壓力下,去年下半年流拍現(xiàn)象頻發(fā),因而年初多數(shù)城市收緊了土地供應,成交規(guī)模也受此影響呈現(xiàn)下降趨勢。為了保障土地供應,穩(wěn)定地市樓市預期,一二線城市在年初集中供應了大量的優(yōu)質(zhì)地塊,以調(diào)低出讓底價、減少配建等方式吸引企業(yè)拿地。在此影響下,以杭州、福州、合肥為代表的東部二線城市率先回暖。趁此熱度,一二線城市和長三角三四線也緊跟加大供應力度,進而帶動整體成交規(guī)模上漲。但隨著市場熱度的升高,調(diào)控政策也隨之而來,4月份中旬自然資源部出臺的分類調(diào)控措施直接讓多數(shù)三四線城市5月的供應規(guī)模下滑,導致整體成交規(guī)模上漲趨勢減緩。

            1、供地規(guī)模變化:多數(shù)三四線城市供地量下滑,成交規(guī)模不及去年同期水平(略)

            2、地價調(diào)整:遠郊地塊調(diào)低地價較為常見,大部分城市起拍單價仍保持上漲(略)

            3、類型分布:住宅用地占比擴大,上半年一、二線城市均加強宅地供應力度(略)

           2

            市場熱度:二線低價優(yōu)質(zhì)地助推熱度上升

            長三角區(qū)域升溫最為顯著

            進入2019年3月后,部分二線城市推出優(yōu)質(zhì)地塊刺激地市,二線城市土地市場率先回暖,之后多個二線城市紛紛加大供地規(guī)模,以致二線樓市幾乎全面升溫,很快地二線地市熱度蔓延至三四線城市,三四線順勢也加強了供應力度,土地市場整體呈現(xiàn)量價齊升的格局,尤其西安、蘇州等城市地價快速上漲甚至一度被自然資源部點名預警,調(diào)控政策的出臺使得大多數(shù)三四線城市下調(diào)5月供應規(guī)模,市場熱度小幅下滑。 

            總的來看,前5月土地市場整體呈現(xiàn)流拍率逐月下滑、溢價率上漲趨勢,尤其是二線城市溢價率一度升至25.2%的高位;從土地成交均價來看也有明顯上漲,其中四成城市地價創(chuàng)近三年新高,但還遠談不上全面突破歷史高點。就區(qū)域來看,無論是二線還是三四線城市,一體化進程較快的長三角城市土地市場受益最為顯著。

            1、土地流拍:流拍率明顯減少,重慶、成都等中西部遠郊區(qū)縣流拍依然嚴重(略) 

            2、土拍溢價:長三角、粵港澳一體化利好部分二、三線城市,土地熱度維系在高位(略)

            3、地價動向:四成城市地價創(chuàng)三年新高,建德、海門等長三角四線城市地價漲勢顯著(略)

            3

            供地計劃:全年宅地供應指標相對保守

            大部分三四線城市下半年供應依舊會收縮

            2019年已經(jīng)過去接近5個月,不少城市已經(jīng)發(fā)布了2019年的供地計劃,就這些典型城市宅地供應量上來看,同比2018年上漲近一成,中西部供地大戶渝、鄭等城市增量最為顯著,三四線城市中,四川、廣西、河北等省份漲幅突出;從供應的類別上看,保障性住房用地供應力度明顯增強,多城保障性住房用地比重超20%,二線供應量增幅明顯超三四線;無論是一二線還是三四線城市,大部分城市供地計劃均相對保守,僅大連、廈門、沈陽、鄭州等少數(shù)城市供地規(guī)模動向與中央要求不符,土地供應過量的現(xiàn)象依舊存在。這在一定程度上也體現(xiàn)了“夯實地方主體責任、自然資源部土地供應分類調(diào)控”的調(diào)控策略。

            1、供地計劃變動:城建發(fā)展助推供地規(guī)模適度增加,總宅地供地量同比增一成(略) 

            1.1一二線城市:二線城市宅地供應同比上漲8%,中西部供地大戶渝、鄭等市增量顯著(節(jié)選)

          二線城市

            1.2三四線城市:半數(shù)城市宅地供應同比上漲,四川、廣西、河北等城建加速省份漲幅突出(節(jié)選)

          三四線城市

          三四線城市

            2、供地類型:多城保障性住房用地比重超20%,二線供應增幅超三四線(略)

            3、供地計劃評價:宅地供應量普遍趨于保守,去化不力的三四線城市表現(xiàn)更甚

            2019年兩會、一季度中央政治局會議召開之后,年內(nèi)政策方向也已經(jīng)基本明確:穩(wěn)定市場預期,夯實地方主體責任仍是調(diào)控重點。結合行業(yè)調(diào)控目標、市場表現(xiàn)來看各地供地計劃,不難發(fā)現(xiàn):二線城市大部分城市供地計劃均相對保守,僅大連、廈門、沈陽等少數(shù)城市供地規(guī)模動向與中央要求不符,土地供應過量的現(xiàn)象依舊存在;而三四線城市由于去化速度明顯放緩,為預防新一輪的庫存風險,不少地方政府采取保守策略,縮減了供地計劃量,這種現(xiàn)象在人口支撐力不足的三四線城市更為顯著。 

            3.1大部分二線城市供地計劃相對保守,僅大連、廈門等少數(shù)城市“超標”(節(jié)選)

          典型一二線城市

            3.2部分三四線城市商品住宅去化不力,為預防新一輪高庫存縮量供應指標 

            我們對部分典型三四線城市的2019年宅地供應量變化情況與該城商品住宅去化周期進行綜合評價,結果發(fā)現(xiàn):三四線城市供地情況與一二線基本一致,甚至于表現(xiàn)更甚,城市供地計劃更為保守。為更好的評價宅地供應量是否符合預期,我們又通過對典型城市2019年宅地供應量去化周期進行測算,結果發(fā)現(xiàn):半數(shù)城市宅地去化周期不足一年,土地供應量明顯難以滿足需求,這些城市除了熱點城市南通、東莞、佛山、無錫外,廣西的玉林、梧州、北海、貴港,福建的安溪、龍巖、平潭、永泰、晉江、福清、三明、泉州等城市宅地去化周期均不足一年,土地供應均偏少。

            就2019年供地計劃變動較大的三四線城市來看,梧州、南通、北海、永泰等多個城市均加大了宅地供應量,但由于這些城市樓市熱度較高,使得這些城市土地供不應求。這意味著與二線城市相似,宅地供應增加與土地供應過量并不存在必然的聯(lián)系。表現(xiàn)最為突出的當屬大灣區(qū)規(guī)劃利好外溢利好城市北海、貴港,其商品住宅市場熱度維系在高位,使得土地去化周期低于0.5年以下,為了維系房價、地價的穩(wěn)定,兩城2019年宅地供應量均大幅增加,增幅接近50%。

          三四線城市

            當然,大部分三四線城市供地較為保守也有當前房地產(chǎn)大環(huán)境有關,自2018年下半年貨幣化棚改退場之后,三四線城市持續(xù)走冷,尤其是缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口持續(xù)外流的城市,市場更是蕭條,為避免陷入新一輪的庫存風險,這些城市供地計劃也傾向于保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省,省內(nèi)多個城市2019年宅地供應大幅削減,大部分城市宅地供應降幅在30%以上。當然,東北并非全部,四川的巴中、內(nèi)江、廣元、陜西的安康等城市均是收縮性城市的代表,宅地供應減少量也十分顯著。

           4

            總結:土地供應保持適度充裕

            大連、鄭州等少數(shù)城市面臨庫存上升風險

            (節(jié)選)

            而對于接下來的供地動向,結合各城市供地計劃來看,由于二三線城市計劃供地量均有所上漲,整體上土地供應仍將保持相對充裕。具體到各能級城市來看,一、二線城市土地供應力度將會加大,但熱點城市保障性地塊的供應將會增多,并且隨著熱度的升高,優(yōu)質(zhì)地塊的供應也會相對減少,競拍門檻也只會越來越高;三四線城市供應態(tài)度雖然轉(zhuǎn)向保守,但供應量不會大幅削減,整體仍將保持相對充裕。

            4.1 一線城市下半年供給力度將大幅超過上半年,北京商品宅地供應指標有放松可能(略)

            4.2二線城市土地供應量仍將保持充裕,成都、寧波等市可適當關注進入機會(節(jié)選)

          典型城市

            4.3 政策調(diào)控、市場下行雙重壓力下,絕大多數(shù)三四線城市供地量趨于保守(節(jié)選)

          典型城市

           
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